涨了2倍租金的单体酒店,出路在哪?

东呈国际集团 2021-04-29 15:34

随着核心区域的物业租金大幅上涨,早前的单体酒店是选择继续升级改造做单体,还是升级改造成加盟连锁?

酒店投资“优越的地理位置”是第一核心要素,随着核心区域的物业租金大幅上涨,早前占据核心位置老旧的单体酒店是选择继续升级改造做单体,还是升级改造成加盟连锁?这也是当下很多投资人面临的选择。

今天,次方点评采访的酒店投资人廖凤湘,投资领域涉及房产、酒店、餐饮、足浴等多行业,酒店行业已有30多年的经验,在2020年的时候,他也面临着单体酒店合同到期,续签租金上涨了2倍,是继续做单体还是做连锁的选择。听听他的投资故事以及门店的经营数据,希望可以给到投资人一定的参考。

1

项目背景

1、投资人背景

在广州打拼了30多年的湖南投资人廖凤湘,投资经营酒店已有30多年,在广州、湖南等地投了多家单体酒店,深谙酒店行业的投资之道。

2、项目地理位置

广州核心地段:酒店处于广州最繁华的地段——天河区,被天河城购物中心、正佳广场、天环广场等多个商场围绕。去广州塔只需要一个起步价。

从广州白云机场坐地铁3号线,只要30分钟,出地铁只需要200多米就能到达酒店。

穿过人流如织的街区,走不到100米就能看到酒店。它在居民区的对面,绿荫环绕,将喧闹隔绝在外。

酒店客群:酒店客群以商务客人为主。酒店附近有很多办公楼,旁边的体育中心会定期举办各式赛事与会议,也会有很多团队协议客。

3、改造升级、加盟品牌的理由:

1)高额租金与产品的老化决定了要做改造升级:2009年签订的11年租期,当时租金只需要110万/年;2020年续签租金350万/年,租金上涨了2倍多;而单体酒店已经开业10多年,硬件等设施设备都已老化,即使地段好,但房价的天花板依然存在,均价最好时候也就200多元,而这样的房价无法支撑每个月的固定成本。

2)消费客群的变化和个人精力促使加盟连锁品牌:消费者尤其是经常出差的商务客人对连锁品牌有认知,一定程度上连锁品牌会给到客人归属感和安全感;

另外,由于自己投资的行业比较多,酒店在自己的众多投资当中是比较小的一部分,也不希望花费太多的精力在上面,对比加盟连锁酒店,有专业的管理运营团队,不需要自己太操心。

3)周边竞品市场决定了加盟品类:周边喜来登、万豪等高星级酒店居多,平均卖价800-1300元左右,由于物业面积只有2700平,面积有限,改造后房间卖价要达到600元以上很困难,但房间均价要做到300元左右才能保本。为此选择房价在300-500元之间的中档酒店品牌。

4)身边酒店投资人的加盟口碑、消费市场的需求与产品定位决定了加盟品牌:身边很多投资酒店的老乡都加盟了东呈集团的“城市便捷”、“宜尚”,大家在一起交流时对宜尚口碑点评不错,加深了对宜尚的印象;

当下的消费市场以及酒店的客群主要以年轻商务客为主,酒店产品适应年轻人的消费喜好很重要。廖总到集团样板间考察后,了解到目前的宜尚酒店是2.5版本,从整个产品的设计风格和理念上也能接受以及符合项目情况:首先是好的门面,“微笑曲线”的logo给人的第一感觉比较舒心,给人微笑服务以及宾至如归的第一感受;

其次是整个产品以木色、深蓝色、灰褐色为主打色系的简单设计风格,符合年轻人的消费调性;

最后从产品布局上提高了人效和坪效,这对于廖总的小物业很重要,尤其是前台有自助和人工入住两种模式,提高了客人的入住效率,也缩减了人工成本,同时前台和咖啡吧的一体式设计既提高了坪效,也能更大程度创造非房收入。


改造前后对比图

2

项目数据

 数据来源于投资人和东呈集团

酒店从2020年12月开业,2021年1月份95%的出租率,到3月份市场开始回暖,酒店生意也正式步入正轨,3月营收93万,廖凤湘根据4月份的数据表现(RP401.82元、入住率106%)预估4月营收有望超过3月。

根据自己几十年酒店投资经验,廖凤湘预估该门店的年度均价在400元左右,月营收能达到100万左右,预估可以在3年内回本。

同时廖凤湘分析,由于整个物业面积仅有2700平,如果降低房量,做大房间面积,即使房间卖价在500元左右,利润远低于小面积、多房量,所以在酒店改造时,只改了房间内部的结构,比如卫生间的布局等。

