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“超级黄金周”的另一面:酒店投资人几家欢喜几家愁?

次方点评 次方点评 May 2023-10-18 10:54

火热之下,具体到不同区域的酒店,经营状况又如何?

为期8天的“中秋十一”超级黄金周,作为今年继春节、五一、暑假后的最后一波出行高峰,已落下大幕。火热之下,具体到不同区域的酒店,经营状况又如何?是否延续了之前几波的热度?

通过对不同城市的酒店投资人的采访,我们发现“超级黄金周”的另一面,同样,我们也可以通过数据与案例,预判一下未来的趋势。

“超级黄金周”

酒店业有多火热?

毋庸置疑的是,刚刚过去的黄金周,有着颇为亮眼的数据,足以印证其火热。

根据文旅部公布的数据显示,2023年中秋节、国庆节假期,文化和旅游行业恢复势头强劲,全国假日市场平稳有序,8天假期全国国内旅游出游人数8.26亿人次,按可比口径较2019年增长4.1%;实现国内旅游收入7534.3亿元,按可比口径同比增长129.5%,按可比口径较2019年增长1.5%。

由此数据可得,2023年中秋十一假期的人均旅游消费为912.14元,而2019年同期的人均旅游消费为830.83元,相比增长了9.79%(未考虑CPI因素)。

根据景鉴智库整理的文旅部口径的疫情前后旅游数据,今年国庆的数值已全面赶超2020-2022年的疫情时期,并较2019年的数据也有所提升。

而从旅游订单数据来看,这个国庆假期,同样有着显著的增长。据携程发布的《中秋国庆旅游总结报告》显示,“十一”假期,国内旅游订单同比增长近4倍,较“五一”增长1成;出境游同比增长8倍多。机票、酒店、门票、民宿、租车、邮轮等旗下业务也大幅增长。

其中,酒店业的增长数据值得我们关注。“十一”期间,不论是经济型酒店还是豪华酒店,不少城市旅游景点附近的酒店价格普遍将上涨2~3倍以上。

不同OTA平台,均呈现出了酒店热度上升的态势。

携程发布的数据显示,早在8月30日,假期境内酒店市场搜索热度已达2022年“十一”同期4倍以上,相较2019年“十一”同期增长近120%;同程旅行数据显示,中秋国庆假期期间,平台酒店预订量超过“五一”假期,创下今年以来的单日峰值;去哪儿数据则显示,今年用户预订酒店前平均搜索量为15次,较2019年平均增加7次。

热门城市在这个假期,同样也涨幅明显。

杭州亚运会举办期间叠加中秋、国庆超长双节假期,迎来近年来最密集的游客潮。OTA平台数据显示,亚运会期间(9.23-10.8)前往杭州的机票提前预订量同比2019年增长两成,酒店提前预订量同比2019年增4.4倍。

此外,不少非一线热门城市也迎来了酒店的预订量增长。

去哪儿数据显示,徐州、南昌、柳州、台州、洛阳、上饶、威海、泉州等城市高星酒店预订量增幅超2019年同期4.7倍,其中徐州同比增幅最高达5.2倍,南昌、柳州、台州同比增幅超5倍。

尽管今年国庆假期旅游热情火爆,但来自不同城市的酒店投资人,依然面临着“几家欢乐几家愁”的局面。

不同城市的酒店投资人

国庆过得如何?

国庆假期的中期,在媒体不断提到的复苏与流量增长结论下,次方点评的投资人社群中,却有了不一样的声音。

落地到具体的项目中,不少华东、华南核心城市的头部酒店投资人提到“不想要这个国庆,市场被提前透支,节前没生意,节后没生意,假期前几天黄金期预定率只有60~70%,员工工资三倍,干不干都心酸。”

甚至还有投资人表示,看报表看到心脏病都要犯了,还不如躺平,早早结束战斗自己出去玩。

一方面,是火热的旅游数据,另一方面是酒店投资人两极分化的声音。这就不由令人好奇——现实的国庆酒店市场,到底是什么样?

