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酒店成功新方法:物业找国企,装修靠股东

次方点评 次方点评 2022-08-13 12:39

王泽胜先生目前共投资4家中端、精品酒店,总投资金额2.3亿。

华东资深投资人,江苏自然风纺织品董事长王泽胜先生1996年离开政府单位下海创业,2000年开始做酒店布草生意,与许多酒店品牌合作。

8年前,王总开始投资酒店,目前共投资4家中端、精品酒店,总投资金额2.3亿,投资品牌包括维也纳国际、亚朵、桔子、温德姆花园。其中,既有租赁项目,也有自由买卖项目。

他认为投资酒店要稳健但不失果断,在读懂未来的同时做好当下,擅长的领域是:酒店管理、高档酒店产业链供应、布草供应及租洗服务。

以下内容,根据直播对话中王泽胜先生自述整理:

01

延长产业链,从品牌布草到品牌酒店

一、决定投资酒店

1996年,我离开政府单位,加入下海创业“大军”。

2000年,我开始做酒店布草生意。多年来跑了很多酒店,跟市面上大部分酒店品牌都有接触。

2002-2012年,是国内酒店业的高速上升期,那时酒店开业一般8个月~2年就能回本。

2012年后,随着国家经济发展,消费升级成为大趋势,经济型酒店发展慢慢进入瓶颈期,中档酒店开始进入高速发展期。

2014年,恰逢我的老家江苏淮安在招商引资。考虑到想为家乡做点事,而且带着外资回三四线城市谈项目,谈优惠条件也更容易,我决定在淮安的城市新区投资1家酒店。

二、选择投资品牌

当时找了7天、美居、维也纳等3个品牌做投资测算,最后选择了维也纳国际品牌,主要有以下三方面的考虑:

其一,

当地政府表示,希望能打造一个维也纳酒店;

其二,

我们“自然风”是维也纳集团的金牌供应商和合作伙伴,那时每年我们都会给集团推荐2-3个签约成功的项目,彼此信任度较高;

其三,

身边不少投资维也纳品牌的人,跟随行业和品牌发展红利,赚到了钱;

其四,

酒店物业格局与维也纳国际酒店的定位比较契合。

不过现在回头看,我下定决心投资酒店的时机有些晚了。那时身边不少人投资酒店的总量已经从1家变成10多家,如今已经有二三十家酒店了。

02

物业选择国企,发展餐饮额外收入

一、第1家投资酒店——维也纳国际

在物业选择上,我坚信:与国企合作,是生意的压舱石。

尤其是在疫情这种不可控因素的影响下,国企作为租赁物业的业主,会在酒店经营遇到困难时给予一定扶持。

但2014年准备投资时,物业附近区域还没开发,连出租车都没有,区域后续潜力存疑。最后经过综合评估,我还是相信未来具有发展空间。

于是,我果断出手,签下19年的租约做酒店投资,抓住了城市新开区发展的机遇。

这家酒店的物业面积31000㎡,投资额达1亿元。

酒店中央空调总投资400多万,主机就做了3台;客房的枕头、被芯、被罩等床品,我们全部采用了五星级酒店的配置标准。

大堂面积800+㎡,门头打造花费几十万,整个迎客区装修花费400多万;早餐厅有400+㎡,品种丰富多样;做了3个针对60-100人培训的中小型会议室,开业后又加了一个大会议室。

