利好不断，大湾区酒店越卷越不赚钱？

这两年的深圳酒店市场，主打一个“冰火两重天”。

深中通道通车、港人北上常态化、演唱会扎堆，直接把周末的住宿市场带飞，全城酒店满房成了常态。但硬币的另一面是，一到工作日市场瞬间降温，曾经稳定的商务客流走弱，房价也悄悄踩了刹车。

比淡旺季失衡更扎心的，是客群的严重分化：高端酒店乘着深圳硬科技产业的东风，客单价和入住率双双起飞；而中低端酒店却因为疯狂涌入的新供给，陷入了极度内卷的存量厮杀。

周末爆单周中冷清，高端稳赚中端内卷，传统酒店到底该怎么破局？“酒店+”跨界融合、AI数字化落地，究竟是搞钱利器还是无效噱头？

7月2日，2026环球旅讯数智论坛·大湾区站，由环球旅讯CEO 李超主持，以《大湾区一体化下的本地酒店机会》为主题，与深圳酒店业商会会长、华侨城酒店发展公司副总经理 陈智，直接来了一场“掏心窝子”的硬核对话。

以下是对话实录，经编辑删减：

李超：结合港人北上、深中通道开通及本地演艺经济活跃等利好，目前深圳酒店市场的真实发展状况如何？高端与中低端酒店的表现是否存在分化？

陈智：从行业数据来看，深圳酒店市场的周末入住率确实明显提升，但周中商务客人的增长趋势相对平缓。整体而言，入住率依然有所上涨，但平均房价保持持平或略微下跌。

从华侨城在深圳的 16 家酒店数据来看，高端酒店的入住率和房价表现远优于中高端及经济型酒店。尽管去年深圳新增了约 2000 间高端酒店客房，但整体来看，高端市场的需求增量依然大于供给增量。

因此，高客单价市场依然保持强劲的上涨趋势，这一表现在 2025 年及 2026 年上半年均得到了印证。

叠加深圳 AI 硬科技、上市企业商务活动持续活跃，进一步托举高端酒店需求韧性；相比之下，中低端市场在产品供给上增速更快，导致了当前的结构性分化。

李超：当前 “酒店 + 景区” 的模式面临挑战，酒店未来还能从哪些角度拓展收入机会？如何避免 “1+1<2” 的无效加法？

陈智：在深圳市场，“酒店 +” 绝不是简单的产品叠加与打折销售。成功的加法必须满足三个条件：一是具备独有的地方特色资源；二是与酒店核心客群高度匹配；三是能完美契合深圳的城市属性。

以我们前海的酒店为例，其周边有 “湾区之光” 摩天轮和频繁演出的音乐厅。我们将客房与摩天轮、演出门票打包，有效弥补了商务酒店周末客源不足的短板，实现了市场均衡发展。

相反，我们也曾尝试过 “酒店 + 锦绣中华” 的模式，甚至在物理空间上打通了通道，但效果并不理想。

原因在于客群不匹配：前往景区的游客多为价格敏感型，与高星级酒店客群不符。因此，酒店在做加法时，必须精准分析客群需求。例如，针对年轻群体的演唱会经济，酒店可以推出相应的演艺配套产品，这与传统景区客群的需求是完全不同的。

李超：国内中端市场进入存量改造期，部分国际酒店集团也推出了软品牌（如万豪博选）。对于面临租约到期或需要翻新的酒店，是否有更务实的突围方向？

陈智：针对大量运营 10 年以上、不少已达 15~20 年、面临租约到期翻新的酒店，改造前必须厘清三个核心问题：

第一，酒店是否还在主流客群的核心动线上；第二，主体框架和机电设备的剩余使用寿命；第三，投资回报率（ROI）能否算得过来账。

基于这三点考量，我认为目前 “软品牌翻牌 + 轻资产投入 + 会员体系支撑” 的模式，比重资产全面改造更划算，也更容易被投资人接受。

在具体改造上，我们倾向于 “公区重做、客房轻改”。例如，部分五星级酒店客房软装改造成本控制在 20 万元左右，而部分中端酒店仅需 4 万多元即可达到五星级标准的改造效果。

对于缺乏会员体系和智能化投入的单体高星酒店而言，除非具备极强的文化属性和高忠诚度的专属客群，否则在当下的运营压力下，走连锁化、软品牌翻牌是更符合商业逻辑的选择。

李超：AI 在酒店业热度很高，但落地往往面临投入大、见效慢的问题。华侨城在 AI 的实际应用中，有哪些真正产生效益的切入点？

陈智：酒店业不应盲目追求大模型，而应聚焦于应用场景。从华侨城的实践来看，目前 AI 在两个方面产生了切实的效益：

首先是收益管理。AI 在收益管理上的应用非常成熟，对集团整体收益的提升有显著帮助。未来，AI 在收益管理上的颗粒度还会进一步细化，从房型维度延伸至渠道、时段等更精细的维度。

其次是能耗与设备维保。我们将 AI 应用于耗能管理及旗下酒店的设备设施安全管理与维修预警。这不仅有效降低了养护成本，还提升了人效。

酒店应用 AI 绝不能是为了 “炫技” 或讲故事，必须能够计算出成本与效益。在人工成本刚性上涨的背景下，AI 在压降人工成本、提升整体运营效率方面具有巨大潜力，这也是未来投资人最愿意为之买单的核心价值。

李超：高星酒店在引入 AI 时往往较为谨慎，担心削弱人性化服务。您如何看待 AI 在高星酒店与中端酒店中的不同应用前景？未来是否会出现 “AI 原生酒店”？

陈智：对于高星酒店，我们在对客端的 AI 应用上确实非常慎重。例如客房语音智控，由于涉及客人隐私与个人习惯，我们在高星酒店中持保守态度。

高星酒店客人更看重面对面的温度与人性化服务，而非过度依赖高科技。但在中高端有限服务酒店中，语音控制等 AI 应用已成为标配，年轻客群对此有强烈的使用习惯。

从长远趋势来看，AI 在酒店业的普及不可避免，其最大的优势将体现在成本控制，尤其是人工成本的压降上。

至于 “AI 原生酒店”，我认为它一定会出现。但基于国有企业的决策机制，在创新上往往较为审慎。因此，我大胆预测，AI 原生酒店将率先在民营资本中诞生。民营资本更善于创新、敢于投资，也更愿意去尝试新鲜事物，它们将是推动酒店业 AI 变革的最前沿力量。