长租公寓做短租开辟第二战场?

郭晓昊 环球旅讯 2016-07-11 20:06

经济型酒店竞争已然惨烈,却仍有“不怕事”的“野蛮人”进场;自如选择此时跨界短租,他们如何应对短租市场残酷的竞争?

【环球旅讯 郭晓昊】经济型酒店竞争已然惨烈,却仍有“不怕事”的“野蛮人”进场。6月初,原本专注长租领域的自如宣布切入短租领域,推出了自如驿和自如民宿等产品。自如方面对环球旅讯表示,除了前期的北京、上海试点,自如驿也可能会在其他城市甚至其他国家生根,平台拓展团队正努力寻找更多适合的物业。

短租、民宿领域垂直类的平台已有Airbnb、途家、小猪、蚂蚁短租等,还有携程、新美大、去哪儿等巨头虎视眈眈。而在6月22日,途家宣布收购58同城旗下的蚂蚁短租,大举进入短租市场。自如选择此时跨界短租,他们要如何应对短租市场残酷的竞争?

自如:借长租优势剑指短租

自如CEO熊林表示:“民宿平台今后会变成多和乱,就像几年前的长租公寓一样。”市场上的平台拥有的流量、技术、团队、资金自如都有,同时自如拥有庞大的线下资源和全国遥遥领先的保洁维护团队,能够为房东提供这样全套的服务,这是短租民宿平台最大的护城河。“当一个平台为民宿业者提供客源,而自如为你提供客源的同时,还帮你完成带客、服务和繁琐的保洁维修管理,民宿业者只需要把产品做好,房源给自如,运营的事就不用管了,这是自如最大的优势。”

今年是自如成立的第五年。该公司相关负责人对环球旅讯表示,自如已成为中国长租领域的领导品牌,旗下拥有了自如友家、自如寓、自如整租三个长租产品,自如搬家、维修、保洁、优品等O2O生活服务产品,累计50万自如客和20万间自如房。“在选址上,自如驿会甄选每个城市的核心位置和代表性区域,有便捷的交通设施让年轻人可以方便地到达城市各处。我们也在寻找一些本身就很有意思的建筑,比如9月将在上海开业的外滩自如驿,不仅离外滩只有3分钟步行距离,这个建筑本身还是一栋百年小洋楼。我们希望借由一些具有当地历史痕迹和人文元素的建筑,让住在这里的、来自全世界的年轻人能够更好地体会每个城市的文化底蕴,碰撞生活灵感。”自如方面还透露,除了前期的北京、上海试点,自如驿也可能会在其他城市甚至其他国家生根,平台拓展团队正努力寻找适合的物业。

长短结合为拉高出租率

亚朵生活公寓品牌有遇CEO黄权达在受访时分析称,自如此举主要为了丰富产品线。长租跟短租的客源不同,产品不一样,功能不一样,运营方式和成本自然也不一样。“市场上目前有两种情况,一是自如这样,原本在长租领域积累了相当多的客户和相当丰富的运营经验后切入短租,还有一种是原本做长租的机构拿出一部分房源做短租,这主要是为了解决出租率的问题。”

他表示,亚朵有遇主要定位中长租,租期一个月到半年的客户比较多。“在资本驱动下,公寓行业目前处在风口,但门槛也比较低,有的人手里拿着几套房也敢开业,大部分人都缺乏清晰的定位。”而从宣传渠道来说,酒店、短租借助各大OTA平台,相对容易被搜索到,长租公寓反而有点养在深闺人未识。“市场库存还是比较大的,例如番禺万达的公寓房量超过1000间,但可能有20个运营商,不可能都吸引到长租客,所以有的只能做短租了。”他认为,长租公寓发展目前到了爬坡期,需要积累更多用户,所以适当开放一些房间做日租,也是一种办法。“像广州珠江新城的雅诗阁公寓,8成做长租,其余的被拿来做日租,并通过OTA等渠道放出。适当做短租也有利于原先的长租公寓降低体验的门槛,给新用户提供成本更低的接触机会。”

现实中,短租的市场供给并不紧缺,经济型酒店的竞争也已足够惨烈,反而有品质的长租相对稀缺,市场也是最近两年才爆发。“总体来看,日租的竞争是非常激烈的,像广州CBD珠江新城的公寓楼里也有很多人充当二房东。”黄权达表示,酒店和公寓同时存在,丰富了业态,也平衡了供需:“比如有两栋物业,一栋做酒店,一栋做公寓,或者一栋物业里一部分做酒店,另一部分做公寓,对产品结构的优化有好处。如果全部做酒店、短租的话,可能在一个地方的供应量激增,而消费需求还没跟上。现在也有酒店找我们合作,希望通过这种模式拉高出租率。”从客源方面来说,同一物业中的长租客和短租客既不冲突,未来也有可能相互转化,对酒店的经营来说也有一定好处。

