瑜舍酒店可以既不闭店又做创新零售空间吗？

2024年4月8日，太古地产在公众号（太古地产SD2030）发布北京瑜舍酒店将于2024年6月30日关闭的消息。得知这个消息，震惊、感叹、惋惜，各种交织的情绪一下子溢满我的脑海，一时间各大公众号也纷纷发文，本文从另一个角度思考瑜舍酒店问题，希望与大家共同探讨。

瑜舍酒店非三里屯太古里的配套，而是“比肩”的存在

太古里是太古地产在中国内地因地制宜不断创新的发展项目，目前有北京三里屯太古里、成都太古里、上海前滩太古里、西安太古里四个大型商业综合体。

瑜舍酒店与太古地产一起进驻北京三里屯，各种潮牌、买手店、快时尚品牌充盈着太古里的店铺，三里屯太古里成为北京时尚与潮流的代表。北京瑜舍为太古集团旗下The House Collective的品牌，与香港的奕居、成都的博舍、上海的镛舍一起被称为居舍系列。购物中心、商业街区等商业地产是太古里的核心，而酒店只是辅助业务板块和配套业务。

商业地产的传统模式是招商思维为主导的租金模式，有的地产企业为了提高经营收益孵化了自己的品牌业务，并形成了有影响力的行业企业。比如万达集团的万达院线就是为了解决高层空间难以招商、租金收益低而诞生的产物，随着数量的增加和业务规模的累积，形成了自己的院线企业。

太古地产因为在中国内地主要集中在为数不多的一线或准一线城市，受项目数量与规模的限制，无法使自孵项目形成规模和品牌效应，而这些自孵项目只有、只能依赖、依靠地产项目，作为副业，而无法、无缘形成核心业务。当主营核心业务需要之时，这些辅助、非核心业务都要为主营业务让位、让道。这次北京瑜舍酒店的闭店，其主要原因也是为了给核心的零售业务让路。“三里屯太古里已启动一项新的资产提升计划，将瑜舍酒店转变为创新零售空间，以进一步助力三里屯商圈的发展和北京建设国际消费中心城市。自2008年开业以来，三里屯太古里已发展为首都北京的一处时尚潮流地标。该新计划是太古地产长期持有三里屯太古里，并不断优化项目的基础设施、升级其零售体验的又一重大投资。”太古地产明确表达了这一原因。

不过北京瑜舍酒店是一个例外，她以一店之力开出了惊艳之花，隈研吾作为全球知名设计大师，本身就是一个高峰级的IP存在。作为隈研吾第一次为高档酒店做的设计项目，北京瑜舍一经问世，便奠定了隈研吾在酒店设计领域的主流地位。瑜舍酒店不仅设计让人惊艳，酒店提供的休闲、餐饮、娱乐项目等也别具特色。她的品质、品位、品牌赢得了用户的青睐和喜爱，与三里屯太古里一起成为消费潮流地、体验必到地、网红打卡地。可以说，瑜舍酒店已经成为与三里屯太古里比肩的轻奢消费目的地。也正因为如此，瑜舍酒店的闭店在瑜粉和用户（也包括本人）心中激起阵阵涟漪，让大家如此留恋与不舍、难过与失望。

瑜舍酒店闭店原因分析

除了太古地产直接说明的原因，据作者对瑜舍酒店的研究以及对行业的观察，瑜舍酒店闭店还有其他原因。

一方面，从2008年开业至今，瑜舍酒店已经走过了16个年头，在此期间瑜舍酒店虽然注重酒店设施的保养、维护与更新，但从酒店设施10年使用生命周期来看，酒店设施必须进行全面的重装更新。加之瑜舍酒店对自己品质标准的高要求以及满足客人对设施使用的体验感，也必须重装。按照瑜舍定位和档次标准及品质需求，重装费用保守估算不低于8000万元。一方面是重金投入装修费用，一方面是酒店坪效营收产出有限。不是太古地产没钱做这样的投入，而是与之相较太古地产需要花钱、用钱的地方还有很多。

