卖家多，成交少，简析新一波酒店大宗交易

2023 年底至 2024 年初，酒店资产交易频频，多家上亿酒店拍卖、成交、流拍等信息，也让酒店资产交易话题甚嚣尘上，但是对比其他业态，比如产业园、写字楼、公寓等业态，酒店业态资产交易量其实只占很小的比例，不足 10%，值得关注的是，酒店业态整体的交易金额近三年呈现持续增长的态势，同时对比酒店资产货架上的存货，目前的实际交易量只是冰山一角，大量卖家无法实现交易，重要原因之一是酒店资产价格持续不断调整。

卖家对酒店资产的“预期”远远大于买家愿意为之付出的价格，但成交的项目多以低于建造成本价成交。

底层逻辑是，酒店持有方为建设酒店付出的资金成本或者在银行、其他金融机构将酒店资产抵押的资金，远大于酒店作为商业业态进行经营带来现金流的估值。通俗地讲，就是酒店资产的价值与酒店作为一种商业业态经营带来的经济收益无法画等号，而酒店资产的买家以后者估价。

卖家是谁？

为什么要卖酒店资产？

为什么售价如此之低，还有那么多酒店资产持有者迫不及待地将酒店资产摆上货架，而且其中不乏一些优质资产？

首先，房地产策略的调整是影响酒店交易的重要因素。过去十年，酒店大多是房地产行业的产物或者附属品，国内80% 的酒店资产由房地产企业持有，而且很多中小房地产企业只持有一到两个酒店资产，集中度非常低。房地产存货去化周期加长，叠加三道红线的管控，房地产企业的资产负债表流动性压力非常大，挣扎在生死线上的房地产企业可能会选择出售部分资产，以此来缓解资金链的紧张。这种断臂求生的策略，虽然痛苦，有时却是企业生存和发展的必要手段。虽然酒店资产的出售价格一降再降，但是目前市面上很多酒店经营现金流可能都无法覆盖酒店银行利息，每持有一天就是一天的压力，在企业资金流紧张时期，出手是最好的选择。

其次，经济周期的起伏对酒店资产估值产生了深远的影响。在经济繁荣时期，酒店资产的价格往往会被推高，而在经济衰退时期，价格则可能下降。价格的波动反映了市场对酒店资产真实价值的认知和预期。目前全球经济进入到下行周期，酒店资产价格也已经进入调整期，但是目前来看调整期还在继续，未来酒店资产的交易会进一步活跃。

再次，国有企业之间的互助行为往往体现在资产交易上。这种互助可能是为了优化资源配置，或是为了解决长期负债问题。北京 W 酒店、青岛鲁商凯悦酒店等都是国企间的交易。除了酒店资产交易外，还有大量的酒店资产被划拨、整合，比如中信整合财政部旗下酒店资产，融通整合军队旗下酒店资产等，地方国企也在做相应整合。通过资产的划拨和整合，企业不仅能够提高运营效率，还能够集中管理，从而提升整体的竞争力。

买家是谁？

为什么要买酒店资产？

买家下场购买酒店资产的目的不完全相同，但是酒店资产是一个能够抵御通货膨胀的很好保值增值工具，而且优质的酒店资产还具有很好的现金流。

首先，2023 年这一波买家中最多的是能源实业企业，这类企业购买的基本是核心城市优质酒店资产，能源企业这几年现金流非常丰富，但是产能过剩，很难再投资扩产，所以选择核心城市的优质酒店资产作为资产保值增值的方式。而且这类企业中，很多都是私人投资者、家族企业，将酒店资产作为一种资产配置留给后代进行传承是一种很好的方式。核心城市核心商圈及一些旅游目的地的酒店资产，其本身的稀缺价值已经超过了资产本身的经营价值，升值空间未来可期。

其次，金融企业买家的参与为酒店资产交易增添了新的活力。他们收购或者处理不良的酒店资产，通过快速整合、翻牌、改造升级后再次交易，这不仅显示了资本市场对酒店资产的兴趣，也为酒店资产的流通提供了新渠道。

再次，也有一些综合性企业收购酒店资产作为综合板块布局的方式，扩大业务版图。

酒店资产交易完成后，

对酒店行业影响几何？

第一，提高行业集中度与成熟度。从经济学角度分析，行业集中度是行业成熟度的重要体现。集中度高了之后，酒店资产运营会更加专业，酒店会投入更多时间和资金来提高运营效率，这对酒店行业本身来讲是利好的。

第二，加速在资本市场上的流通。作为资产存在的业态，在资本市场的流动才能体现它应有的商业价值。同时，倒逼企业快速关注酒店的投资回报。绿发 2024 年的经营预算指标已经开始用三年在资本市场上实现资产证券化的目标来确定。这样才真正让酒店从业者开始关注投资、关注经营收益。而不是像以前一样，建设负责建设，运营负责经营，两张皮，酒店投资回报指标没有人为之持久负责。

第三，新玩家为酒店行业带来新思路。未颠覆酒店行业的新玩法出现也未可知。目前酒店行业是一个微利行业，理由不一而足，笔者认为最根本的原因就是酒店投资回报太差，投资太高，收入太低，供需关系不平衡。新玩家进入，大家真正将酒店资产经营收益作为评价其资产价值最大权重指标的时候，那么大家才真的开始关注酒店投资：降低投资，提高收益。

例如中国华融等一些金融或险资企业在这一轮中处理不良资产，全部以投资回报最大化来评估是否对资产进行改造更新，或者调整业态，将酒店调整为公寓、商业、写字楼等综合业态，从而实现资产价值最大化。同时类似中国健康集团等一些康养集团也纷纷进入酒店领域，探索酒店与康养、旅居等业态的融合。字节跳动、腾讯、阿里等互联网企业也在布局进入酒店行业，期待未来他们会给酒店行业带来更多的惊喜。

最后，酒店本身是一个商业业态，是一门生意。所以大家在谈社会责任、企业名片、社会形象、解决就业的同时，一定要关注它的本质就是酒店需要赚钱，在资本市场的估值能够实现溢价，才能实现酒店行业的价值。

酒店资产交易对酒店行业的发展和进步起到了重要的推动作用，促进了行业的专业化、效率的提升，给酒店投资者打开了资产流动的通道，为整个社会的经济发展做出了贡献。当然，要进行酒店交易也需非常谨慎：第一，交易前要对资产进行尽职调查，通常会有专业的行业顾问及律师一起完成；第二，对酒店资产做合理的估值，一般不动产的估值分为三种，包括成本法、比较法、收益法，但是在中国大陆目前酒店资产交易量不多的前提下，比较法基本失灵，而收益法又很难达到卖家的心理预期，所以通常酒店资产的估值会综合多方面因素的考量，同时结合买卖双方的谈判情况确定最后的交易价格；第三，确定交易条件，签订交易合同，明确双方的交易细节，完成交割。而交易后的管理介入，也是一个非常专业的过程，买方开始介入酒店的日常运营，进入了另一个新里程。然而目前我们看到大比例的酒店资产买家都没有酒店资产运营的经验，能否真正实现资产管理的健康发展，笔者将持续进行关注，也欢迎与大家交流探讨。

本文作者职务：华美顾问合伙人、副总裁　北京公司总经理