迈入存量时代，锦江金融服务平台破解酒店资产盘活难题

进入后疫情时代，特别是在“五一”假期后，许久没有掀起波澜的酒店市场又活跃了起来。

根据文旅部数据，今年“五一”全国国内旅游出游合计2.74亿人次，同比增长70.83%，按可比口径恢复至2019年同期的119.09%；实现国内旅游收入1480.56亿元，同比增长128.90%，按可比口径恢复至2019年同期的100.66%。

而在酒店领域，游客高涨的出游需求带动了酒店业的旺盛。多地酒店“一房难求”。根据同程旅行的数据，在“五一”假期里，国内三线及以下城市酒店预订量较2019年同期增长超过150%。

酒店市场加速复苏，酒店投资市场也迎来重大机遇。根据浩华《2023年第一季度中国酒店市场景气调查报告》，2023年第一季度酒店市场综合景气指数达到24，这是自疫情发生以来，市场综合景气指数首次回正，也意味着有越来越多人对市场的预期表示乐观。

但随着近些年来酒店业从增量市场走向存量市场，酒店业的重心回归至酒店本身的运营管理和资产管理，这也给酒店投资人的准入准出提出了新要求。

在此背景下，4月19日-21日，因疫情阔别近两年的中国酒店投资及酒店产业系列展（HFE）再度在线下举办，锦江国际集团旗下的锦江金融服务平台首次登场，通过四大板块展示了后疫情时代锦江以及旗下金融服务平台如何为酒店投资人提供全产业链、全生命周期服务。

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存量时代下

如何匹配酒店买卖双方需求

相关数据显示，2016-2020年，中国住宿业客房数的复合增长率仅为1%，相对1999-2016年的6%，降速较为明显。

酒店之家的数据也指出，截至2022年底，全国酒店业住宿设施约有31万家，当年新开业酒店数近2.7万家，而关闭的总酒店数近2.9万家，酒店新增量呈负数。

各项数据都指向一个结论：在经历40年的发展后，中国酒店业已经进入了存量时代。而在后疫情时代、酒店经营状况加快复苏的背景下，如何盘活市场上留存的酒店资产，形成存量酒店资产和新增酒店投资的良性循环，则成为了行业关注的焦点。

在去年，国家标准GB/T 42112-2022《住宿业资产管理能力评价指标体系》正式发布，并提到住宿业资产属于典型的“持有-运营型”资产，而该指标体系首次根据“持有-运营型”资产的生命周期特点，从投资开发、运营管理、资产增值及退出三大维度，按照“投-融-建-管-退”五个阶段进行资产管理能力考核。

锦江资产管理公司执行董事及总经理张羽翀曾对环球旅讯表示，在上述体系里，投和退是一体两面，健康的酒店资产交易由买卖双方共同构建，以实现双向利益。

要实现“双向奔赴”，就意味着要解决投资人和物业拥有者的不同需求。例如，当下投资人想要进入酒店这一行业时，往往手上揣着钱，却无从下手，找不到合适的物业资源、可收购的酒店经营权或可交易的酒店标的。

对于存量酒店的业主来说，这一痛点也是相对存在的：在经历了多年的经营后，有的酒店业主希望能够将手上的酒店经营权转让，实现完美投资的最后一步。而如何恰当地对酒店资产价值进行合理评估，找到适合的买家，以合理的市场价格获取应有的投资回报，也是他们所在意的。

但由于酒店资产交易领域专业性强，能够支撑买卖双方洽谈、磋商以及提供全流程且专业的线下交易服务的平台很少，甚至买卖双方都找不到合适的渠道来发布自己的需求。

“目前酒店交易市场的服务机构，一方面主要通过熟人介绍，另一方面主要通过中介渠道。这两种渠道均受到地域的限制，且交易双方的服务人员均不是酒店行业方面的专业人士，导致出现专业性差，交易的安全性问题及交易成本高等问题。”张羽翀分析道。

去年6月，锦江国际集团基于市场需求及资源优势推出“BuyHotel酒店交易服务平台”，目的就是为了撮合酒店资产与经营权的交易，致力于打造一个酒店行业的 “贝壳”，通过互联网的优势汇聚资源并联合酒店行业的开发人员（BD）共同服务于酒店资产的买卖及租赁双方。

通过该平台，酒店的转让方或者出租方可以将酒店经营权、酒店物业产权、出租的物业发布到平台上寻找收购方或承租方。与此同时，酒店的投资人或者机构投资者也可以登录平台小程序寻找潜在的投资标的或者在平台上发布需求寻找潜在项目。

不过，如果单单只是构建一个买卖的平台，逻辑并不复杂，然而正是涉及到酒店行业以及资产交易，交易双方往往更看重平台背后的实力以及服务水平，这也决定了买卖方能否达成最终的交易并各取所需。

从BuyHotel酒店交易服务平台的资源来看，锦江国际集团是目前中国规模最大、全球行业前列的综合性酒店旅游企业集团之一，旗下锦江酒店规模亚洲第一。该平台拥有超过10000个酒店投资人、覆盖470多个城市、旗下有超过40个全品类酒店品牌及超2000个覆盖全国的酒店开发人员。

依托股东资源优势，BuyHotel酒店交易服务平台以“信息真实性+全流程服务”作为平台的核心竞争力为交易双方提供一个贯穿整个酒店资产交易的全流程服务，包括前期项目发布审核、项目市场推广，资源匹配、经营数据分析、市场数据分析、线下带看、商务条款谈判、法律条款谈判、标准交易合同、法律咨询等服务。