项目整体除了电梯未改外,其他包含隐蔽工程在内均做了调整,仅仅是拆除原来酒店的地板、卫生间就花费了60多万元。

3

改造前后数据对比


数据来源于投资人和东呈集团

整体营收对比,改造前月GOP率(月毛利润率)58.9%,改造后月GOP率(月毛利润率)69.8%。

改造前,该酒店是名为“凯福大酒店”的单体酒店,11年前签订的合同,那时整体物业租金110万,其中2楼出租给餐厅年收租20多万,酒店所实际承担的年租金只有80多万,单体酒店能有所盈余。但后来由于餐厅退出,便将2楼改为了客房,增加了20多间房后立即加盟了宜尚。

廖总自己算了一笔账,如果按照80间客房的单体酒店来经营,即使RP做到230元,100%的出租率,月度总营收也只有55万;扣除掉29万的房租和20多万的运营成本后,只能实现收支平衡,更别提20多间房的改造成本回收。


宜尚酒店广州体育西路地铁站店

门店经营管理

以前做单体酒店,即使有店长管理,但是自己会经常到门店坐坐,也会经常多地学习、考察酒店物料,以此改进门店品质。

改造后,酒店采购和经营管理都交给店长,廖凤湘每天只关注店长发来的数据报表,用一句总结就是“只要店长给酒店盈利了就好”。至于物料采购,则只需要店长提需求,廖凤湘在平台上下单就好。

  

宜尚酒店广州体育西路地铁站店

客源结构

以前的客源主要以OTA和散客为主,但随着酒店硬件的老化,客群主要以散客为主。

改造后,客源结构组成,62%的会员占比,20%的协议客,18%来源于其他渠道;同时酒店也选择性的上架OTA渠道,从而大大降低了酒店给到OTA渠道的佣金。

4

项目满意点

1、项目管理上可以不用操心:门店有整个团队的管理,店长+店助的管理可以让廖凤湘少操很多心。

2、项目产品有特色:廖凤湘也会经常去住其他酒店,从产品、管理等角度学习其他家生意好的经验;对比起来觉得自己门店产品设计简单,比较适合年轻人的审美:

智能化的产品有特色,大堂公区满足客人办理入住、休闲的需求;

智能机器人可以送外卖或其他日常生活所需,节省人工成本,能为客人带来便利;

客房用了智能化设施,化妆镜的灯光调控,窗帘可以自动打开,智能调控空调温度和电视机的声音高低,这些都提升了客户体验,让客人感觉舒适、安心。

3、硬件装修质量好:廖凤湘表示自己工程出身,对装修筹建环节和物料选择也比较专业,对硬件上追求细节的完美。个人觉得既然要改造,好的硬件是关键,好的硬装虽然前期投入多,但是后期运营维护成本低,折旧率低。在选择装修材料时,认可平台的质量,但也曾尝试询问价格,找到集团供应链平台的同一个木地板厂家,而对方要求1万平方起预定,而自己并没有那么大的需求,这时发现还是集采供应链有优势。

总体来说,廖凤湘对宜尚品牌认可度颇高,如再有项目的话,还会考虑加盟宜尚。

5

项目遗憾点和处理方式

项目的遗憾点主要在筹建环节

施工与设计阶段交叉进行的弊端:据了解,宜尚的标准设计周期为40天,设计公司是东呈平台的合作团队。由于酒店物业位于繁华地段,租金昂贵,为缩短筹建周期,项目采取了施工与设计阶段交叉进行的方式。由于部分施工阶段在前,设计图纸在后,因此出现局部施工现场尺寸与家具不符的情况,如客房迷你吧的电源插座高度不合理。最后经过品牌方的采购负责人协调,家具厂的配合调整,门店才得以正常开业。

6

投资人建议

业主无非是关注地段好不好,租金价格贵不贵,加盟之后能否盈利这几个问题。要想投资成功,有以下几点建议:

酒店投资:地段第一、硬件第二、品牌第三;

在好的地段,拥有好的硬件设施、漂亮的门头、干净的内在环境以及有品质的产品才能吸引和留住客人;

选择一个具有竞争力的酒店品牌,这是酒店投资的前提,既可以精准定位消费群体,也能保障一定的会员占比率。

说明:文章数据来源投资人和东呈集团。

 

© 以商业目的使用环球旅讯拥有版权的内容,请遵循环球旅讯 版权声明 获得授权。非商业目的使用,请遵循 CC BY-NC 4.0

评论区

暂无评论

发表你的观点 . . .
0
0
微信扫码分享

请输入观点