除此之外,我还用6000+㎡的面积打造社会餐饮。酒店客房2017年1月开业,4个月后餐饮也开业了。

三四线城市的酒店投资与一线城市不同,酒店餐饮生意的活跃性相较大于住宿的。

因此,我用心打造高标准餐饮,不仅精选总厨,推出特色菜,而且从选材到口味都严格把控、亲自确认。

我这家酒店餐饮区域的投资额仅占酒店总投资的1/8,但年流水有2000万左右。餐饮板块不仅营收超过客房板块,还能给客房生意带来一些加持。

当然,餐饮与客房不同,不可以直接交给管理公司,而是更需要投资人花费时间、精力去管理。

物业左边是市政府大楼,门前是大剧院,周边3km内也没什么档次足够的竞争对手,所以酒店基本形成了一个小区域的垄断,也成为引领当地住宿、餐饮行业的标杆酒店。

位置优势,加上和政府优良的合作关系,我们酒店每年都是人代会的主会场。

随着物业升值和新区发展,物业逐渐变成了新城中心地段的黄金物业,酒店生意很快爬升。

随着几次满房上调房价,酒店RevPAR从100多逐渐爬升到300多;1年内就收回了餐饮投资,3年就收回了酒店总投资。

如今8年过去,这片区域的房价已经涨到当初的8倍左右,物业价值也大大提升了。

二、第2家投资酒店——亚朵

第1家酒店投资成功后,我又看中洪泽湖边一处20000+㎡的物业,和第1家酒店的物业归属于同一个国企。

后续加盟了亚朵,装修又花费了五六千万,最后总投资约1.3亿元。

这家酒店的大堂做了200+㎡,单房装修成本15~18万/间,装修总成本五六千万。2019年10月餐饮开业,11月住宿开业。

这家酒店的会议室、宴会厅都比之前那家更多,装修、档次也更好,所以回收效率也比之前高。

在非疫情情况下,入住率在90%以上,RevPAR也有300多。酒店周边基本没有可以与我们相匹配的竞争对手。

我们的营收数据可以做到全市前2名,RevPAR可以做到全市前3名,对标的都是开元、万达鼎立这样的五星级酒店。

经过这2个项目的投资,我认为和政府、国企的合作,我们投资人需要做到:既有投资的资金和商业实力,又有广大博爱的胸怀;不能只想着自己个人的小利益,而是要谋取共赢。

03

装修、筹建亲力亲为,防水做好有技巧

一、把酒店当做孩子,“抚养成人”才能放手

在酒店筹建上,我只信任自己和合伙人。

我的观点是:我们不能觉得把酒店交给装修公司、管理公司,就袖手旁观了;而是要把酒店当作自己的孩子一样“抚养成人”(看着酒店经营走上正轨),才能放手。

每个不同区域的细分市场,客户需求都有所不同。我们需要认真研测,才能做出正确的产品选择和打造。

比如在做会议室市场调研时,我会亲自和准客户沟通,做充分、详细的调研。

你们开会需要多大的会议室?需要多少大屏?需要什么样的投影仪、座椅、地毯、瓷砖、灯光、公共区域、茶水?

这些问题充分沟通之后,就已经基本能画出整个会议室的设计图了。

再比如,酒店装修时许多投资人都踩过的消防、防水坑,大家相互交流经验后,发现其实都是很好解决的。

过去,由于我自身能力和专业知识的局限性,导致有些事情没办法比专业的人做得更好。

在装修上,我花了几年的时间认真学习研究,投资前2家店时事事亲力亲为,但因为不懂,也踩了不少坑。

其中最大的坑,就是第2家酒店的防水。我们有200多间客房,其中70多间房都出现了渗水的情况。

好在我们还幸运一点——只是地毯发霉、房间有味道,没出现陈斌总的酒店那样墙纸发霉、家具长蘑菇的情况。

之后,我们花了很多时间、精力补救,花费70万重新做了防水。

二、做好防水,有技巧

这个问题我到投资第3家酒店时才醒悟过来。那就是——在错误的道路上,停止就是最好的脚步。

与其事事亲力亲为,费力、费钱、费时,不如以开放的心态,接纳其他专业人士作为酒店投资的合作伙伴,来弥补我自己的不足。

所以第3家酒店桔子酒店,我找了个装修公司的老板做股东。他比我专业,能把事情做得比我好得多,我也乐得轻松。

比如,他了解防水遇到的困难和问题后,跟我进行了深入的交流,根据过往装修经验,给我分析了酒店防水出现问题的原因:

“做防水的团队和酒店施工的团队是两班人马。

防水做完后,施工人员就离开了。但后面木工组的人架梯子做事,就会破坏做好的防水层。

木工组的人做完事把梯子拿走,负责防水的人之后再来检查,也不会知道防水层被破坏过。”

为此,他从施工流程的安排角度,提出以下解决方案:

其一,防水做完后封锁现场,不许他人进入;

其二,在防水层上面用一层砂浆重新填平,待上层的砂浆凝固后,即使在上面架梯子,也不会破坏防水层;

