斯维登罗军:源于住宿超越住宿的分享住宿产业

环球旅讯 2021-11-15 09:51

共享住宿需求端与财富和认知互为作用力。

【环球旅讯】乡村经济振兴的政策支持为乡村民宿带来了新的发展方向,北京城市民宿的下架给行业带来了冲击,从乡村到城市,民宿经营者如何把握机会,并应对变化和挑战?面对Z世代客群的新需求,又该如何为他们创造未知的惊喜?

11月11日,在“2021环球旅讯峰会”分论坛【中国住宿业峰会】(HMC)上,途家及斯维登集团联合创始人罗军以“源于住宿超越住宿的分享住宿产业”为主题进行了分享。


途家及斯维登集团联合创始人罗军

以下为罗军的演讲实录:

今天接受采访,我说我很喜欢环球旅讯,非常棒,让我们有相聚机会,中国幸好有这样的平台。很高兴今天再次跟大家见面。

做民宿,我们做了十年,包括途家和斯维登,到现在有很多体会。今天从两个方面看,看看供应供给,另外看看需求方面,在这一两年里发生了什么,从我们经营的状况上看客群发生了什么。

首先在供应方面,民宿的供应和不动产的租赁有很大关联。在全球民宿做得好的地方,包括城市民宿,很大原因是不动产租赁价格和酒店经营价格之间差距比较多。住酒店350美金一晚,住民宿80美金一晚,从性价比上选择,很可能选择民宿。是不是只有性价比?不是。

从民宿的角度上来说,它会涉及到乡村,也会涉及到城市民宿,包括集中式的城市民宿。它们的差距是很大的,我们从以下几个方面来讲。

第一,乡村民宿方向。今年2月份党中央国务院发布了关于乡村经济振兴的文件。中国农村经济的发展,包括生产,促进了乡村文旅以及旅游线路,包括民宿的发展。这些政策出台前,农业农村部也出台了一些意见,这些都会指导乡村旅游发展由碎片化发展进一步扩展。

最近接触了不少地区的政府领导,他们基本上在谈,怎么通过民宿发展将当地的“两山”理论推向实践。从整体上来说,随着一号文件的推出,民宿在供应量上得到很大提升。

需求方面,今年的数据显示,乡村民宿的入住率超过90%。一定程度上来说,乡村资源、乡村环境、乡村碎片化旅游带来的勃勃生机,会带给这个行业新的发展方向。乡村文旅投资也在持续增长,各个地方政府都在做这件事情。这是乡村文旅在供应量方面的显著提高。

第二,城市民宿方向。我们看到了55个城市的租赁市场,平均租金价格在过去一年提升10%;供应量在下降,55个城市的个人房源挂牌量2019年7月约 140.27 万间,2020 年 7 月个人房源挂牌量合计约 91.98 万间,但 2021 年 7 月,全国 55 城个人房源挂牌量合计仅 57.17 万间,一年时间同比大幅下降 59.24%。这些体量迅速下滑。55个城市各种房源挂牌量下滑,导致租赁市场的房源数量下降。价格只和供应有关系,和其他没有关系。这种情况下,城市民宿受到比较大的挑战,也因此影响未来的发展方向。

最近房地产税的推出,在不同城市的试点是完全不一样的,对物业持有者的影响将会非常大。随着政策的调整,这些物业持有者的房源会大量走向市场。走向市场后,长租市场会占相当大的一部分,交易来交易去才是存量,这样对短租市场有很大增量的提升。城市短租市场由于疫情的影响,在过去一两年时间里发生巨大的变革。大量城市短租经营者都是中小经营者,体量比较小。他们一般是十几套,资金承受能力比较弱。很多短租市场的产品重新回归长租市场,更有甚者因为土地成本、资金成本,尤其是房地产产品的价格没有下跌,反而还在持续上升,导致这个行业的经营面临着比较大的困难,因为流量成本没有降低。

今年8月底,北京出来一个风向标,将所有城市民宿全部下架,很多朋友问怎么回事儿。这次和以往对于民宿短租的打击是不一样的。以往所有的打击比较多的是针对民宿经营者的合法性,比如没有工商注册,没有交税,没有公安直联……之前是针对经营者违法行为,这次打击的是房屋违法。这次北京主要打击的是住宅类的房源,因为它不具有商业属性,不可以被经营。

大家买房子七十年产权,这是你的物权,周边小区也是你的物权。物权法约定了不可以对住宅类房子进行经营。北京做这件事情的时候,将所有房源全部下线,包括郊区也下线。这种情况下,全国所有城市民宿都会面临非常大的冲击和疑问。

我大概在八年前提出,公安治理相关管理规定中的技术和法治相关问题,容易管理。而什么是有问题的?最大问题是物权法。从那时候开始,我们经营房源基本上绝对不做住宅类相关的。中国法制观念越来越强,各种权益管理规则越来越明晰,对于各个新兴产业都会带来很大影响。

刚才是从供应方面和大家做沟通,谈到了乡村文旅方面、城市民宿方面和政策管理方面。接下来和大家做一些需求方面的沟通。

民宿在需求方面和财富、认知相关。很多朋友跟我聊天,谈论什么样的情况下国家会大力发展民宿。这个国家的人民富有了,对于知识、对于文化、对于历史、对于未知世界有了进一步的探索,这种情况下民宿作为文化艺术产品,同时承载住宿的价值,它就会迅速成长。而我们所见的民宿,性价比高,成本低,这不是真正民宿的含义。在这个讨论的过程中,我们发现了一些问题。

