二房东甩房后,城市短租赛道还剩下谁?

郭佳哿 环球旅讯 郭佳哿 2021-09-30 11:56

去哪儿?做什么?怎么做?

【环球旅讯】“有老板甩房吗?”

通州民宿交流群时常见到这样的信息。原本手握20多套房的刘先生经过转卖和退租,现在仅剩7、8套了。“不瞒你说,我现在兜里就剩235元。”刘先生无奈地向环球旅讯表示。

据北京商报报道,北京环球度假区周边的酒店普遍在9月20日前后开始涨价,涨幅基本在80%左右,恰逢中秋(9月21日)、国庆两个假期接踵而至,部分酒店价格上涨甚至超过100%。但这份红利已经与短租民宿无关了:北京民宿规范化已成定局,原本盯着环球影城开园能大赚一笔的二房东们悻悻而归。

全面规范下,紧张的已然不单单是北京的二房东们,而是全国民宿经营者。全国各地的二房东们鸟惊鱼散,他们当中不少人手里握着几十甚至上百套房源,无不担心这场火什么时候会烧到自己身上。途家及斯维登集团联合创始人罗军告诉环球旅讯,北京规范民宿的消息传出后,他常常能接到民宿主焦急的来电——“接下来怎么办?”  

也有一些二房东见短租风向收紧而转向长租市场。但近期北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》指出将对北京住房租赁中介活动予以规范,包括长租公寓、网络房源发布等,监管对象直指二房东市场,随后福建省、海南省、苏州市都已陆续响应。

这意味着,城市短租规范后,针对长租公寓的规范也即将面向全国开展,二房东们将面临最强监管。

01

“野蛮生长”的城市短租

自北京全面规范短租民宿以来已一月有余,刘先生所在的通州民宿主交流群的信息却从未停止。“办到证了吗?下一步怎么办?”成为各个民宿主的日常问候语。

环球旅讯此前报道,自8月22日起从北京通州区开始,各相关部门陆续响应《关于规范管理短租住房的通知》(以下简称《通知》),8月29日之后,多家短租住房平台已无法找到一间来自北京的城市短租民宿。

现在北京手握26套房源的民宿主乐乐(化名)自2017年向亲友筹资300万入行至今,先后经历严管隔断房、群租房时被强制拆除部分民宿,乃至在去年长达7个月的疫情影响下退租了12套房,当即赔了一百多万,“现在不让上线了,我在通州的房子还是17年最高点时买的,从买房到现在一套房里外里赔了200多万。”乐乐无奈表示,之前全都咬牙坚持过来了,现在第一次觉得这么绝望和痛苦。

几个月前还想趁着环球影城开园这个风口期起飞的民宿主们,大起大落后,真金白银打水漂、转租、退租等成常态。

在民宿业,有关短租经营合法化和规范化的话题也一直在被探讨。

据新加坡新媒体平台“新加坡眼”资讯,2018年4月,新加坡为短租房监管框架提出试行意见:房主要想短期出租自己的房子,需要整栋楼80%以上的业主同意,才能由公寓管理委员会向政府申请。此前,新加坡一直不允许住宅短租,私宅最短的出租期限为6个月,如果没有得到新加坡市区重建局(URA)的许可,低于6个月的私宅短租都将属于违法行为。

2018年6月,被称为日本最严民宿法的《住宅宿泊事业法》正式实施。一直以来“野蛮生长”的日本民宿迎来最大变革:北京商报报道,爱彼迎当时受到很大冲击,一周内下架数千套房源,仅在日本旅游城市京都,一周内就查获至少2000个非法房源。严管之下,日本民宿业一度萎靡。

就在北京宣布短租民宿全面规范化后,《海南特区报》8月26日报道,海口部分小区房屋因被改成民宿,期间导致的卫生、扰民等管理不规范问题引起业主投诉。


图源:《海南特区报》

海南省至今关于民宿的相关规定只适用于乡村民宿,难以为小区里的民宿进行定性,城市民宿监管尚属空白。

北京此次《通知》明确指出随着互联网+和共享经济的兴起,北京大量居住小区内的民宅以“城市民宿”形式对外出租。短租住房与酒店、旅馆相比,不按照公安机关要求对房客进行信息登记;与长租住房相比,不签住房租赁合同,更不办理租赁合同登记备案。