其三,在防水层下最低洼的部分安装一个暗地漏,让水流到管道中,而非顺着墙面、地板四溢;

其四,使用最好的防水材料和施工工艺,并配备一个专业人员在现场监管。

完成以上这些防水步骤,每间房的成本只需增加50-100元,就可以一次性解决防水的问题。”

我算了下,1家酒店200多间房,总计只需要多花一两万元,就能避免漏水的问题,减少后期70万左右的返修成本。

04

给新投资人的建议

1.用前瞻性眼光判断物业

酒店是10年甚至15年以上的长期投资。所以,我们酒店投资人应该拥有对物业的长线投资眼光,让自家酒店和时间共同成长。

选择物业,要以发展的眼光看问题:

5年/10年后,这个物业周边会是什么样子呢?会发生什么重大变化?如果发生某种情况,对酒店生意有利还是有弊?我们要如何应对?

对这些问题,我们应当有些前瞻性的预判。

为了精准解答这些疑问,我们可以咨询城市规划发展的专家,或聘请专业人士当作顾问。

2.建立自己的社会公信力

当我们有经济实力和自身能力为地方解决问题时,也要建立自己的社会公信力。

这样才能与当地政府实现共赢。

3.精准调研市场,大胆尝试

首先,我们要花费精力做精准的市场调研。

当调研结果显示,周边市场确实有这个需求的时候,就可以大胆的付出成本,去尝试打造售价更高、更高级的产品,引领这个市场。

4.敞开心扉与他人合作

当我们敞开心扉与他人合作,而不是想办法压制对方、与之争利时,往往会获得超出预期的收益。

5.供应链选择,抓大放小

作为多年的酒店供应商,我可以负责任的告诉大家:永远有更低价的东西,但使用寿命一定也是缩短的。

在对酒店经营、顾客体验影响较大的重要采购上,一定要追求质量而非低价。

比如酒店布草,是在床上与顾客贴身接触的,不仅要选取材质更好的,还要在洗涤上增加投入,这样可以将布草的使用寿命延长20%以上,降低每年补采的成本。

很多酒店集团都给了标准化的采购平台,在确认选购前,除了考察价格,还可以向那些有经验的投资人打听一下他们之前的采购经验,以及购入过的同款物资的使用情况。

而那些对酒店经营和顾客体验影响不大的物资,就可以采用“平价替代品”。

比如我的第1家酒店,在大理石采购上就花了400万,大堂、楼道用料都很实在。如果让我现在再做,其实可以节省至少一半的成本。

回过头来看,我认为可以把地面、台面做成大理石,墙面可以采用替代性的新材料,做到外观相似就足够了。

05

关于未来

1.国内酒店消费会走向中高端

我目前在筹建两个项目:一个桔子酒店,店总已经到店,预计马上就能开业;另一个是温德姆花园,还在筹建中。

在这2个项目的打造中,我计划继续沿用在之前投资中已经取得成功的“餐饮+客房”的经营模式,并从过去的教训中吸取经验,争取打造“不踩坑”的标准酒店。

2017年开业的维也纳国际酒店,当初做决策时,符合当下的市场消费状态;但如今市场环境发生变化,这家酒店的装修、定位有些过时了,需要迭代。

我未来可能会考虑,针对当下和未来消费人群的需求,把它翻牌成标准五星酒店或其他更高端、时尚的连锁酒店品牌。

2.成为具备抗风险能力的酒店投资人

最近2年多,酒店业受疫情打击较大。

我通过与其他投资人和行业专家的接触,了解到:上海、深圳这些一线城市,近两年80%以上的酒店都遭遇了亏损。在这种情况下,我们没有亏损,还是比较幸运的。

行业进入转型期,赚快钱的时代一去不复返。会有30%-50%投资专业能力不够强的投资人产生亏损。

因此,我们要广交朋友、互相交流分享自己在酒店投资中的赚钱技巧,降低亏损的可能;也可以通过组建更加专业的团队,和有识之士“抱团取暖”,使得我们每个投资人都可以在未来的酒店投资中做出更加精准的判断,建立自己的竞争“壁垒”。 

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User83547

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2022-08-15
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