因此,次方点评采访了来自全国不同区域的多个资深投资人,由此管中窥豹,一探国庆酒店业的经营状况。

【华东】

受亚运会的带动作用,浙江今年国庆的热度极高,全省假日旅游呈现强劲态势,接待游客总量、日均接待人次、旅游收入总量等主要指标创历史同期新高。

尤其是杭州,根据媒体数据显示,亚运期间杭州旅游热度跻身全国前三,预订量同比增超5倍。

但出乎意料的是,几个杭州本地的资深投资人,几乎都认为这一波热度,并没有带来太多正面的效果。

我们采访到的几位杭州投资人都表示,由于亚运会的限行政策,外地自驾游客进不来,极大影响了酒店的经营。

在杭州核心区域投资了多家商务型酒店的某资深投资人说,亚运会前大家都有所期待,价格预埋也比较高,但看到流量不好之后,都纷纷把价格下调了。

在杭州重要商圈投资了酒店的任先生则给出了一组数据。

国庆期间的酒店入住率为91.4%,这个数据和五一假期差不多,但是房价却差距不小。国庆期间平均房价711元,不如暑假,更不如五一期间的1000元+。

在他原先的预期中,国庆的数据应该和五一差不多,结果却出乎意料:“五一假期,最好的时候平均房价能达到1200,平时900-1000左右,一天整体营业额就有10万左右,国庆才8万。看OTA给出的数据显示,今年9月和去年12月份差不多,非常惨。”

湖州的投资人沈先生也表示,自己的酒店在国庆期间比预期差很多,和五一相比更是相差甚远,RP为305元,出租率仅84%。

来自南京的投资人张女士颇为擅长酒店运营,她为我们提供了一组她所投资的门店,今年五一与国庆对比的数据。

可以明显看出,国庆假期两头的数据都较为平淡,即使是最高的RP,也比不上五一前三天。

作为一个极为理性的投资人,张女士表示,今年国庆整体热度偏低,超长假期加上中秋传统节日,游客的出行意愿相较于五一,更趋于理性,还有很多家庭选择了周边游。

因为有所预期,所以相较于以往的节假日,她对于国庆经历的历程,已经平和了很多,更多的是尊敬市场的规律和敬畏市场的态度去做的门店收益。

“在当天的流量没有那么凸显的情况下,我们就做好自己的次收益,寻找涨价的空间。但涨不上去的时候也要接受现实,保持平常心去应对。本身这个十一就比以往的十一要多1天,这一天平均到其他每一天当中也是收益,不可能天天好,市场也要恢复到正常轨道当中。”

【西北】

今年黄金周,西北游依旧大热,其中,西安的整体旅游订单量同比去年增长261%。因此,来自西安的酒店投资人,在这个国庆,也打了一场不错的“收官之战”。

西安资深酒店投资人胡先生表示,今年国庆他的酒店经营数据不错,在他的预期之内,入住率与均价已恢复到疫情前的水平,酒店RP在450左右,出租率也是在90%以上。

与暑假、五一相比,国庆假期的整体表现更好,房价更高,出租率也更好。

因此,胡先生认为,今年官方数据有8.6亿人出游,后续酒店市场值得看好,尤其是旅游热门城市,酒店会呈现爆发式增长。

【华中】

尽管武汉作为今年国庆的前十热门旅游目的地,但在武汉投资人杨先生看来,虽然国庆的经营数据和他预期的差不多,但这和他提前就做好了“今年国庆期间订单不是很火,价格没有给予过高,要做到OCC和RP的双赢”的准备有关。

杨先生表示,国庆期间,他的酒店平均RevPAR282.06,OCC90.77%,整体价格、流量都比不上五一和暑假,旅游人气虽然很旺,但住宿并没有很好。

投资酒店位于湖南永州及郴州的刘先生也根据自己两家门店,表达了自己的看法。

位于永州的门店,今年国庆假期人流超出预期,但是营收却并没有达到预期效果,和五一相比,出租率及Revpar同比环比下降明显。在他看来,这与市场变化及酒店年限长、设施设备老化有关。

位于郴州的门店,则总体达到了刘先生的预期,与暑期、五一相比,各项数据都有所增长,尤其是与同样是法定节假日的五一相比,日均出租率和RP等各项数据都有较明显的提高,高峰期时最高综合RP达到了446。

