揭穿短租业的迷思:收入是虚荣,盈利才是务实

环球旅讯 2020-03-18 08:10 English

创造需求不是短租业面临的挑战,如何优化运营效率并契合客户期望才是运营商需要思考的问题。

【环球旅讯】3月初,万豪的短租合作商Hostmaker进入破产清算流程、公寓租赁管理公司Lyric裁员20%、OYO深陷财务困境,短租领域掀起轩然大波,引发了业界的讨论。

行业人士的讨论大多围绕企业的盈利能力和规模化发展策略,聚焦的是风投支持下的城市物业管理公司。

目前疫情对短租领域的影响尚未完全凸显,但许多企业在商业模式上的脆弱会暴露出来。经营有方、以盈利能力为核心的企业将变得更加强大,更能在危机中持续发展;而严重依赖融资、专注于营收而非盈利能力的企业,在危机面前往往不堪一击。

这些年来,大量资本涌入短租领域,投融资消息似乎已变成很多公司展示自身成功商业模式的必备方法,许多企业希望以此证明自身的发展潜力,期许公司业务在达到一定规模后便能实现盈利。

根据Phocuswright最新的短租行业研究报告,自2009年以来,共有211家初创企业获得融资,总额高达43亿美元。

Airbnb为短租市场提供了大量房源,城市物业管理公司有如雨后春笋般出现。但当前形势正在发生逆转。

咨询公司AJL预测,2020年短租行业关注的重点将落在盈利能力上,尤其在Airbnb上市的前夕,无论是物业管理公司、科技初创企业还是OTA,都将更加重视盈利的能力。

在众多外部因素的推动之下,许多城市短租服务商被迫直面现实。

全球很多城市的监管机构在房源库存或出租天数上进行了限制,导致部分企业的单位经济效益无法实现。而在其他地区市场,监管的缺乏导致市场供应过剩,使专业物业管理公司难以实现收支平衡。

在线分销领域也在不断整合。对于亚洲以外的运营商而言,三大OTA巨头覆盖了近80%的旅游需求。随着Google涉足旅游产品,短租行业必将迎来颠覆。

此外,短租正在成为主流趋势,酒店为优化旅客体验也推出了短租服务,对短租运营商造成了更大的压力。

但积极的一面在于,短租行业的快速增长催生了数百家旨在解决物业管理公司痛点问题的科技初创企业,简化了产业价值链上的部分运营流程。

行业的高度垂直化趋势,尤其是各个垂直领域的碎片化,也给许多初创企业带来了难题。这些辅助于短租运营商的技术服务,只有在与其他技术系统整合后才能发挥作用,而现存的系统选项有数百个之多。

许多科技初创企业都服务于相同的客群,产品之间也缺乏差异性,商业模式也因此面临着挑战。在这种同质化的情况下,部分企业试图通过定价来打造差异,价格竞争令企业的规模化增长变得更加重要,而盈利也就只能寄希望在实现规模化发展之后了。

问题在于,这种趋势会对短租企业产生怎样的影响?应该采取怎样的战略来削弱负面影响?为什么盈利必须成为企业发展的重点?

首先必须揭穿一个迷思:短租行业的整合,只是在线分销的整合,仅此而已。

短租运营的技术服务仍然十分碎片化,供应更是如此。根据数据情报公司Transparent Intelligence的数据,全球最大的20家物业管理公司目前只控制了全球1.5%的房源库存,而全球物业管理公司的数量超过了10万家。

地产咨询公司C2G Advisors CEO James Olin曾在探讨物业管理时,将“夫妻小店”和“初创企业”进行了严格划分,并解释了两者之间的差异。

一般而言,“夫妻小店”是休闲导向的传统市场业务,而“初创企业”通常是受Airbnb影响而建立的城市短租运营商。

夫妻小店的概念由来已久,往往能够盈利,但并没有吸引大规模的资本流入。初创企业要在一定规模和单位经济效应下,才能实现盈利,公司可以在短期内就吸引大量的融资。

比如,管理着10万套公寓(多为休闲用途)的度假租赁管理平台Awaze并不是独角兽企业。度假租赁平台Interhome、村社预订平台Sykes Holidays也是类似的情况。相比之下,Vacasa、OYO和Sonder在短短几年内估值就超过10亿美元,跻身独角兽行列。

去年10月,投资者以4.8亿美元的价格将Sykes Holiday出售给私募公司Vitruvian,几个月后又进行了重新投资。另一方面,软银如今对OYO的超高速增长战略产生了质疑,OYO近期也解雇了数千名员工以重组业务。

经过上述的对比,短租行业应该思考,究竟战略的重点是什么?

