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惋惜瑜舍“谢幕”,是不懂酒店资产管理

瑜舍酒店即将落幕,是因为资产有更合适的转型方向。

近期,酒店业出现一条爆炸性新闻,红极一时的北京三里屯瑜舍酒店发布官宣,将于2024年6月30日正式闭店,后续拟转型为新型零售空间。一众媒体和网友纷纷开启怀念模式;不少业界机构、专家则对此事唏嘘不已,感叹酒店业态的没落。笔者认为,大可不必如此;毕竟,从资产管理的角度来看,这不是什么大事。本文将深入分析瑜舍酒店的前世今生,探讨其关闭背后的资产管理逻辑,并反思国内高端酒店普遍存在的资产管理误区。

1、从资产管理角度,理解瑜舍酒店的命运转折

1.1 太古地产在考虑战略适配

资产管理,首先要考虑资产方向的战略适配性。

曾经的瑜舍,符合太古地产当时的公司战略方向,也符合当时的城市与商圈发展需要。

2008年,北京举办奥运盛会,也是中国举办的第一场奥林匹克运动赛事,汇集了众多国际友人和各地游客前来北京。三里屯作为北京外交使馆聚集区和时尚潮流窗口,有必要彰显酒店接待方面的实力和形象。

太古地产2007年通过收购方式进驻三里屯,希望将这里打造成北京的“潮流地标”和“太古里”(零售物业发展项目)的样板,同时也有意发展更多的高端酒店,因此,一家时尚的设计师酒店便成了这个项目的标配。

然而,随着时间的推移和市场环境的变化,太古地产调整了战略方向。2023年太古地产财报显示,当年零售板块业务收入成为公司内部第一大业务收入。据第一财经杂志的消息,2022年3月,太古地产公布了一项未来10年千亿港元投资计划,并表示其中约50%将用于在中国内地发展以零售为主导的综合发展项目。原有的战略不再适用,此时就需要对一些具体项目进行重新评估和调整。

1.2 太古地产在研究市场需求变化

资产管理必须立足于市场供求关系,因为,供求决定价格与各业态的利用效率。在这个案例里,一方面是高端特色酒店业态在三里屯商圈的供求关系,另一方面是创新零售空间在此区域的供求关系。

从酒店供求来看,近几年,三里屯片区相继开业了不少高端特色酒店,比如通盈中心洲际酒店、三里屯CHAO酒店等,距离2公里左右更有宝格丽酒店、怡亨酒店等等,增长的客房数量更是不在少数。区域内高端酒店的市场供求关系也相应发生了变化。

从创新零售空间的需求来看,据太古地产2023年中期财报,北京三里屯太古里2023年1-6月的商场租用率为97%。

更关键的是,从2008年到2024年的16年间,购物中心的商业模式以及各品牌对线下门店的角色定位和经营逻辑,都发生了巨大的变化。一是市场迭代越来越快,面积和声量越大的主力店越需要迅速变化;二是越来越多的品牌更在意线下店的媒介和广告属性,希望以更短的迭代周期为消费者带来新鲜感。作为物业持有和管理人,太古地产有必要做出相应的改变。

1.3太古地产估计还考虑到产品生命周期问题

在合适的时间点,慎重考虑资产管理的方向性选择问题,是优秀资产管理人的必修课。

作为一家时尚艺术风的高逼格酒店,至今,这家酒店已开业16年,再次焕新后6年(2018年有过一次焕新),即便是从产品自身的生命周期角度,也到了该考虑下一步的时间点。是重生还是转型,本身就需要提到议事日程。

总之,瑜舍酒店的前世今生,可以理解为太古地产在资产管理实践中的一个缩影。从战略适配到市场供求关系的分析,再到产品生命周期的管理,资产的持有人有必要进行资产价值的长期维护,并对市场的方向性变化做出响应。

但这个案例只能说明,在这个特定的区域、时点和特定企业,零售中心比高端酒店更有资产价值。通过这一案例,我们可以看到,资产管理需要针对具体情况进行具体分析,同时需要不断地评估和调整,以适应市场的变化和企业的战略目标。

2、国内高端酒店投资,普遍缺乏资产管理意识

资产管理在商业地产领域,尤其是酒店行业中,是一项至关重要的工作。然而,在国内高端酒店投资领域,资产管理意识的缺失却是一个普遍存在的问题。这不仅影响了酒店的长期发展,也可能导致资产价值的流失。以下是对这一问题的深入分析。

2.1 资产管理的本质,是充分利用各项资源,发挥出资产的最大价值

资产管理的核心在于对资产和相关的各项资源进行全面的规划、组织、指导和控制,以实现资产价值的最大化。这不仅包括资金的计划与管理,还涉及到物业等物理资源、人力资源等各个方面。同时,风险管理也贯穿始终。

在国内高端酒店投资中,投资人往往关注于短期的收益和表面的豪华装修,而忽视了如何通过有效的资产管理来提升酒店的核心竞争力和市场适应性。在瑜舍酒店的案例中,太古地产通过对市场趋势的深入分析和对酒店资产的全面评估,做出了将其转型为创新零售空间的决策,这正是充分利用资产、发挥最大价值的体现。

2.2 资产管理,是良性运营的基础,必须引起高度重视

资产管理不仅是运营管理的基础,更是其高阶和升华。一个成功的资产管理策略能够转变酒店经营的颓势,为酒店带来稳定的现金流、优化的成本结构和持续的盈利能力。在国内高端酒店投资中,资产管理常常被忽视,投资人更多地关注于建设阶段的投入和后期的运营,而缺乏对酒店全生命周期的规划和管理。

2.3 资产管理,是全生命周期的精细管理,需要引进专业的人才队伍

资产管理是一项系统工程,涉及酒店从规划、建设、运营到退出的全过程。这就要求投资人不仅要有全局观念,还要有精细的管理能力。在国内高端酒店投资中,往往缺乏对资产管理全生命周期的规划和执行。引进和培育专业的资产管理人才,建设专业团队,对于国内高端酒店投资人来说,是一个亟待解决的问题。

综上所述,北京瑜舍酒店的关闭并非是一个时代的终结,而是资产管理智慧的生动体现。它标志着一个以市场为导向、以战略为核心、以创新为动力的资产管理新篇章的开启。从酒店业态的角度而言,国内高端酒店投资人有必要从这个案例中得到警示,意识到资产管理的重要性。从商业地产的大盘子着眼,这一案例有望为行业树立一个关于如何适应市场变化、实现资产价值最大化的典范。

在未来的市场竞争中,那些能够深刻理解并运用资产管理精髓的企业,更有望在变幻莫测的市场中稳健前行,绽放出更加璀璨的光芒。

魏正环
魏正环

旅游酒店领域资深人士

魏正环:扎根以酒店为代表的旅居住宿领域17年,先后就职于中国旅游集团、粤海国际、锦江(及原铂涛)等企业,拥有投资方/业主方、管理方、第三方(专业咨询公司)等多种角色的实战经验,操盘过酒店项目的投前、投中、投后等各阶段与全流程运作。尤其擅长从产业经济角度洞察行业趋势、用趋势给企业创造价值、酒店全过程资产管理、项目旧改定位与实施等领域。现阶段专注于研究旅居住宿领域的本质与趋势,欢迎各位同仁联系探讨问题或者寻求合作。

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