【西南】

西南地区,同样也是国庆旅游的大热门,尤其是成都与重庆,根据微信发布数据报告显示,在全国消费爆发力前10城市中,中西部城市占据8席,涨幅均超过145%。其中,重庆和成都包揽全国消费热度城市的第一、二位。

重庆资深投资人房先生表示,国庆期间他的酒店RP和五一虽然差一点,但差距不是很大,出租率也基本都是满房,但还没有达到他的预期。

成都的资深投资人邬总所投资的一家经济型酒店的经营数据,为RevPAR124.03,综合出租率68.69%。

这一数据,是在预料之中地,没有达到他的预期。他表示,在国庆到来前,他就根据刚开始接到的预订和价格,感觉到了并不乐观的形势。后期虽然接到了大宗团单,实现了价格上涨,但幅度不大。“订单主要集中在9月30日,10月4日后流量下滑很严重,现实和预期还是有很大差别的。”

【华南】

在次方点评投资人社群中,对今年国庆数据最为“悲观”的,当属华南的投资人。尤其是深圳等城市,作为商务为主的目的地,在国庆期间,反而数据不佳。

华南资深投资人李先生,在深圳、东莞等多个城市都有酒店投资。他并没有给自己的酒店设立太高的预期,因为在他看来,东莞属于制造业城市,深圳属于商务城市,都是非旅游城市,节假日反而一般,国庆期间,整个华南的生意都不好,而这个和他的预期差不多。

他指出,他位于虎门的酒店,在国庆期间只有29、30、1号满房,后面几天的入住率只有50-80%左右,但在五一期间,可以天天满房。

新时期,如何看待酒店投资市场?

在采访过程中,不少投资人也给出了今年第四季度以及后续更长久阶段下,对于酒店投资市场的看法与观点。通过总结我们不难发现,资深投资人的市场观点,逐渐开始趋于一致。

1.消费降级来临,市场终将回归理性

早在五一期间,就有业内专家提到,端午和暑期已经产生了两波报复性消费,“十一”假期消费消费很可能会下降。

国庆的数据,也确实证明了这一点,随着主流消费者变得更加理性、接地气,更加精打细算,具备消费能力的高频消费者在购买时更加审慎。消费面的宽度虽然还在,但深度和广度却大不如以前。

“消费降级”,成为在采访过程中,投资人们提到最多的词,而对于未来酒店投资市场的预判,也以“回归理性”为主。

在这样的大趋势下,面对酒店这样的“长周期、大资金、重运营”的投资产品,投资人们从物业的选择、品牌产品的考量,再到后期运营的实践,都需更加谨慎。

2.主流环境变化,酒店要修炼基本功

市场“理性时代”来临,酒店投资人既要“向外求”,关注城市、物业、品牌、消费者的变化,也要“向内观”,修炼好自己的基本功,更多地参与经营和管理,更加扎实地把控好自家产品的质量,抓好每一处细节,服务更加深入人心才能在整个市场中占据一席之地。

酒店在基本功上的修炼,一方面是收益管理模型上的升级,进一步提升酒店的收益能力,增加自己的收益空间。

另一方面则是在运营模式上的跟进,对于那些有志突破传统运营模式的投资人来说,借助更多的创新运营模式,为消费者提供更低价格和更多增值服务,也能够更好地顺应市场的变化。

3.新入局者增加,酒店投资市场迎来新竞争

在采访中,不止一位投资人提到了后续市场,将会有大批新投资人入场,同时新增门店也会变多,未来会造成僧多肉少的局面,后续供需失衡,可能RP和OCC都会下降。

新入局者,固然会给酒店投资市场带来“鲶鱼效应”,推动酒店投资市场的自我更新。但与此同时,专业的投资人也无需过多担心。

在更为谨慎的酒店市场中,酒店投资的门槛,正在暗中提高,留给新投资人的容错空间,也变得更小。市场有属于自己的淘汰机制,缺乏专业和实力的酒店投资人,无论是新手还是老手,都将在新竞争中败下阵来。

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