投资者对短租业有哪些误会?

华尔街思维vs实际公司情况,有时候完全相反。

【环球旅讯】过去7年,外部投资就一直在涌入短租行业,而Airbnb IPO的成功将融资狂潮推向了顶峰。

Skift报告称:“根据数据追踪机构PitchBook的数据,今年初创企业的融资水平比2018年的最近一次峰值高出约40%。由于Airbnb IPO的成功,度假租赁行业受到了关注。”

近期短租业最热门的新闻是Vacasa公司收购了度假租赁公司TurnKey。自2013年以来,TurnKey通过七轮融资筹集了1.2亿美元,Vacasa共融资了6.34亿美元。

然而,在2020年,投资者对短租创业公司的数亿美元投资因企业倒闭而蒸发,其中包括Lyric的1.79亿美元融资,Stay Alfred的6200万美元,以及Domio的1.16亿美元。甚至在新冠之前,就已有Tripping和LeisureLink先后在融资后倒闭。

但资金仍在源源不断地流入短租业。Cosi上周宣布已筹集2370万美元,Casai几个月前也筹集了4800万美元。

如此多的公司在膨胀投资的压力下倒闭,获得资金支持的公司也很少达到可持续的盈利能力,我们不禁要问,投资界对短租行业是不是有什么误解? 

关注短租业的“投资者们”

首先,这些投资者是谁?

短租行业顾问公司C2G Advisors首席执行官Jacobie Olin解释道,“投资界”是一个宽泛的术语,包括风险资本(VC)、私募股权(PE)、家族理财办公室以及其他各种基金和公司。对于短期度假租赁行业,他们有不同的目标。有些试图通过技术来解决痛点,打破创业公司的生态系统;有些则试图整合不同的垂直行业,或者试图涉足房地产领域。Airbnb最近的IPO给短租行业带来了一波新的曝光。

”我们发现,对一些高阶理念,投资界还不甚了解:1) 短租行业中的细分领域,比如城市短租与休闲旅游,单个家庭旅游与多个家庭组团旅游,各种商业模式,以及资产所有权;2) 行业的复杂性,各个市场的本地化程度,客户群体(房主和客人)——他们很多时候截然相反,以及业务运营的密集程度。”

资源碎片化分布不等于落后

度假租赁业通常被描述为碎片化的、夫妻小店式的行业。投资者因此认为,这个行业落伍了,不够先进成熟。

Rented总裁安德鲁•麦康奈尔说,几十年来,短租行业之所以还没有发生酒店业那样的整合,并不是像人们一直所想的那样是因为技术问题,写整合代码不难,但是线下实际运营就没那么简单。

麦康奈尔表示,投资者认为,并购交易能够增加企业收入和加速增长爆发,他们认为利润率会随着规模的扩大而提高。但往往,随着短租业务的复杂性呈几何增长,扩大规模会降低利润率。盲目地追逐大规模带来高利润这个神话,只会得不偿失。

度假租赁公司Teeming的创始人兼首席执行官Jeff Paglialonga对此表示赞同:“华尔街和资本巨头并不知道我们(独立运营商)这样才是成功之道。” 

标准、管理与资金

AJL Atelier创始人兼首席执行官Simon Lehmann表示:“我们怎么和私人房东合作,我们在其中面临什么挑战,以及它对单位经济有什么影响,(投资者)并不了解。”

仅靠房源数量不能保障成功

Moving Mountains联合创始人兼首席执行官Robin Craigen表示:“单凭房源库存数量并不能带来成功。客人点评,房东满意度和留存度,强大的公司文化,稳定、熟练、热情的员工,以及盈利能力,都是投资者应该考虑的指标。”

Craigen补充说:“要在扩大规模的同时实现所有这些条件并不容易,但它们又都是业务持续发展的必要条件。仅仅是必要条件。”

