亚运会进入“杭州时间”，这片高端酒店投资热土市场表现如何

2018年印尼雅加达亚运会落下帷幕。在闭幕式上，杭州市市长徐立毅郑重接过了亚运会会旗，自此，亚运会正式进入“杭州时间”。杭州带着“准一线城市”的光环，又站在“后峰会、前亚运”的时代风口之上，被喻为“爆款城市”。近年来，国内老牌一线城市的酒店存量趋于饱和，不少高端品牌逐渐将目光投向新市场，自然有很多灼热的目光不约而同地投向了杭州。那么，这片高端酒店投资热土市场表现如何，未来发展又会怎样？

杭州高端酒店市场供给及需求表现

杭州目前的高端酒店市场主要集中在西湖周边、武林广场以及2014年后逐渐形成的钱江新城CBD等3个区域。

西湖作为中国最知名旅游目的地之一，是杭州市最早开发高端酒店的区域，无论是1990年之前便开业的杭州香格里拉饭店及黄龙饭店，还是2004年左右进驻的杭州凯悦酒店和杭州索菲特西湖大酒店，目前仍然在杭州高端酒店市场中取得不俗的业绩。随着杭州经济与旅游的发展，2010年左右，浙江省政府和杭州市政府所在的武林广场迎来了另一轮酒店开发浪潮，一些高端酒店例如杭州温德姆至尊豪廷大酒店及杭州JW万豪酒店等进入该区域，使得市场更为多元化。最近几年，酒店开发的重点区域逐渐远离传统高端酒店集中区，转向钱塘江北岸的钱江新城CBD，各大酒店管理集团均在此落子，形成了目前杭州高端酒店的另一个主要聚集区域。

那么，杭州高端酒店的市场表现又如何呢?下图显示了近5年杭州高端酒店市场的日房晚供给与需求以及整体市场业绩表现：

杭州高端酒店市场供给与需求(2013年至2017年)

杭州高端酒店市场历史业绩表现(2013年至2017年)

审视杭州高端酒店市场的历史业绩，可以得出以下几点结论：

市场需求强劲，需求增长大于供给增长。过去5年中，杭州高端酒店市场需求与供给的年均增长率分别达到16%和11%。随着杭州整体经济环境的蓬勃发展及钱江新城的顺利开发，酒店房晚需求量节节攀升。2016年举办的G20峰会虽然出于安保要求在该年上半年抑制了部分酒店房晚需求的产生，然而自峰会结束后，整体房晚需求出现大幅补偿性上扬，并于2017年达到了历史最高33%的增长率。

市场出租率稳步上升，平均房价小幅下降。在过去5年中，随着酒店房晚需求逐年上升，杭州高端酒店市场整体出租率也稳增10个百分点。在过去5年中开业的钱江新城CBD酒店普遍提供更新颖、更高质量及更多元化的酒店产品，不过由于整个大区域的商业环境还在逐步发展，加之各酒店集中开业带来的竞争压力，平均房价出现了持续小幅下降，年均下降率约为2.7%。

长三角主要城市高端酒店市场业绩表现对比(2017年)

对比长三角区域内其他主要城市，杭州市场业绩表现抢眼，其平均房价及平均每间房收益均遥遥领先其他城市。然而，相较于上海而言，杭州高端酒店市场仍有不小的差距。

客源构成平衡且健康

杭州高端酒店市场的需求构成(2017年)

上图显示了杭州高端酒店市场的需求构成。整体而言，作为一个拥有大量商业实体及丰富旅游资源的城市，杭州的高端酒店市场客源比例非常平衡且健康：以出行预算最高的商务散客及旅游散客为主，并辅以能带来综合性消费(如餐饮、会场租金等)的会议团队，而价格较低的旅游团队则占比较低。