例如在信息发布阶段，BuyHotel酒店交易服务平台将会对上线的项目信息进行审核并通过线下服务人员进行项目现场核实；项目上线之后，平台将会对该项目进行推广寻找潜在买方或承租方。同时，平台将对买方或承租方进行背景审核确定其是适合的投资者及其投资需求与该项目匹配。在投资人与项目匹配完成后，平台将会安排线下的服务人员进行线下的服务，同时平台将给予整个交易过程监督、指导与支持。

线上资源的匹配只是服务的开始，真正的考验与挑战是为买卖双方提供专业且有价值的线下服务——其中最重要的是线下服务人员的专业性。“BuyHotel酒店交易服务平台的线下服务人员及交易团队人员都具有多年的交易及酒店开发经验，不论从酒店投资领域还是资产交易领域都具有丰富的经验及相匹配的专业知识与技能。”BuyHotel酒店交易服务平台副总经理贾盈中谈到。

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“酒店+金融”如何赋能行业发展

根据贾盈中所言，自去年6月上线至今，BuyHotel酒店交易服务平台侧重于修炼内功，即先搭建好平台的服务体系及完善平台服务内容，之后再向全市场推广该平台。目前平台已具备面向整体市场服务的能力，今年下半年平台将致力于服务全行业的酒店管理公司、酒店开发人员、酒店投资人等。

在平台业务开展过程中，平台发现酒店除酒店经营权转让、酒店物业出租、酒店物业出售的需求之外，经营中的酒店也有空置面积出租的需求。如果可以解决在营酒店空置面积的空置问题，不仅可以助力在营酒店提升经营坪效，同时还可以帮助酒店引入作为酒店配套的商户，丰富酒店的配套，为住客提供更好的居住体验。

而BuyHotel酒店交易服务平台也已针对该需求推出酒店招商板块，届时酒店店长或酒店的业主及投资人可以将酒店空置面积发布到平台上进行招商，预计5月底将会推向市场进行试运营。

由此看来，BuyHotel酒店交易服务平台不仅有效地解决了退出环节的问题，也为酒店资产管理业务的发展提供赋能。但随着酒店经营市场的回暖，越来越多的投资人希望进入到酒店行业市场的同时，也对资金产生了重大的需求。因此金融支持也是酒店行业的蓬勃发展重要的驱动力之一。

这意味着平台不能只关注单一层面，正如上述所言，酒店资产管理更多需要向“投-融-建-管-退”酒店全生命周期转变。

例如在针对“融”这一方面，锦江金融板块基于锦江的长期战略视角，以及对中国酒店行业市场问题与机遇的分析，规划采用了市场化运作的产业基金方式，吸引更多市场化资本参与到锦江发展之中。

经过过去几年持续地试点与优化后，锦江于2023年度与市场投资人共同出资，正式设立首支锦江酒店产业基金。

据悉，锦江酒店产业基金的核心在于锦江希望把握住后疫情时代行业发展的新机遇，以重资产的方式投资在海内外有价值的酒店股权以及酒店物业产权，通过多种方式使其与锦江酒店（中国区）形成长期稳定的合作。

锦江酒店产业基金总经理杨洋坦言，在过去十几年间的发展中，锦江酒店的品牌发展已经相当成熟，这代表锦江酒店在轻资产业务取得了良好的成果。但与此同时，锦江也发现酒店行业的重资产之路走得较为缓慢。

因此，为了实现集团经营、资本双轮驱动的战略目标，锦江在未来的一段时间里将会同时着重发展酒店资产管理业务，但酒店资产管理业务不能只聚焦于原来的存量业务，而是需要更多的增量。在此背景下，锦江希望通过引入市场化的资本，助力其实现资产管理规模扩大的目标。 

“我们的逻辑并不复杂——通过酒店产业基金收购酒店物业、股权或租赁酒店物业，投资经营商务酒店、公寓酒店及休闲度假酒店等业态，在过程中通过业态创新、品牌升级及物业改造，核心的目标就是为了实现我们酒店项目业绩的显著提升并带动物业价值的提升。最后我们再通过合理的方式实现资本退出，把相应的资金回笼之后，再次投入到我们的资本大循环当中，这样一来就形成一个长期有效的发展循环。”

为此，锦江也是下了真金白银投入，并且目前已经有成功的投资改造案例来印证基金的可行性。

以一家位于西安的锦江之星酒店为例，在通过锦江酒店产业基金引入外部资本后，其由锦江之星升级为锦江都城，由经济型酒店转型中高端酒店，整体的经营指标也提升了1-3倍，例如在RevPAR方面，在今年1-2月份期间已经由去年同期的165元升级至超300元。

除了锦江酒店产业基金外，针对部分酒店存在短期资金需求或融资难等问题，锦江也联合多家银行机构为投资人推出贷款服务，包括面向酒店新建、升级改造、酒店供应链及营运等不同的资金需求。

结合以上四大板块，即锦江酒店产业基金、酒店新建及升级改造融资服务、酒店供应链及营运金融服务以及BuyHotel酒店交易服务平台，形成了锦江金融服务平台目前的架构，并全面覆盖酒店的投资、融资、建造、管理以及退出等五个环节。

“锦江金融服务平台本质上是为行业搭建酒店投资全生命周期闭环，并且持续支持锦江酒店主业发展。对于如何通过金融手段赋能行业，我们也一直在探索。在未来，我们也将继续对接、整合内外部金融资源，为我们的投资人持续保驾护航。”锦江国际集团财务责任有限公司副总经理毛怡刚如是说道。