以经验优化管理

VTrips创始人兼首席执行官Steve Milo说:“短租行业非常复杂,一个经验丰富的领导团队,尤其是一位优秀的首席执行官或管理层成员,对公司的财务成功至关重要,否则公司会陷入泥淖。漂亮的商业方案对融资可能有用,但对房源管理来说,这一套行不通。让企业盈利没有捷径,不能只顾资本的喜好,必须真正为股东创造价值,筹到钱不代表能让企业盈利。看看Domio, Lyric, Stay Alfred这些城市短租企业就知道了。在这个时候,投资者和分析师也要考虑一家公司在自然灾害或新冠疫情等逆境中的表现。”

盈利的壁垒

Twiddy & Co.的Clark Twiddy表示:“目前,度假租赁房源作为一种资产,不应被视为无差别的大宗商品,而应当被看作是具备业务运营能力的公司。就像所有的运营公司一样,它们需要寻求最大化收入和最小化成本。在投资界评估度假租赁时,非要说有什么很大的壁垒,那我认为只可能是说法上的壁垒。例如,如果我们将年度预订收入重新调整为类似于更常规的权益衡量标准(例如,每股收益),那么我认为我们打通了壁垒。再比如,如果我们能让租赁价格基本反映市盈率,那么我们也是打通了壁垒。我们越能打通这些壁垒,我想我们就越能吸引投资界。”

本地化与规模化的悖论

业内人士指出,度假租赁管理必须因地制宜,其中涉及如何处理当地政策与法规、最大化目的地辅助收入等方面,酒店那种一刀切的通过标准化节约成本的方式行不通。对于度假租赁,必须灵活运营,充分挖掘其本地优势,让短租融入本土的价值主张,进一步优化短租的收益管理。

一些投资公司或者被投资的短租运营商缺乏本地知识,未能处理好租赁业务与当地社区之间的关系,导致局面紧张,最终威胁到度假租赁业务的发展。

Paglialonga认为,对市场缺乏理解,短租业务就很难做到规模化。佛罗里达州短租主要依靠公寓房源,几乎有着世界最大的租赁市场,但是一旦牵涉到客人预订申请和各种公寓限制条件,规模化的潜力荡然无存。Vacasa和TurnKey终究也未能在那里获得成功。

Properly创始人兼CEO Alex Nigg表示,“我们现在看到的只是业者将一系列的各地短租市场串连起来,但却要假装这就是已具备全国或全球化的规模经济效应。”

度假租赁管理不是一场技术游戏

Nigg说,“如果短租业务已经具备全国化或者全球化的规模效益,企业会逐渐增加对技术和品牌等可扩展元素的投资,而更少在运营、销售和资产获取等较难以大规模扩张的元素上面投入。”

而实际上,投资者只是在一个非技术核心的产业,套用了对技术领域的回报预期。

C2G Advisors咨询公司的首席执行官 Jim Olin说,“投资者以为短租业是以技术为核心的,实际上并不是。他们认为短租公司应该更多衡量收入、不必担心盈利,这就大错特错了。华尔街思维vs实际公司情况,有时候是完全相反的。”

美国缅因州Cottage Connection度假租赁公司的联合创始人Audrey Leeds Miller说,目前度假租赁行业仍然就像有待开发的荒野西部,行业操守、经济效益、消费者安全政策和必要的监管都将越来越重要。

目前市场对短租的需求那么旺盛,这和新冠疫情也有关。Miller说,等到旅游限制放松,美国人可以到全球各地旅游的时候,短租需求的增速将会放慢。

“现在市场上的情况就是,全国性的短租服务公司都在积极打造自己的库存规模,希望以后可以卖身给更大型的集团,”Miller说道。

“就像在互联网泡沫时代,那些互联网公司都不用向投资者证明自己的盈利能力,而这次短租业的泡沫时代,也将决出优胜者和淘汰者。大型短租公司为了做漂亮自己的数据,正在挑战小型的本土化短租服务商,后者更专注于保持自身业务的盈利。”

Miller建议投资者回顾互联网泡沫时代,切记度假租赁行业的核心是人与人关系,并据此规划业务策略。

* 本文编译自VRMintel 

陈聪
陈聪

环球旅讯 编译

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