就商务需求而言，尽管杭州有其他新商务区崛起，但黄龙和武林广场因地处核心位置且周边商业环境成熟保持了中央商务区的地位。这个地区的商务需求主要来自杭州市支柱行业，包括金融、电子商务、进出口贸易、医疗、汽车等，但是，近几年，中央商务区也出现了一些新的商务需求来源，其中包括零售、奢侈品和时尚产业以及基于杭州地铁和相关建筑产业等开发项目的商务需求。同时，随着钱江新城CBD的不断完善，区域内以高端服务业为主的商务需求从2015年开始显著增加，并在G20峰会后增长强劲，成为杭州另一个独立高端酒店市场。得益于杭州及周边区域的交通和旅游基础设施快速成熟，以及周边城市(如上海)的周末和节假日短途旅游市场强劲发展，市场中的旅游散客需求蓬勃增长，且旅客支付能力不断提高。此外，作为长三角区域的主要会议会展目的地之一，杭州在G20峰会举办后更加受到展会组织机构的青睐。杭州高端酒店的会议以区域性和全国性的行业会议、交流研讨会、客户答谢会以及年会为主，会议规模主要以200至300人左右的中型会议团体为主，涵盖金融业、医药、医疗器械、电子商务、服装、化妆品、汽车等行业，日程一般为1至2天，位于钱江新城CBD和滨江区的酒店由于距离杭州国际博览中心更近，因此在吸引展会客源时更有优势。

前景乐观，挑战亦不容忽视

在未来5年内，如果得以顺利完工进入运营阶段，杭州高端酒店市场预计将迎来近10个酒店开业，供给客房数为2,000间左右，供给水平增长率约为45%。除去少数位于老城区及滨江区的新增酒店之外，大部分新增酒店集中于钱江新城CBD。就未来整体市场表现而言，预计这样中等水平的新增高端酒店数量将在中短期内对未来市场造成一定压力，使得出租率水平停滞增长或小幅下跌，但待供给水平稳定后会受益于房晚需求持续增长而迎来下一轮整体市场出租率的增长，预计有潜力突破70%而跻身国内一流市场行列，同时坚实的需求基础预计也会带来房价的稳定增长。

杭州在最近几年一直是酒店投资者的热土，钱江新城CBD的高端酒店业绩的快速增长也证明了投资者的眼光。然而，杭州高端酒店的业绩表现较一线城市而言还是有较大差距，而以目前实现的业绩水平来看，虽然在国内属于较好水平，但面对每年上涨的开发成本及运营成本，为投资者带来满意的回报率仍面临较大挑战。

下文概括和总结了可能会影响杭州高端酒店市场的积极和消极因素。

积极因素。杭州作为长三角地区领先的经济区域，产业结构优化已基本完成，发达的现代服务业及高端产业成为酒店商务及会议需求增长的基础;随着旅游基础设施的完善以及新兴景区如西溪湿地公园及京杭大运河的不断开发，本已拥有广泛知名度的杭州旅游业预计会更加茁壮地发展;城市的外拓会诱导更多需求产生，并在一定阶段形成相应的区域性竞争市场，这有利于整个杭州酒店市场多元化及合理化的发展;在后G20时期，杭州会议接待量预计将有所提升，整体市场会议设施的升级有望吸引更多高端大型会展活动。

消极因素。杭州面临来自周边区域城市的竞争，如上海国家会展中心与杭州国际博览中心的竞争、在跨国企业选址时上海对于杭州商业形成的竞争，苏州、黄山、千岛湖等旅游目的地与杭州旅游业的竞争等;杭州市区内的交通拥堵情况较为严重，会成为阻碍杭州酒店行业发展的重要因素之一;在中短期内，一定数量新增酒店供给的涌入可能会给钱江新城CBD的出租率带来一定挑战，从而进一步影响杭州市中心的酒店。

总体而言，我们对杭州高端酒店市场持乐观态度，杭州在商务散客、会议会展及旅游散客需求方面都拥有较大增长潜力，不过投资者应该谨慎选择项目区位及符合市场真实需求的定位，以避免进入运营阶段由于需求基础不够或产品同质化而产生运营压力。