反复被变卖的酒店价值还在吗？

酒店，作为旅游不动产的属性，当投资方在资金发生困难时是可以变现的实物之一。2023年是地产企业纷纷抛售酒店资产变现的繁忙年，由于各种原因，成交量不大，流拍为多。

这两天有一则消息，融创集团将旗下成都融创施柏阁酒店和堇悦酒店上架阿里资产拍卖网进行出售，可惜并未成交。这条新闻引起业内关注是因为这两家酒店正是融创7年前从万达手中收购而来，这次拍卖属于二次出售。

融创拍卖酒店资产的原因无需诠释，地产企业目前抛售酒店资产和当年投资酒店资产目的和模式基本相同。笔者想借此讨论的是，作为被地产企业当作融资、避税的工具酒店，在多次被利用之后，资产价值会增值吗？管理团队和全体员工在这样性质的酒店工作幸福指数又是如何？

这个在售的成都施柏阁酒店位在青城山地区，2021年笔者去那边有其他公务，看到原来的“万达城”换成了“融创城”，“万达”酒店品牌换成了“融创施柏阁”品牌，这个品牌是华住从德国收购来作为全服务酒店的品牌，和融创合作后挂在融创的物业上。

“融创城”和“融创施柏阁酒店”基本都非常冷清，看不到众多的人流和生意繁忙景象，酒店物业实体没变，随着品牌和投资方的更换，酒店管理团队和员工却都更换了。

去年8月去了海南海棠湾，同样情景，几十家度假酒店，无论是国际品牌的还是国内品牌的，基本都是地产企业投资的，当商业地产出售不理想，加上地产融资受到政策限制，超过10家度假酒店都在挂牌出售以求变现。

缺乏资产管理概念

作为地产工具的酒店，被绑在综合地产上，助力商业地产产生了溢价（尤其是挂上国际酒店品牌的），等到商业地产都出售以后，表面上等于白捡了一个酒店，还用了这个白捡的酒店资产作为抵押，为后一个项目在银行或信托得到融资，但是等到这些项目的工具酒店模式多次被重复以后，作为地产商发现这些白捡的酒店开业后，非但没有盈利还需要为维持经营而贴钱，这些工具酒店在公司的资产负债表上资产没有增值，而负债倒是增加了，当融资政策有变，现金流不够的时候，首先抛售的就是以前认为白捡的酒店。

2017年万达抛售77家酒店就是最好的说明案例，成交金额是199.6亿元，平均每家酒店价值2.6亿元。按照高星级酒店平均建造成本一万元 / 平米, 这些出售成交的价格已经将酒店资产价值打了很大的折扣。

还有一个关键环节，类似融创这样认为是捡漏的收购来酒店以后，并没有意识到要聘请好的管理团队对其酒店物业经营管理，通过经营管理提升物业的资产价值，因此像融创这次将接手的不良资产二次出售，估计若有成交也是折上折了。

地产商思维在过去的顺风政策年代里，只停留在快速的建、买、卖的流程之中，没有资产管理的概念，因为商业地产出售后，持有者换人了，其资产和地产商已经无关，无需管理，但作为工具的酒店资产仍然属于地产商所有，同样没有管理的认知，这些酒店资产只能在在买卖之中不断贬值。

对于酒店运营和员工的影响

设想一下，作为酒店管理公司，若签约接管的是这类地产酒店，而开业后又由于投资方的地产投资思维，不愿对于需要长期经营的酒店资产投入更新改造资金，再好的品牌还是会因为设备设施破旧而贬值，运营超过10年以上的这类酒店都处于十分尴尬的处境。

近年来更是面临投资方更换或品牌更换等不稳定的生态环境，部分酒店由于经营不理想连员工薪酬都无法及时发放，人心涣散，对于酒店的正常运营都会产生负面影响。在这样挂在拍卖网上叫卖的酒店工作，从管理团队到全体员工会有多少幸福指数？

2024年，业内都在聚焦存量翻牌和改造上，目标对象除了有限服务品牌的升级，当然就是有年代的四、五星级酒店。

对于这些有年代的全服务酒店的翻牌改造，除了需要资金的投入，更需要有专业的能操盘全服务的管理团队参与，后者可能在行业内比资金更为缺少。

因为符合这样条件的团队人员多数到了退休的年龄，新生代多数在有限服务生态环境下成长，对于全服务酒店的经营管理还需要有一个全新的认知和理解过程。

几经年代的变迁，全服务酒店的消费对象已经改变，消费对象的需求也已经改变，所以存量高端酒店将面临脱胎换骨的挑战，挑战成功了，这些酒店的资产将会实现保值和增值。