山屿海暴雷之后，康养旅居何去何从？

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“享老”变“收割”

老年人又被割韭菜了。

近期，山屿海投资集团被上海、杭州两地警方以涉嫌非法吸收公众存款罪（非吸）立案侦查，总涉案金额预估超40亿元。

山屿海，是一家以中高端人群健康享老需求为核心的文旅康养企业，2015年挂牌新三板，成为“候鸟式旅居第一股”，一度风光无限，如今它却深陷舆论漩涡，究竟发生了什么？

有记者调查发现，山屿海陆续推出了一系列宣称年化回报率达8%至12%的会员制产品，要求投资者一次性缴纳高额会员费。作为回报，企业承诺将为会员提供免费旅居、健康管理等服务，或以远低于市场价的优惠价格享受相关权益。一些老年人在听信宣传后，花费高达 50万元购买会员资格。

除了会员费，山屿海还通过房产托管业务吸引投资：以“低总价、高回报”为卖点，承诺每年支付房价 6% 的租金回报，或通过托管分成（客户占 80%）实现收益，部分广告宣称“70 年产权海景房，年租金回报约 8%”。事实上，山屿海的暴雷并非个案，裔某集团、金恪控股集团、艳阳（中国）度假连锁集团等企业此前也曾被曝出类似风险事件。

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康养旅居行业的隐忧

山屿海的暴雷，暴露出了三个问题：

首先是行业信任危机，接二连三的康养旅居企业暴雷，是否意味着这个市场上还有很多在水面下的隐雷？

其次，以租代售的房产托管模式是否一定会暴雷？

最后，康养旅居的会员制产品是否不可信？如何鉴别？

在康养文旅地产操盘手李仁杰看来，康养旅居本质上是一个辛苦的行业，赚不了很多钱。很多人在做顶层设计的时候就偏离了初心跟本心，以致于动起了歪脑筋。

峰景文旅副总经理魏正环认为，这类非吸项目在康养旅居市场上一定程度上是存在的，但这种现象在康养市场并不多见，更多的还是规范的康养机构。

在一些律师看来，山屿海康养旅居项目出现问题的原因之一，在于其“拿地—以租代售—销售受阻”的风险链条。模式设计之初就埋下隐患，一旦市场冷却或现金流断裂，暴雷几乎成为必然结果。

“康养旅居项目前期需大量资金投入建设与运营，如果一个公司刚开始的商业模式就是要快速回笼资金，要依赖后续销售及资金流入来维持，那么一旦销售进度不及预期，资金无法及时回笼，企业经营就会陷入困境，进而就容易引发暴雷。但如果一个公司已经做好了长期投入、良性经营的计划，充分预估了风险，按道理是不会出现这种极端情况的。”魏正环补充道。

云南耐心养老集团经理刘春庚表示，“建康养旅居基地是要投入很多资金的重资产行为，养老的产业利润又没有那么高，如果公司资金不足，就有可能要向银行、社会去募集。没有资金来源时，就有可能从客户下手，就容易出问题。”

与普通酒店相比，康养旅居酒店会更注重复购率和长住客人的健康价值管理，这也就意味着康养旅居酒店普遍会提供会员制、季卡、年卡等措施来提高客人留存率。

刘春庚直言，“我们公司也办会员卡，但是我们只要交100块钱。从自身的角度来说，手上拥有的会员越多，我们就才能更好地去谈合作。”

由于办年卡可以享受一定的优惠折扣，很多老年客人就会想要提前囤一囤。

“在实际情况中，因为担心涨价，有不少老年人会主动把第二年的费用先交了，这就留下了风险的口子，我们比较建议，住几个月就付几个月的费用，明年的旅居开销等到明年再支付，这样就不会留下后顾之忧。不过，对于现在的老年人来说，这种消费习惯可能有些难以接受，因为他们习惯于囤米囤油，提前准备。”李仁杰无奈地表示。

那么对于想要寻求康养旅居服务的客人而言，如何辨别会员制的背后，是非吸（非法吸收公众存款）还是酒店正常发展会员？

魏正环认为，关键看其是否以投资回报为主要吸引点。若酒店强调会员费或卡费可获固定高额返利，且返利与正常经营效益明显不符，就可能存在非法吸收公众存款嫌疑。而正常会员制主要是为客人提供更优质、优惠的服务和体验，以增强客户粘性。

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如何避开康养旅居的那些坑？

事实上，山屿海的暴雷并没有阻止“康养旅居”成为热门赛道。

数据显示，截至2024年末，中国60岁及以上人口约3.1亿人，占全国人口的22%。据测算，目前我国银发经济规模约7万亿元，到2035年有望飙升至30万亿元，其中旅居康养产业规模将达5万亿元，占银发经济总产值的16.7%，展现出巨大的市场潜力。

那么老年用户在挑选康养旅居服务时，如何避坑？

刘春庚建议，如果需要长期居住的话，找当地政府或者文旅部门，推荐一些真正靠得住的企业，再选择入住，这样会更有保障。

目前社交媒体平台上关于康养旅居的信息良莠不齐，直播间里“19块钱包吃包住”“1999元云南全年免费住”之类的低价宣传，业内人士一看就知道是套路。

“别为了贪小便宜就轻信这些噱头，大老远出门一趟，如果住得不舒心，反而违背了康养旅居的初心。老年人也可以叫自己的孩子帮忙咨询，不要自己把钱交了，最后想退也退不了，受制于人。”

“首先要查看酒店及相关企业的资质证照是否齐全，了解其合法合规性。其次，要考察酒店的设施设备、周边环境、服务质量等是否符合康养需求。再次，可参考其他客人的评价和口碑。最后，不要轻信过于夸张的宣传和承诺，特别是涉及投资返利等方面的内容。”魏正环补充道。

刘春庚的康养旅居项目大多集中在云南，区别于重资金的投入，他选择了轻资产的投入方式，与当地政府、国企进行合作，将空置房源改造成“共享养老屋”统一托管、标准化服务，专门接待旅居老年人。

从2013年就开始接触康养旅居项目，刘春庚2018年选择到云南来全力发展，云南气候温和，不管是过冬、避暑还是旅居养老，都很适合，一年只有一两个月的淡季。

接触这个行业十几年，他观察到，随着银发经济的不断发展，现在越来越多的公司想要切入康养旅居的赛道，也出现了恶意竞争打价格战的现象。

这与魏正环的观察一致“行业有些浮躁，明明是个需要长期耕耘的行业，却总有些人、有些项目想做网红，总想快速成名，快速变现。既然选择进入这个行业，就需要有一颗平常心。此外，行业的标准和规范不够完善，缺乏统一的服务质量评价体系，也给消费者的选择和监管带来了一定困难。”

事实上，康养旅居行业在朝着更加规范的方向前进。

以云南为例，各地已经陆续成立康养旅居相关的协会，起到树立行业规范、监督的作用。

北京养老行业协会牵头搭建的“冬南夏北”旅居养老机构服务平台已在去年上线。通过这一平台，老年人可以根据自己的需求和喜好，了解养老机构的地理位置、床位信息、收费标准等基本信息，通过服务咨询和预订，选择适合自己的旅居养老机构。

李仁杰认为，未来市场将会大浪淘沙，不合规的项目会被逐渐淘汰，整个市场会更良性发展。

我们持续保持对康养旅居市场的关注。