璞隐酒店:酒店投资要做好什么?

首旅如家 2021-04-12 13:45

从选址筹建到运营,开业,投资人和品牌方都需要双方共同配合,才能达到双赢。

优势

关于璞隐酒店的优势,投资人张邱表示其优势如下:

①品牌团队专业化,不论是开发、筹建还是运营管理,品牌方团队积累了丰富的酒店经验,可以帮助投资人少走“弯路”。

②店长工作认真负责,具有奉献精神。集团内部员工培训体系健全,员工工作能力较强。

③品牌方重视投资人心声,对投资人的意见和建议,能够做到及时反馈。例如在疫情期间,品牌方能够考虑到市场状况,及时通过调整酒店人员比例等措施控制运营成本,减少投资人损失。

建议

对品牌方的建议,投资人从供应链角度提出如下建议:

全国璞隐门店数量不多,酒店产品建造以自然原材料为主,需提前订制。供应链产品会花费一定时间,价格略高。供应链产品会花费一定时间,但也都是为了做的更好。希望品牌方能够继续以供应链体系为基础,发挥集采优势。  

投资背景 

张先生从水产养殖行业出身,到华东后,曾经营过旅店和宾馆。在2009年,综合多方因素后,张先生选择加盟首旅如家旗下的快捷酒店。恰逢一年后世博会召开,酒店消费市场火热,收入乐观。同时在与品牌方合作的一年中,张先生仔细考察了首旅如家品牌团队,发现从选址,筹建到运营,开业,其运营团队在每个细节处,品牌方都会为投资人充分考虑,陆续加盟的门店都得到了不错的投资回报。

在刚接触这块物业时,考虑到其占地面积和位置的优越性,经过和品牌方高层慎重商议后,张先生决定用它来加盟首旅如家旗下的璞隐酒店。

不仅是从商业角度考虑,同时张先生自身也比较偏爱这个品牌。他认为,璞隐传达了现代舒适与中式精神风韵的完美融合。中式禅隐的建国璞隐让旅途不只是休憩、驻足,更是一种回归内心宁静的生活方式。

加盟点评详情 

01

投测满意度:5分

总投资:实际2100万

投资回报周期:预估5年左右

开发人员服务水平 :满意

酒店地理位置优越,周边环绕着众多高端商务楼,市场潜力大。张先生认为开发人员测算精准,对于单房造价等各方面数据分析透彻,且公开透明,没有掩饰和隐瞒的部分,值得投资人信赖。

在刚拿下物业时,它还只是一个破旧的仓库,张先生对于如何将它打造成一个有格调的中高端酒店产生疑惑,对此品牌方人员提供了帮助:在设计时将中间空白区域打造成酒店中庭,做一个花园式的酒店。这样既融合了现代审美,也契合了“国风”潮流,符合璞隐的设计定位。

品牌方高层对项目比较重视,在酒店投测以及筹备阶段,至少一周一次的实地监测,同时积极安排相关开发人员与投资人保持联系,提供咨询服务。对于投资人在开发阶段遇到的问题,都能提供有效的帮助。

02

筹开满意度:5分 

单房投资:13.5万(含花园则15万)

筹建周期:6个月

施工团队:品牌方推荐

除去疫情和春节的特殊因素,酒店筹建周期约为6个月。施工团队由品牌方推荐。

张先生表示,自己选择品牌方推荐的团队,主要是考虑到省事,且质量有保证。尤其是消防设施和隐蔽工程的安装设计,一旦施工出错就会造成后期的延误,对投资人来说非常不合算。并且随着产品的迭代更新,酒店的大量施工细节是投资人无法顾及的。张先生建议,投资人在物资条件允许的情况下,可以向品牌方申请一个专职的项目经理在施工现场进行监管,以此来避免在施工阶段的差错,减少后期问题的产生。

对于预估房量偏小的酒店,在品牌方已经拥有成熟产品的条件下,张先生认为,投资人也可以选择自己找施工团队,但最好选择有酒店施工经验的团队。

03

经营满意度:5分

单房运营成本:150元

RevPAR:450元(2021年)

店长能力:好

璞隐酒店临近会展中心,展会活动较频繁。在展会特殊期,门店店长都十分敬业,亲自守在前台指挥,经常加班到凌晨;同时密切关注酒店收益,经常对每日营业额不足的地方进行反思,向投资人及时汇报情况,争取下次改进。不仅在展会期间,在平时,酒店入住率都偏高,营业利润可观。

加盟了多个首旅如家旗下的酒店后,通过和品牌运营团队的近距离接触,张先生觉得团队里每一个人都像打了鸡血一样,比较有奉献精神,敢闯敢拼。

04

会员满意度:5分 

集团会员占比:20-30%

会员复购率:高

目前该门店集团输送会员占比20%-30%,在张先生看来,这个比例是相对合理的。每家酒店地段不同,针对的客源也有所不同。

就目前璞隐的门店来看,协议公司、集团会员大约占据酒店核心客源的60%;随着互联网的壮大,OTA平台的客源比例也在不断上升;小部分的上门散客,门店会通过销售等方式将其转化为酒店的核心客源。

针对集团的会员发展制度,张先生认为,集团会员卡是一种长期有效的执行政策,会员积累对每一个门店都有利。投资人是非常支持售卡,也明白售卡背后的意义。它对整个集团发展有着深远的意义,当然也利于每一个门店,规范化的售卡尤为重要。

05

供应链满意度:4.5分

采集价格:高

产品质量:略有不足

璞隐酒店产品偏特殊,拥有自身专门的设计和制作团队,官方渠道外能获得的产品较少,90%的产品都会从品牌官方渠道购买。大多数客人表示对璞隐产品比较认可,酒店回头客较多,性价较高。

由于璞隐酒店在全国数量偏少,大部分产品需要提前订制,花费时间较长,且价格未完全成熟,供应商话语权较大。尤其是家居方面,亟待改善。

张先生认为供应链产品会花费一定时间,但也都是为了做的更好。希望品牌方能够继续以供应链体系为基础,发挥集采优势。

访谈后记 

张先生表示,做酒店投资,这三点很重要:一是地理位置,二是物业租金,三是品牌选择。

关于地理位置,张先生建议,最好选在商务区。对于一线城市来说,商圈至少要选择在A类以上,B类及以下的商圈要慎重考虑。

在物业上,最好选择国企物业,同时投资人切记要严格把关合同条款,比如物业性质、设施设备的齐全性:是否具有消防,水电煤容量是否充足。注意租金一定要低于成本!

结合物业选择酒店品牌。酒店的定位对于酒店营收十分关键。在急遽变化的酒店市场中,除了品牌自身品质及投资回报率外,品牌所倚靠的集团所能带来的赋能力的强弱,同样也是不可忽视的重点。

谈到下沉市场的开发潜力,张先生提出,如今三四线城市,对投资者来说是一个极佳的机会,租金成本和运营成本相对较低,市场潜力足。

如今酒店投资进入白热化,张先生表示,每一个品牌都有亏损的门店。品牌和投资人合作,有点像两个人谈恋爱,从选址,筹建到运营,开业,投资人和品牌方都需要双方共同配合,才能达到双赢。

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