另一方面，不管如何变化，创新零售空间的底层思维还是租金模式。太古里的租金收益肯定大于甚至远远高于瑜舍酒店的利润收益。瑜舍闭店至少有两个好处，一是省去了数量不菲的重装焕新费用，且不存在重装资金回收周期问题。二是租金模式比酒店运营模式轻松且风险小。酒店运营模式不仅要认真干活、干好活，结果还不一定赚钱。而租金模式就不一样了，以北京三里屯寸土寸金的位置和太古里招租、招商的能力，租金收益超过酒店收益不在话下。

由瑜舍酒店到行业的思考

酒店行业中，瑜舍酒店闭店的艰难选择不仅仅是太古里一家的艰难。通过华住、锦江、首旅、亚朵4家酒店的各项数据，我们可能会受到一点启发。2023年，华住、锦江、首旅、亚朵4家酒店，营收规模及酒店数、房间数等，亚朵都是4家酒店里垫底的，但是亚朵的ADR、全部酒店Revper、中端酒店Revper三项指标又是4家酒店中最高的。4家酒店中，最后上市的亚朵当前市值以178亿元超过166亿元的首旅。而支撑亚朵这些亮眼数据的真正原因是：亚朵的酒店零售份额已经占到总营收的20%。

假设瑜舍酒店既不闭店，又可以做创新零售空间

太古地产对瑜舍酒店闭店的决策有自己的经营考量，但是在消费者对瑜舍酒店难以割舍的喜爱与企业价值最大化两者之间，还有没有鱼与熊掌兼得的决策方案？即在保持瑜舍酒店不闭店，继续经营，又使酒店经营收益高于租金零售收益，使用户叫好又叫座，太古里收金满满的方法？

答案是肯定的。瑜舍酒店既不会闭店，又不会影响太古里的创新零售空间实践，即把瑜舍酒店做成一个可以购物的酒店，一个可以住宿的商场。

早在去年瑜舍酒店就已经做过这样的实践与尝试，2023年3月18日，北京瑜舍酒店与哈罗德百货携手推出亚洲首间哈罗德公馆套房。但令人遗憾的是，瑜舍酒店把这样的活动做成了战术、联名和推广，没有做成战略、模式和业态，活动也只限于酒店五层和六层的套房。这样的实践也只是把需要烧到100度的开水烧到了78度，九层宝塔才修到了三层，离创新商业所设计的成果还有很长一段距离。

无独有偶，酒店行业和独立品牌企业也开始了酒店零售的探索，只是这条路他们走得特别艰辛。独立品牌企业以无印良品为代表，开启了品牌酒店的实践，在北京和深圳都开设了无印良品酒店，但效果均不理想，或者说业绩平平。酒店行业以亚朵为代表，一直在进行酒店零售的创新，但零售收入到达占总营收20%大关之后，便增速缓慢、增长乏力。二者都遇到了天花板和瓶颈。究此原因，酒店行业没有强大的商品力和商品供应链，独立品牌企业缺乏品类的丰富度，且两者都缺乏强大的酒店商业驱动因子和连接、转换能力。然而他们缺乏的这些能力和资源，正是太古里擅长和拥有的。

太古里酒店生态商业创新有着得天独厚的先天条件。一是太古里有着自己强大的品牌组织能力、管理能力和商业运营能力。二是瑜舍酒店天然的商业链接和商业基因及已经形成的重粘性用户集群。只是太古里要能够看到这些能力和资源在生态商业中的创新和发挥。

以瑜舍酒店为例，以生态商业理论为指导，以生态商业业态为抓手，可以做以下的深度思考和实践：一是把瑜舍酒店做成一个可以住宿的商场，一个可以购物的酒店；二是把瑜舍酒店99个客房做成99个可以住宿的24小时沉浸式、私享式深度体验、独立品牌的个性零售空间；三是融合商业的时效和酒店的坪效，充分实现商业生态时坪效叠加的倍增效应；四是为太古里增加了一个生态级超级商业新物种，为太古里项目复制提供了积极的价值内容。用生态商业的方法做瑜舍酒店商业创新的实践，估算可以使瑜舍酒店目前日单房2000元均收增至4000元，长尾收益增至3倍以上，生态收益会有指数级的增长，从而实现情怀与商业的共生，创造艺术与商业的辉映。

*本文作者职务：生态商业学者、九悦Malltel首席创始人、生态商业理论与生态商业体系创立者。