酒店翻新改造四要问，你掌握了吗

如何借助专业资产管理视角，精准制定重新定位与翻新改造工作呢？

对这一让人绞尽脑汁的问题，我们不妨进一步拆解为以下四问——

改造的目标是什么？

重新定位与翻新改造计划需要明确改造目标作为后续工作指导。改造目标并非多多益善，一味贪多反而有可能造成目标不突出而削弱改造成果及耽误工作进度。建议业主筛选出自身最为关切的几个具体目标，常见如收益提升、成本削减、人员效率控制、对客体验改进、业主形象扩展、市场影响力增强等，结合整体财务回报及资产升值目标制定工作计划。

是否有必要重新定位？

根据酒店自身所处资产周期及软硬件情况，迎合未来市场周期及消费趋势，确定是否需要重新定位以达到前期制定的改造目标。定位需具备前瞻性，以确保资产在翻新改造有效期内保有足够市场竞争力。

项目细节如何优化？

探究符合更新定位的软硬件规划，如设施构成、多种动线规划、运营模式变换、人员配置调整、标准建立等。各种规划均需要客观科学判断，以确保翻新改造后的酒店在各个层面均可以达到更新后的定位要求，进而达成业主的改造目标。

方案如何高效落地？

在此阶段，业主可以参考酒店资产开发阶段流程进行二次开发，高效把关设计、施工、验收、筹开直至开业阶段。但需要注意的是，在二次开发中业主需要更仔细计划翻新改造实施时间点与闭店策略，通盘考虑经济效益和社会效益，以求最大程度缩短闭店时效及对客影响。资产二次开发进入实际运营阶段后，业主需要从资产管理角度实时对照资产状态与之前预定的改造目标，通过在动态市场中精准匹配双方周期性并不断反复验证以达成目标。

2020年开业的西安唐华华邑酒店是一个比较成功的酒店翻新改造案例，其前身为1988年开业的西安唐华宾馆。该园林式仿唐建筑酒店位于西安曲江新区大雁塔周边核心位置，于2017年被列入第二批20世纪中国建筑遗产名录。2015年，业主在梳理旗下资产时注意到唐华宾馆作为优质资产的资源稀缺性与历史传承性，同时结合整体曲江酒店市场的高速上升态势，决定为唐华宾馆进行全面翻新改造计划，并委托浩华对于酒店设施及市场情况进行全面梳理分析，并就二次开发战略的方向性及落地性给出详细建议。

STEP 01 确认目标

受到业主委托后，浩华使用「资产周期匹配市场周期」思维模式帮助甲方梳理了资产状况及本地酒店市场周期，以期在新的市场竞争环境下为该酒店寻求更符合未来区域发展的定位机会，并实现资产价值的长期利益最大化。

Step 02 找准定位

改造前的唐华宾馆设施陈旧，客房面积偏小，餐饮吸引力有限，会议设施缺乏，且由于历史原因动线存在诸多不合理之处。考虑到曲江区域未来高速发展的市场环境，通过浩华与业主的反复沟通，确定了在保持高端定位的同时控制客房数量并补足配套餐饮及会议设施的大方向，保留原本柱距结构及沿园景排布的形式，以大量「二并一」及「三并二」结构提升客房面积。

STEP 03 细节优化

通过更为合理的动线安排将能够汇集人流的位置留给使用率更高的全日餐厅，并尽可能保留自然采光和园景以提升体验感。同时，建议原本的后勤区域改为较为独立的宴会区域，并设置了独立的人流车流出入口。

Step 04 高效落地

经过非常有前瞻性的业主、高度专业的咨询机构及实力卓越的酒店管理公司三方通力合作，唐华宾馆在确定翻新改造计划后经过五年的歇业改造，全新升级为洲际集团管理的西安唐华华邑酒店。

酒店重新开业后，虽受疫情影响,但业绩提升仍非常明显。平均房价实现了改造前近2倍的水平，餐饮及宴会会议收入也有大幅提升。

知停而行，厚积薄发

业主可以通过「资产周期匹配市场周期」思维模式更为系统性地思考旗下酒店资产所处节点和最佳处置方案，有效达成效益提升和资产升值。

精细化资产管理绝非仅仅关注运营端细节，更重要的是需要摒弃点状思维，通过专业顾问单位的协助实时评估资产状况、业绩评估及市场环境，聚点成面以形成对于整个市场面及资本面的认知，兼具深度与广度的专业知识、数据体系与思维模式。

目前的疫情反复期正好是资产整备的好时机，建议各位业主积极调整资产状态，您的酒店重焕新颜就在下一个转角！