浅谈酒店资产管理理论在项目实操中的重点

随着房地产行业的逐渐降温，伴随其快速发展的酒店业也增速放缓，行业从“增量期”转向“存量期”。酒店投资人开始重点关注存量酒店的运营效率和效益问题，酒店资产管理理论逐渐进入投资人及职业经理人的视野，成为当前火热的话题。

笔者有幸积累了酒店投资方和运营方的双边工作经验，还曾全程深度参与几个酒店项目的投资和运营，对酒店资产管理理论如何在实操中落地有一些心得体会，在此献拙与大家共享。

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酒店资产管理的定义及运行周期

首先，我们来梳理一下酒店资产管理的定义及周期。

1. 酒店资产管理的定义

酒店资产管理，是运用各项金融管理工具，帮助业主以合适的价格获得酒店资产，并在持有期间通过各种方法使之产生稳定的现金流，最后在合适的时机以合乎投资人预期的价格和方式，对酒店资产进行处置。

2. 酒店资产管理的周期

一般可分为四个阶段：

· 确定投资目标；

· 收购和吸收资产；

· 释放物业价值和监控物业运营效益；

· 处置资产

以上周期在业内一般用“投、融、建、管、退”来概括。

3. 酒店资产经理的职责

“酒店资产经理犹如兼轮机长和领航员之职于一身，必须最有效地利用所具备的资源并以最快的速度抵达她的目的港。”

保罗贝尔博士-康奈尔大学

保罗贝尔博士对酒店资产经理职责的比喻非常地贴切。酒店资产经理需要集洞察力与执行力于一身，才能够较好地完成本职工作。

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酒店资产管理理论

在酒店项目中的实操重点

酒店资产管理理论是一套系统而复杂的体系，具体内容在这里不再详述，有兴趣的朋友可以参看美国饭店协会教育学院（AHLEI）出版的《酒店资产管理原理和实务（第三版）》。今天我想分享一下我对酒店资产管理理论在酒店项目不同阶段需要关注重点的总结。可归纳为：

· 目标明确的“投”

· 量入为出的“建”

· 增效挖潜的“管”

· 以终为始的“退”

1. 目标明确的“投”

投资酒店，一般有以下几个目标：

· 拿地条件

· 作为区域开发的示范性或引领性项目

· 丰富公司业态或多元化经营

· 资产配置

· 改良再售，赚取差价

· 谋取长期稳定的现金流

· 展现公司实力

· 其他

当老板/领导决定投资酒店时，资产经理一定要积极地与他们深入沟通，了解其投资目的，评估投资风险，给出客观建议。切不可有“老板说啥就是啥”的“唯上”思想，否则的话资产经理就没有存在的价值了。

实操中有些老板/领导站得高、看得远，他们的决策往往具有战略性和前瞻性。例如：一些新开发区的酒店项目，短期内看起来条件并不成熟，但随着开发区的产业发展，未来可能会有巨大的回报。这就要求资产经理需要不断提升自己的思维境界和专业能力，站在更高的维度看问题，更深的层次分析问题，这样才能成为老板/领导合格的参谋和抓手。

2. 量入为出的“建”

当投资目标明确后，如果是新建酒店，那么下一步就进入到设计建设阶段。这个阶段资产经理要关注以下几个重点：

· 投资预算

· 建设周期

· 定位（含：档次、体量、品牌、功能配置等）

· 设计方案（含：建筑方案、平面布局、室内方案、机电方案、其他专项设计方案等）

首先是对投资预算的把控。要与设计、成本、工程、财务部门充分讨论，全力配合，制定出一个最符合项目定位，最利于未来经营和最节省投资成本的预算。

其次是建设周期的监控。建设周期的长短直接影响着成本投入和何时才能产生经营收入。尽管资产经理可能并不直接负责工程的设计建设，但还是要关注并协助推进建设的进度，以达到早日开业的目的。

最后是设计方案与定位及预算的匹配。投资酒店不宜过度追求豪华，造成费用超标；也不宜过度节省，造成品质品位的不足。量入为出，合适合理才好。笔者在参与集团规划的酒店项目设计中，秉承这一原则，对一些功能配置做了合理化的调整。例如：

· 取消大型洗衣房，仅保留可洗客衣的小洗衣房

· 减少套房数量

· 仅套房浴室配置四件套，其他配三件套

· 适当压缩后场装修预算，提高公区装修预算

· 适当压缩功能区域面积，多出来面积预留为未来出租区域

· 大堂吧风格及家具配置与全日餐厅匹配，未来打通使用

通过这些措施，既保留了酒店功能配置，又节约了投资。

3. 增效挖潜的“管”

“管”在酒店资产管理周期中是一个非常重要的阶段，它是投资能否顺利变现的关键一步。在这个阶段，资产经理应重点关注：

· 开业筹备

· 经营预算

· 运营方案

· 营销方案

· 业绩监测

· 对标对表

· 对外关系

· 维保改造

· 坪效人效

以上各点总结起来，就是要“降本、增效、挖潜”，以使利益最大化。经营者要坚定不移地对自己的优势领域“增效”，不断地巩固扩大，吃掉更多的市场份额；坚定不移地“挖潜”，特别是对低坪区域要进行专项攻坚，通过调整功能，业态，品牌，运营模式等方式创造更大的坪效。

笔者所工作的某奢华酒店，之前有一个阶梯教室型会议厅，每年只能接寥寥几场政府大会和其他活动，坪效极低。后来在公司领导的指导和支持下，我们投资2000万将该会议厅改造成为“千方大宴会厅”，一经推出就大受市场欢迎。通过与另外一个大宴会厅打组合拳，现在每年能产生近4000万的直接和间接营收，投资回报丰厚，成为酒店资产管理的一个经典案例。

4. 以终为始的“退”，未雨绸缪

酒店的退出方式一般有以下几种：

· 长期持有

· 出售

· 资产证券化（Reits等）

· 重新装修后持有

· 转成其他业态（长租公寓，写字楼等）

· 破产拍卖

我们在投资酒店时就需要未雨绸缪，为未来合理的退出预先布局。例如：

①将一些投资成本分配到综合体其他部分里，以降低酒店的投资额，为今后取得更好的运营回报率奠定基础，进而为未来拥抱Reits打下良好基础；

②与专业机构对接，积极地寻找资产证券化的机会，看能否发CMBS等金融产品，扩大现金流；

③有意识地将所持有的酒店轻重资产剥离，装在不同主体里，为未来轻重资产上市溯清路径等。

笔者所工作的公司，以旗下一家经营优异的奢华酒店为底层资产，于2020年成功发售CMBS，募得资金20亿元，为公司的做大做强提供了有力的资金支持。

当今的酒店行业已经从“经营管理”上升到“资产管理”，也越来越需要通晓酒店运营、投资、财务、金融、资本运作等知识的专业的酒店资产经理。希望我的这些分享能为大家带来一些帮助，祝愿有更多的AM们能在未来资管舞台上绽放光彩！