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2024年,如何更加理性看待当下投资机会点?

次方点评 次方点评 May 2024-03-11 17:00

新的一年,投资人信心如何?

过去的2023年,酒旅市场在曲折中复苏。一方面,2023年整个旅游市场复苏强劲,尤其是暑期更是表现突出;另一方面,则出现了“强文旅,弱商旅”的重要变化。

进入2024年,酒旅市场将如何变化,需要投资人们带着长期主义的思考,来窥探到未来的机会和陷阱。

2024年酒店投资市场趋势

《中国旅游住宿业发展报告(2023-2024)》显示,发展理念转变、业态布局调整、产品迭代及品牌焕新推动旅游住宿产业迎来新生。未来一个时期,旅游业可能迎来一个较好的发展阶段。对于旅游住宿业发展的可持续性,将会比大多数人预期的更为乐观。

疫情之后,酒旅市场中,无论是商务出行和旅游休闲的需求,均出现了较大变化,市场的供给侧改变也已悄然启动。从2023年的发展态势中,得以延续出2024年的酒店投资市场趋势。

一是酒店连锁化率将持续上升。

目前国内连锁酒店体量超过600万间客房,12万家酒店左右,平均头部十大集团占有率超过60%。而从住宿总体量来看,超过45万家,客房超过1300万间,这也意味着,国内酒店连锁化率将在2025年达到50%左右。酒店连锁化的趋势,将保持持续上升的态势。

二是三四线城市酒店将持续拓展。

在去年的华住伙伴大会上,华住集团创始人季琦指出,在“韧性时代”下,对于“投资黄金期”的判断主要源于六个方面:“出行市场稳定增长,从或需到刚需;民间资本充裕与投资渠道不多;物业空置率提升,租金下降;材料价格下降、建设成本下降;品牌和连锁的优势凸显,品牌认可度增强;低线城市发展空间大,抗风险能力强” 。结合以上六个方面因素,使得布局以三四线城市,成为投资首选。

与此同时,今年以来,县城酒店频频出圈。同程旅行数据显示,初一至初四,全国主要县城的酒店预订量同比增长超120%,其中县城(或区)酒店订单超五成为本地消费。在供给端与需求端的共同作用下,三四线城市及下沉市场,正焕发出难以忽视的生命力。

三是存量市场挖掘将更加深刻。

存量市场作为未来连锁化的重要支撑,依然是当前酒店集团争夺的主要板块。如今市场对于存量的挖掘已经成了连锁品牌发展的最重要的方式,占比越来越高。存量市场中,大众酒店超过5年仍未装修的老酒店超过半数,同时有10%面临亏损压力的存量老店急需升级。

不过值得关注的是,存量酒店面临的是改造、成本、运营提升等问题,需要品牌方提供一揽子解决方案,通过降低造价、改造范围、提高改造效率等手段,来适应存量市场的发展。

2024年投资酒店,对于投资人来说,重点或许在于跟上时代的变化。

新的一年,

投资人信心如何?

根据研究机构的数据显示,在全球范围内,酒店的平均投资回报率在6-8%之间。而在亚太地区,由于旅游业的快速发展和较低的酒店供应量,一些热门城市的酒店投资回报率甚至可以达到9-12%。

这对于酒店投资人而言,无疑是一个不可忽视的利好。而投资人对于2014年的信心又如何呢?

据《2024年第一季度中国酒店市场景气调查报告》显示,从业者在经历疫后需求迅速反弹,市场情绪在得到充分释放之后,对未来的预期值已完全回归至理性。

去年,次方点评发布的《2023-2024中国酒店投资人研测分析及投资趋势报告》对500多位人均投资3+酒店以上的投资人进行了采访与调研,覆盖了华东、华南、华中、西北、东北、西南、华北七大区域。

在调研中,大部分酒店投资人对当前环境持谨慎乐观态度,13%的酒店投资人认为,当下投资环境很好;36%的酒店投资人认为当下投资环境好;48%的酒店投资人认为当下投资环境般;3%的酒店投资人认为当下投资环境差。

比如海南投资人陈先生就对于2024年的投资市场有着较强的信心,整个市场还是很有生机的,从整个2024年的酒店市场来看,上半年可能还会相对低迷,下半年应该会好起来。

同样有信心的还有东北的投资人徐先生,他认为所在区域在经历了2024年初的火爆之后,还将迎来一系列的赛事、活动、政府支持等机会,2024年总体会很好。

而在资金投入上,42%的酒店投资人计划在2024年加大投资酒店;53%的酒店投资人计划2024年与2023年的投资金额保持持平;4%的酒店投资人2024年会缩减投资金额;1%的酒店投资人计划2024年退出酒店投资。整体而言,大部分酒店投资人对于酒店行业依然充满信心,表示会持续投资酒店。

此外,在具体城市的选择上,投资人的投资布局分布较为均匀,一、二线城市投资意愿相对更强。在酒店品类的选择上,投资人对中端、中高端酒店的投资意愿相对更强。

华东投资人李先生就表示,一二线城市虽然竞争激烈,但仍有较大机会,比如工业园区、文旅产业区,以及医院、大学周边的新兴区域,有不少老旧酒店物业,仍有很大翻牌空间。

哪些投资机会点值得关注?

走向平稳和理智的2024年,酒店投资市场或许不会有大起大落,也不再有爆发式复苏,在新一轮的调整下,对于投资人来说,未来还有哪些投资机会点?