投资发展盈利的能力

短租行业的所有参与者,都应该追求可持续的发展模式,比起关注风投或私募公司,企业更应该关注自身盈利能力的提升。只要关注对的指标,短租技术服务商和运营商都能实现这一目标。

AJL认为,下一波整合浪潮将发生在技术领域。过去一年多以来,GSV & Insight Ventures收购了多家度假租赁技术公司和服务提供商,包括Bizcor、Bluetent、Rental Guardian、Virtual Resort Manager、iTrip Vacations和LiveRez等。技术领域随后将迎来更多的并购活动。

垂直和横向领域都将同时迎来整合,技术企业既会通过收购竞争对手实现增长,也会拓展其它垂直领域,增强产品服务的独特价值,吸引更多客户并增强企业的生存能力。

短租定价技术服务商Beyond Pricing前CEO Ian McHenry也曾表达过类似的观点。

但扩展新的垂直领域并非易事。技术提供商需要明确下一步的方向、合理的时间周期和可执行的战略,来推动目标的实现。

短租技术服务商需要思考:是否有必要在自己的方案中加入收益管理的功能?或者应该采取平台定位的策略,通过合作商接入第三方的管理功能?如何给新产品定价?客户教育和交互环节中的要素是什么?

AJL认为,企业应参考客户需求和市场数据来进行分析,并制定策略。

根据Transparent针对物业管理公司进行的调查,PMS和渠道管理技术被短租运营商广泛采用(约占80%),但运营技术被采用的占比只有20%。这似乎有悖现实的情况,因为实际上,创造需求并不是短租行业所面临的挑战;而如何提高运营效率、针对客户期望协同运营与技术之间的潜力、并简化流程,一直都是运营商需要思考的问题。

从这个角度来看,短租行业需要更加专业化的方案,同时也需要关注收入和入住率之外的其他指标。

作为传统酒店住宿业的补充选项,短租行业正在建立自身的标准、模式和最佳方案,许多流程也都受到了酒店业的启发。

另一方面,短租和酒店在产品和成本结构上存在许多差距。将酒店或航司的收益管理模式直接套用到短租企业,这一做法欠缺考虑。

不论入住率如何,酒店的固定成本一般都高于度假租赁业务,因此酒店相对更需要关注收入。短租则不一样。闲置房源(除非是租赁的房源)只要没有客人入住就不存在固定成本。

如果以收入和入住率作为衡量标准,物业经理可能会接受赔钱的订单,这就是亏损的起源。

将收入增长优先于利润增长的收益管理模式,对于短租行业而言并不适用,短租企业应该首先从各个房源(或可比单元的总和)的可接受订单的成本结构入手,建立合理的定价策略。

执行这一策略的唯一途径,便是结合专业知识与匹配的技术方案。

物业管理公司与业主签订协议的方法各不相同。有的公司会按净价(不包括销售成本)设置佣金,有的则会根据整体租金设置佣金。物业管理公司也都会根据业主提供不同标准的服务,为不同业主制定精准的定价策略。

定制不同的策略和方案,需要结合每个短租运营商和市场的不同情况。

专业化是物业管理公司成功的一大要素。但希望兼顾规模发展并保持盈利的企业,需要思考一些问题。

首先需要采取精简及可量化的流程。所有流程互相连通,销售团队的运作模式也能被收益管理团队调整采用。

建立并记录流程和标准化操作程序,能极大地提高效率。为了实现盈利,企业需要了解员工的工作流程、部门职责和交叉运作范围。

企业关注的KPI是什么?如何在内部设定目标并对其进行追踪改善?

如何管理与业主之间的交互联系,使他们意识到短租管理服务企业所带来的价值,并构建牢固的合作关系?

企业的差异化优势是什么? 

企业运营的关键在于,了解推动盈利的外部和内部驱动因素。

企业需要证明短租管理模式能够持续创造盈利,能够同时获得业主、客人和投资者的青睐。(本文由Elena综合编译,原文作者为AJL CEO Simon Lehmann。)

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评论区

老王

就让民宿业的夫妻老婆店好好的经营下去吧,炒得一手好菜,讲得一把好故事,这才是民宿业的最大的魅力呢。

2020-03-18
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游客(手机):

回复 老王:校长高见[强],我劝过很多朋友,夫妻店是可以轻松赚钱的。扩规模以后的管理及金融杠杆,就不是夫妻能掌控的了的。

2020-03-18

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