整合农村闲置房产　“原乡里”瞄准城市周边短途游市场

随着城市人口的消费升级，旅行正从早先的观光型逐渐过渡到休闲度假型，城市生活节奏快，短途的周边休闲游和看电影、餐饮聚会同样受欢迎。据公开资料，车程在 4 小时内，大城市周边“一站式全包”的度假村成为短途度假新宠。陪伴家人、亲子活动是短途游的主要目的。

不少人都因此看到了民宿的机会，北京周边的民宿不少，但是要将乡村民宿规模化、品牌化，上游足够的房源供给是一个重要因素。

民宿品牌“原乡里”主要通过与乡镇府合作，从上而下获取农村闲置的宅基地，确保产权属于村民和村集体的情况下，签订 20 年的合约，村民提供住宅，由原乡里进行设计改造和运营。长租的方式避免了总资产的房源投入，而村集体负责与每个农户之间的利益分配，也减轻了原乡里的沟通成本。

原乡里民宿选址北京周边 2 小时交通圈的浅山区，瞄准 30-50 岁年龄段的亲子、家庭旅行群体，提供的集住宿、休闲、娱乐为一体的体验。团队两年走访北京周边 300 多个村落，寻找有北方特色的“青砖灰瓦”院落进行改造，保留建筑外观特色，将房屋内部进行加固和设计改造，用创始人曹一勇的话说叫“土的不掉渣”，改造的综合成本在每间房 10-15 万左右。

目前原乡里已签约 10 个村落，每村有 10-15 间房。去年 9 月，3 个村的民宿开始运营，今年秋季有 3 家即将开业。单间客房价格在 700-1000 左右，年平均入住率超过 50%，旺季超过 90%，每个院子净利润在 10-20 万/年左右，投资回报周期 3-5 年，是一门慢生意。

在房源获取的可持续性问题上，因为渠道的特殊性，我们认为未来在跨区域的市场拓展上，团队与当地政府的关系仍然面临不小的考验。创始人曹一勇表示，第一期的民宿打造出品牌后，已有不少乡镇府主动寻求合作，商谈合作的村落目前有 10 个左右，将来也会考虑和个人屋主合作获取房源。

团队方面，创始人曹一勇现担任北京延庆民宿联盟的会长，曾是原国资委直属大型设计院的总建筑师，有多年的政府合作经验。

原乡里的客源主要有三类：亲子休闲的家庭；公司团建、培训；亲子活动，如幼儿园毕业典礼、耕读教育。获客途径方面，主要通过线上 OTA 平台预订，微信公众号也可以接受预订。原乡里定期会举办开放日，请设计师、旅行达人等有影响力的 KOL 来体验传播。根据原乡里的数据，有 35% 左右的顾客是二次消费或者通过好友推荐入住。

在农耕、文娱、户外等加强用户体验的项目上，原乡里也有计划：

• 橹智深菜园。村落里设立了有机菜园，客人可以认购属于自己的家庭小农场。玩法上将线上的“偷菜”等元素，线上线下相结合。也因地制宜有柿子林、柿子节等农事活动。
• 娱乐活动。民宿配套的设施除了KTV、棋牌室，书吧，还有露天电影院和小动物园。根据村落选址，还设计了一些特色的旅行线路，如山洞探险、防空洞寻宝等。
• 乡创基地。原乡里还与当地政府合作，建立乡创合作基地，结合本地自热人文特色，开设葫芦烙画、面塑、剪纸、石头彩绘、松塔彩绘、草木拓染等活动。

下一步的业务将超出民宿范围，“橹智深菜园"将开发成一个与民宿平行的生态农业板块，乡创基地也会成为独立平行板块，成为新的营收来源。

曹一勇表示，未来民宿会是城市进入农村的入口，将来会采用一种类似众包的共享模式，将民宿产业的土地资源、设计建造、产运营销、资金进行整合，挖掘乡村潜在的价值，带动乡村区域经济的发展。