城市:下沉市场潜力爆发,但需谨慎入局

在不少投资人看来,2024年下沉市场将迎来进一步的爆发,其投资空间在于有酒店存量而管理欠缺、连锁品牌缺少,这也是投资人的机会点。

根据华住的相关数据,低线城市酒店业绩恢复较快。这些城市往往具有相对稳定的客群,酒店经营的稳定性更强,因此抗风险能力较强。同时,低线城市租金租售比是20%,低于一二线城市,还有租金便宜、投入成本低的特点。

深圳资深投资人朱先生表示,2024年将会“逆城市化”,年轻人的返乡,将会带动下沉市场好的表现。

来自北京的投资人邱先生则表示,到下沉市场做中高端酒店,投资成本和运营成本可以降低很多。如果运营得当、找准客源定位,在下沉市场能获得相对较高的回报。尤其是单房价投资额在10万至12万元的中高端酒店,非常适合有成长空间的地区,比如GDP增长速度维持在8%左右的地级市。

而经历了春节后的“县城酒店火爆”后,在华东投资人刘女士看来,下沉市场的优势在于淡旺季不明显,租金便宜。尤其是春节期间,这些城市会迎来大批返乡探亲人员,因家中居住空间有限,部分人选择住酒店。“下沉市场的客源较为稳定,基本上两年多就能收回成本。”

不过需要关注的是,尽管下沉市场具备想象空间,但这并不是一个遍地黄金的绝对机会,投资人的入局,仍然需要慎之又慎。不是所有的下沉市场都适合进入,物业的选择、商圈的选择、时机的选择,都很考验投资人的水平。此外,下沉市场也有着下沉市场自己的特点,消费群体也有自己的喜好,如果下沉市场城市的旅游不发达,商务资源也不富裕,人口流动又少,那么或许并不适合进行酒店的投资。

因此,投资人在布局酒店时,需要清晰认知到,好的物业、好的品牌、好的运营,才是酒店在下沉市场取得房价天花板的关键。

品类:中高端酒店投资仍是主流趋势,但竞争将更加白热化

在对多位投资人的采访中,不少投资人都表达出了对于中高端酒店品类的关注。在他们看来,随着酒店投资行业越来越向专业化、体系化发展,以及酒店消费市场的品质需求越来越高,中高端酒店品类将大有可为。

杭州投资人罗先生指出,中高端酒店的实力完全爆发了出来,中高端酒店可以做到原来经济型酒店2-3倍的收益。

投资人刘女士也对中高端酒店投资市场颇为看好,她指出,如果能够把酒店的地段选好,开设在城市的核心区域以及繁华地段,并把产品做好,是更能保证效益的。

不可否认,中高端酒店投资,在2024年仍将是主流趋势,但随着经济型及中端酒店的产品升级,不断向上突围,以及中高端酒店品牌的层出不穷,都使得这一品类,在2024年将迎来更为白热化的竞争。

对于投资人而言,需要更清醒地评估自身的实力,做好投资区域选择,以品质与专业取胜。正如成都投资人王先生认为,行业已经到了洗牌的阶段,未来市场会淘汰一些位置欠佳服务品质跟不上的酒店。“这是好事,优胜劣汰才是一个行业健康发展该有的样子。未来酒店市场会突出一个‘卷’字,过往靠粗放型的野路子走不通了,更多拼的是专业能力。从业者需要理性看待行业复苏,以更长远的眼光看待酒店投资。”

品牌:差异化优势更受青睐,但品牌运营能力更受考验

2024年,酒店品牌竞争将更为激烈,而投资人对于品牌的选择,将更为严格。

不少投资人很清楚,越是红海中“红得发紫”的地方,越可能藏着新商机,因此,在投资人刘女士的生意经中,品牌的选择要关注产品的差异性。“当诸多品牌扎堆在同一好地段时,大家拼的就是谁的产品更有差异性,更能吸引客人、留住客人。”

品牌差异化优势之外,投资人在2024年,要以更高维、更长远的目光,去关注品牌的运营能力,去鉴别那些能够与投资人形成良性互动,听取投资人意见的品牌。同时,由于当前大多数酒店集团执行的是多品牌战略,所以,集团能不能持续对一个品牌去维护、投入和升级,是需要投资人尤其关注的。

正如南京投资人陈先生表示,如今酒店投资人对于投资和加盟品牌的态度也更为谨慎,更看重酒店本身的运营与盈利能力。对于酒店品牌而言,降本增效是帮助酒店实现盈利的重要路径。因此,品牌方和投资人应共同关注的问题是,如何在经济下行的当下,降本增效,通过运营来提高酒店营收,只有拥有稳健的投资回报和投资额相对可控的酒店品牌,才会受到投资人的青睐。

结语

有业内人士在对2024酒店投资市场的分析中,借用了一首诗——三山半落青山外,二水中分白鹭洲,他指出,现在就是白鹭洲时间。酒店投资人如果还是基于以前的经验去指导未来,将会越走越艰难。投资人一定要用开放的心态全面的去迎接、观察、等待这个变化,找到一条适合自己的路。

我们认为,2023年更多的是蓄力,那么2024年重点就是释能。2024年,酒店业态将越来越复杂,利润空间进一步压缩,但同时,新的机会点也在不断诞生,这要求着投资人们在心态上保持乐观,但行动上需要冷静,以更稳健的姿态,做好投资人、品牌公司以及产业链公司之间的协同,实现降本增效。

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