Z世代客群的接受度非常高,从85后到90后,尤其到00后,在线预订平台中80%的订单来自这个客群。为什么年轻人愿意住民宿?因为未知性。国际连锁酒店,服务是比较稳定的,对于年纪大的客群,希望稳定的感受,统一的服务,一致的客户体验。但是对于年轻人来说,他们希望未来是未知的,住进去房间是未知的,需要尖叫、惊讶,需要不一样的东西。这种情况下年轻人对这些产品,尤其对于城市民宿的产品接受度非常高,很多派对在这里展开。

民宿产品的研发也会朝着这个方向体现,而且会越来越多。接下来,随着EDG决赛获胜,电竞房也会推出,把电竞环境实时模拟放在房间。这种情况下对民宿的客群研究将会非常重要,因为它的产品逻辑会发生变化。

网红产品、标志性产品非常受欢迎,不仅仅是因为产品设计独特,而且产品的内涵被更多人接受。民宿类产品80%的消费群体容易被网红产品吸引,而且需求主要在休闲旅游类产品。非标住宿或民宿。从全球来看,民宿需求不仅仅有消费类、休闲类,还会有很多其他需求,比如过渡性住宿。有人长期出差,长期不是几年,可能是三个月,有人出去培训、就医,都属于这种类型的需求。

在中国,网红类、消费类产品的需求膨胀。互联网经济在2000年开始的时候,都是游戏、MSN、邮件为主。发展到现在,互联网改变了我们学习、生活、娱乐和工作的方式。城市民宿和酒店之间有差异性,在未来发展中,乡村民宿会有国家政策配套支持,我认为它的发展前景将会非常好。中国大量的不动产在旅游目的地开发出来,被消费者接受,一开就是上百万平方米。随着社会进步,我认为城市的商务性和过渡性住宿产品未来在中国也将会成为主流。

在过去一两年时间里,民宿类产品的消费逻辑发生比较大的变化,今年十一省内游占88.3%,自驾游达到55.8%。民宿今年的情况不比去年好,为什么?每年7、8两个月是民宿业的黄金时间,它几乎占到全年一半以上的收入。今年8月份出现疫情,但去年影响并不大。消费者需求比较高,无论是在周末,还是在旅游季,该旅游的时候就会走出去。相信明年这种情况还会继续,我也不认为明年和今年的差别会有多大。

疫情还会发生,还会像空袭一样到来。旅游行业在空袭来的时候就去防空洞,空袭走了看你是不是能很快爬上来,把粮食抢回来。

王京今天见到我,他的表情具有安抚性:你们似乎还在,什么道理?十年前同样的行业,非标住宿,或是叫民宿也好,叫服务公寓也好,托管也好,都可以。这四种模型,两头是城市公寓,里面包含度假,中间两块是城市、乡村民宿,是碎片化的。但是这些可以由一种经济逻辑结构来解释,而且在十年前已经确定。我们做的是将这些房子空余的时间进行分享,成为分享经济,这种逻辑不受制于市场环境的影响,每个人都会用到这种经济模型。

在过去两年时间里,虽然碰到疫情,大量房屋或者绝大部分也都是采用分成方式,有收入了和业主分成,没有收入不跟业主分成,前提是业主自己用,多余的时间拿来分享。由于碎片化逻辑,它的规模也会做大。随着时间往前发展,我们目前经营了六万多套房源,有1200多个固定项目在经营,这些项目是实体在运营的。我们在中国大概帮助1500个开发项目完成了销售,同时获得了项目经营权。目前沟通谈判中的项目四千多个。这些都没有受到疫情影响,而且我认为疫情是短暂的。

从今天去看昨天是没有意义的,尽管旅游业碰到这么大的事情,纠结、忧虑或者自嘲是没有意义的。但是往后看,中国具有极大的消费力,而疫情一定会过去,我们一定会熬得过去。这种情况下,尤其在住宿行业里,中国的不动产行业正在发生巨大的变化。现在来看没有结果,但在未来五年一定会呈现出来。这个过程中,产品、技术、服务,都会发生变化。我和同事在研发一些产品,已经推向市场,受到很大的关注。我们认为,民宿最大的问题除了产品和收益来源,还有技术。大酒店有很多技术投入,而一家民宿除了把房间刷白,是没有技术的。针对这个问题,我们在加大技术投入的同时,对成本、能耗、安全进行管理,我们最后发现这就是我们实现的价值。

我相信任何一个行业都不是孤立的,而是相辅相成的。我们是在做民宿,但和景区、酒店、机票业务都有协同。这些协同将使这个行业走向发展的明天。我们目前正在筹备未来两到三年的库存量,希望获取更多的房源。我们去年并购了Airbnb在中国的线下业务,目前我们还在看更多的标的。我们希望将更多的业务整合在一起,从四个层面同时并进,为明年后年甚至未来的五年做好准备。我们都会在这里深入思考,因为我们在为明天的到来做准备。

谢谢!

想了解“2021环球旅讯峰会”更多的精彩即时报道,请关注环球旅讯公众号和环球旅讯网站!

© 以商业目的使用环球旅讯拥有版权的内容,请遵循环球旅讯 版权声明 获得授权。非商业目的使用,请遵循 CC BY-NC 4.0

评论区

暂无评论

发表你的观点 . . .
0
0
微信扫码分享

请输入观点

哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈或或或或或或或或或或或或或或或或或或或或或或或行

微信识别二维码参与话题讨论

保存二维码