中国高端酒店甩卖潮：酒店资管“变天了”

豪华酒店的光环，正在加速消退。

近几年来，大量高端酒店陷入“甩卖潮”，挂牌拍卖的数量增多，引发媒体关注。

近期，就有两家酒店被摆上货架：

北京索菲特大酒店，因债务问题出售，报价28亿元。

重庆北碚悦榕庄酒店，也将于9月公开拍卖，起拍价7亿元。

但高端酒店越来越难卖，也是显而易见的事实。

根据亚洲旅宿大数据研究院不完全统计，今年1到7月，全国共342个高端酒店被拍卖，但85%的结果是流拍。

这种趋势，在2023年已经露出苗头。去年6月20日，重庆解放碑威斯汀酒店以10.38亿元起拍，但因无人竞拍而流标。

另一方面，通过法拍渠道完成的酒店交易也越来越多。

包括北京的建国铂萃酒店、新华联丽景湾酒店、上海虹口喜来登酒店、广州凤凰山旅游度假村等多宗酒店均通过法拍完成交易。

尽管法拍资产中有一些是烂尾项目，但也有部分处于正常运营状态。这些资产因股东债务问题被法拍，通常价格折让，进而提升了买家的回报率

整体来看，这些高端酒店的出售方通常是房地产开发商，比如金茂、华侨城、碧桂园等。

类似情况曾在2014年也发生过，当时国内五星级酒店大规模上线，经历过一波“甩卖潮”。

最近这一现象再次出现，究其原因还是如今房地产市场下行，地产公司资金压力巨大，急需出售资产来减轻债务、现金流负担。

而这次地产商割下的“肉”，正在逐渐被国企、煤老板及其他实力雄厚的民企接盘。

去年，金峰水泥以40.73亿元的价格，先后收购了虹口三至喜来登酒店和上海宝格丽酒店。

更早之前，中国金茂以28亿元出售的北京金茂威斯汀大饭店，也被煤企接盘。

但高端酒店不好卖的背后，还有更复杂的因素。

除了地产行业的溢出影响，高端酒店业本身面临的挑战也更加凸显。

去年国内酒店市场一片高歌猛进，但今年行情堪忧：

无论是本土巨头，还是国际酒店集团的二季度中国区业绩都全线下滑。

有机构预测三季度酒店市场可能依然疲软。

此外，在当前市场环境下，团队客群对价格波动非常敏感，且成本控制更为严格。这也极大限制了高端酒店目前的收益水平。

由于酒店业态建造成本高、 运营要求高、市场敏感度高、现金流可预见性相对较低，且市场流动难度大，高端酒店和度假村的业主们目前承受着巨大的压力。

以上种种原因，可能都会影响高端酒店的转让、出手。

但需要指出的是，长期来看，酒店资产依旧是大宗投资中的热门选择。

2023年开始，商业地产市场一直处于调整中，高端星级酒店吸引了许多家族投资者的关注，成为他们的防御性投资首选。

此外，现有的酒店物业也是长租公寓的重要来源。

随着公募REITs为长租公寓提供了明确的退出渠道，以及国家出台了支持长租公寓的政策，酒店资产，特别是那些小体量且适合改造为长租公寓的酒店，变得更加受欢迎。

相较于写字楼资产，优质酒店资产在出售时“折价”较低，能带来稳定的现金流和增值潜力。

在一线城市，类似交易的价格也相对较高。2023年全年，共有22笔酒店大宗交易，酒店交易额占全年总交易额的7%，这两项数据都是近五年的新高。

当然，所有人都心中有数，高端酒店——“地产升值+租金红利+运营收益”的构成，正在发生变化。

在地产上行期，酒店业主自持物业时，主要关注的是物业的升值收益，因此往往会选择高奢酒店品牌来提升物业价值。

在租金上涨阶段，酒店的加盟商通过提前签订长期租约，能够锁定较低的租金，虽然这些租金低于未来市场租金的上涨幅度，但他们因此能获得租金红利。

然而，随着时间的推移，这些红利已经对酒店行业的供给结构产生了影响。

未来如果物业和租金红利减弱，运营收益的权重将日益凸显，这可能会导致国内酒店行业出现巨大变化。

一些买家认为当前价格低迷是入手的好时机，将现在视此为“捡漏”良机，期待市场回暖后能够获得较高的回报。

但他们是否能精准把握市场节奏，时间将是最终的裁判。