此次短租民宿全部下架后,除首都功能核心区外,短租住房经营者需要办理六证,才能在民宿平台重新上线。


图源:北京市住建委《关于规范管理短租住房的通知》

其中,住宅型民宿需要提交本栋楼內其他业主书面同意材料,成为绝大多数城市民宿主的第一个门槛。

“我们想去办,但其中有些材料业委会和派出所都称没收到明确通知,没法开。”刘先生直言乐于看到一个规范化的民宿市场,但怀疑没有缓冲余地的一刀切能否达到预期效果。

截至环球旅讯发稿,北京其他区域的商住民宿房源已陆续上线,但通州区短租民宿在美团民宿、木鸟民宿等平台均未有上线房源。

罗军对环球旅讯表示,民宿规范化必定会到来,北京此前就已多次对短租民宿予以规范,但这次规范的主体有所不同,以往提的是经营合法性,这次针对的是经营标的,其本质是对房子作出规范。先将房子的合规性进行筛查,短租业房源出现的经营、房子属性问题将会逐渐得到进一步的规范。

同时罗军认为,现在《通知》下达不久,民宿主处理六证需要一定时间,但随着时间拉长将有更通顺的处理逻辑。“管理规范化不是想把城市短租消灭掉,而是让合法合规普适化。”

02

万亿市场下的二房东

2008年“奥运人家”为老北京的民宿旅游发展带来契机,住房租赁市场成为风靡一时的新风口,无心打理闲置房屋的房主将房屋包租、转租给机构或个人进行装修维护,后者再转租给第三方,从事这个行业的机构或个人被称为“二房东”。

据中国旅游与民宿发展协会数据,尽管受疫情打击,2020年我国在线民宿房东数量为45.8万人,国内民宿房源总量突破300万套。在民宿业发展壮大的过程中,二房东是不可忽视的一股力量。

第一财经曾分析,北京拥有两套以上房源的房东数量占比不到4成,却贡献了超过7成的房源,其中多是拥有2-5套在租房源的小房东。

借着共享经济的东风,民宿消费场景也不断扩充,消费者对短租民宿游玩住宿一体化及个性化的需求也不断加强,短租民宿给短途游旅客带来更多可能。途家民宿发布的《2021中秋国庆民宿出游趋势报告》显示,中秋国庆跨省游民宿订单占比超过40%,随着十一黄金周临近,长线出游趋势将愈发明显。

相对酒店来说,短租民宿投资回报周期较短,不少业内人士将2015-2017年称为短租民宿的巅峰期,二房东蜂拥而上,争抢共享经济下的这块大蛋糕。但随之而来的疫情成为中国城市民宿的拐点。伴随2020年初疫情暴发对线下住宿业的打击,投机性二房东大规模涨潮后便是大规模退潮,城市民宿进入静默期。

疫情加速民宿业洗牌的同时,依旧有民宿主选择抄底进场,《2020年度民宿行业研究报告》显示,2020年民宿房源总量同比去年增长25%,在线房东增长16.5%。

我国房地产市场调控的总基调是,在房子是用来住的、不是用来炒的的前提下,实现稳地价、稳房价、稳预期目标。自今年7月份《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》出台,随着各种调控政策的升级,二手房市场成为楼市调控的主战场,有关部门出台了二手房指导价政策。

据21世纪经济报道,指导价出台的直接表现是市场交易量出现大幅度萎缩,深圳是首先推出二手房指导价格的城市,在出台此项政策后,深圳二手房交易量降到了每月2000套左右,相当于政策出台之前的20%左右。

海南自今年年初以来,积极推进“共享住宅”产业发展,推动空置房源进入租赁市场,鼓励个人依法委托租赁企业或中介机构出租自有闲置房源。小猪民宿公共事务负责人黄伟向环球旅讯表示,海南的住房租赁市场更多以旅游短租人群为主,房源的供给以旅游短租形式进行综合输出。

黄伟称,因为政策发布到落地执行过程,市场反应需要缓冲阶段,虽然目前政策对小猪短租暂时没有显著影响,但时间周期拉长的话,房地产调控政策一定程度会促进民宿房源供给增长。

途家民宿COO王玉琛也直言,房地产调控肯定会增大民宿市场房源供给量。供给端的增长为民宿主带来经营压力的同时,也为其提“质”寻“变”提出新的要求。

值得注意的是,有二房东认为,对民宿业进行更严格的规范,旨在扶持在疫情下同样受到重创但对于稳就业有更大积极意义的酒店业。

据中国饭店协会《2021中国酒店业发展报告》,截至2021年1月1日,全国住宿业设施总数为44.7万家,客房总规模1620.4万间。

罗军不认为这是为了扶持酒店业。他将民宿称为酒店业的互补,以度假为主要需求的民宿在出行旺季会承接酒店溢出的流量。但从发展的角度,新型民宿的客群以及满足的用户需求和酒店有较大区别;同时在运营模型上,相比酒店,投入较少的民宿遵循着分享经济的逻辑,经济模型更灵活。

罗军认为现阶段酒店发展相对缓慢,除疫情带来的影响,更主要是重资产投资,再加上周期性调整下折旧率持续走高导致。“酒店业存在的问题,大部分不是由民宿业导致,所以不存在把民宿业消灭了,酒店就会变好的事情。”

归根到底,民宿与酒店不是对立关系,针对多人、多天、个性化、高性价比的民宿,其特色化和自由容量成为年轻人和家庭出游的首选,这是客观存在的需求。罗军认为,酒店和民宿业长远来看还是互补为主。

03

品牌二房东哪去了?

一直以来,城市民宿市场呈现显著的分散式和碎片化特征,规模小、门槛低、服务品控不稳定、优质房源发展乏力成为行业向善发展的痛点。因此,对分散式房源进行规模化管理无疑是高效运营的指向标,其中头部玩家对供给端更强的控制力和议价力,也能带来更大的规模经济效益。

早几年,针对上述问题,有一批创业者试图利用市场化的手段解决行业痛点。LOCALS路客、有家民宿、城宿、斯维登等品牌民宿玩家大多是在2016-2018年进入赛道。

2018年4月,蚂蚁短租推出国内首个“舒适型”民宿连锁品牌有家民宿。时任有家民宿CEO申志强表示,旅游住宿全面升级,作为这一领域重要组成部分的民宿短租将从以依托平台流量为主的“草根民宿”时代进入由口碑传播主导的“品牌化”时代。

2019年12月3日,斯维登完成对有家民宿和城宿的全资收购。自2018年独立启程以来,斯维登不断扩充在城市民宿内的“弹药库”,加速对城市短租房源市场的整合进度。但与此同时,城市民宿市场的品牌二房东也在慢慢“缩圈”。

罗军告诉环球旅讯,两极发展是城市民宿盈利的特征之一,房源量要么很小规模,要么很大规模。“斯维登做到一万套房源时亏损较大,因为背负的系统和运营管理成本已经超过房源量,这个时候创业的包袱是比较大的。”

房源管理运营压力、成本管理优化难度加大,都在挤压品牌二房东的生存空间,行业洗牌下也进一步提高品牌二房东赛道的进入门槛。

但优胜劣汰下,规范化只会带来更大的市场需求。LOCALS路客CMO元媛对环球旅讯表示,住宿产品个性化符合消费升级的大方向,符合闲置住房提升效益的大方向,这个市场不会消失,爱彼迎的市值已经证明了市场的需求和价值。

罗军也认为,分享式住宿的下一个机会将会在网红城市和二三线城市,因为这些城市的流动人口在大量提升,而分散式住宿在城市核心地段的准入门槛更低。

罗军同时坦言短租民宿的升级实属不易,如今民宿主们面临较大的生存压力。但不管这些二房东是投机性还是投资性的,城市短租的利润空间都已经被挤压得几近透明,再加上北京这一次出重拳管理被经营标的,分散式短租将会走向下坡路,所谓的暴利将不复存在。

阵痛之后,北京短租民宿进入全面调整期。规范化是大势所趋,其将填补良莠不齐的城市短租市场监管空白,接下来全国各地是否跟进,城市短租“大整顿”是否如期到来,环球旅讯将持续关注,欢迎随时留言评论。

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