黄权达还透露,亚朵有遇的物业拓展计划以一线城市及重点省会城市商务圈为主,未来一年内计划开业2000套房间数。

公寓市场将维持高增速应专注“扬长”

“目前的市场情况,大家都非常清楚,无论从直观感受还是从数据实证来说,中端是一片蓝海。公寓产品虽然只是整个住宿行业中的一小块蛋糕,但增速比行业整体增速都快很多,而且国内用户的需求跟海外用户的需求会越来越趋同。”在上个月参加环球旅讯主办的酒店营销峰会时,途家盛捷总经理赖军依然坚持用数据说话:“打开几家最大的OTA页面,看看中国主要城市首页住宿排名的前几位有多少是公寓,就可以看出端倪了,要知道在前两年,国内很多人是没看到这一点的。消费升级也是一个大背景,作为消费者,我们20年前出去旅游肯定住酒店,但现在不一样了,且中国人出去玩喜欢拖家带口、呼朋引伴。作为能给人带来家的感觉的公寓产品,空间更大,更便利,更讲究服务和配套,因此受到更多人欢迎。

他认为,有品质的长租市场需求量会越来越大。正儿八经租房子住的、被公司派驻到外地工作、需要过渡性住宿的、外国人来中国生活工作、创业公司寻找场地、家长给小孩陪读等。许多家乡在异地,而在北京上海就业的年轻人,受困于超高的房价(总价),也会选择先租房,但由于有家庭经济支持,自己又追求一定的生活品质,所以每月租金从几千元到一万元的中高端公寓还是很受欢迎的。“市场有供给,也有需求,只是目前信息的获取渠道却并通畅。因此,途家盛捷会继续专注做好长租市场,继续服务好商务客人,当然我们也不会放弃短租。一些星级酒店装修奢华,入驻的高端餐饮服务消费也非常高,从成本来说未必赚钱,而且很多客人没有特别需求,一般也不会选择在酒店用正餐。值得注意的是,早餐大家基本都在住处吃,所以我们希望继续把服务做好,并且为客人准备一份满意的早餐。”赖军还表示,雅诗阁在全球拥有成功的运营经验,途家在中国也已经有不错的品牌和房源积累,途家盛捷综合了两家的资源,未来会专注把中高端服务公寓做好,暂时不会选择跨界。

在物业拓展方面,途家盛捷认为100套以上单位会为业主带来更好的增值效益。地点以四区(CBD核心区、开发区、工业园区、市中心区)为佳,交通畅达便利(靠近地铁站及主干道等)。目标城市涵盖全国各地,宗旨是在精不在多,但并未透露未来开业数量。

记者手记

途家刚刚宣布并购了蚂蚁短租,可见短租市场在资本的驱动下已经拉开了整合的帷幕,这也是大势所趋。此时原本做长租的“自如”们又杀了进来,它们各自的优势体现在哪儿呢?

自如驿前期选址北京、上海核心地段,每晚每个床位只要99元通过自营方式,选择适合旅游者的床位,配置五星级标准的卫浴、洗衣房等,熊林称,之所以价格可以做到比青旅便宜,是因为自如降低了房屋的空置率,保证房屋的高出租率。而首批上线的自如民宿共有 100 套房子,由直营队伍挑选,由自如提供客服、维修和保洁服务。熊林表示,自如要控制民宿的规模,其数量在今年不会超过 1 万套。自如民宿主打“风土人情”的精品路线,强调“醇美民居,焕心之旅”,自如驿的定位则是”世界青年旅居驿站。”此外,自如驿的装修、家具会共享自如现有 20 万间房源的供应链体系,做到高效和低成本。其次,自如有信心通过运营提高出租率,也就是薄利多销。

目前自如驿站采用的是整层物业租赁的形式,而自如民宿则放开加盟,最新推出了“自如民宿天使房东计划”,条件是:1、必须拥有一套民宿,在其他平台评价量大于10条,且评分4.5分以上;2、拥有多套民宿,总评价量大于50条,且评分4.5分以上,且仅限前200位报名且通过审核的房东。

很明显,如此强调逼格又凸显性价比,自如瞄准的是对生活品质要求高,且有一定消费能力的90后,旅行成为他们的一种生活方式。而且自如依托资深做长租积累的运营经验和相当数量的“自如客”粉丝,强调社交属性,延续品质服务。以前自如服务的可能多是“本地人”,而现在做短租要服务好“外地人”,这是完全不一样的群体,必将迎来不一样的挑战。自如希望建立更高的标准,玩点不一样的东西,但在扩张步伐上也比较谨慎,严格控制试点布局的数量。

从价位上来看,自如驿最直接的对手就是已经处于红海的经济型酒店,而自如目前并不具备经营酒店的专业经验。其长租业务主要分布在北京、上海和深圳,未来短租这块布点增加的话,肯定会增加额外的管理成本。而且,自如未来如何破局,还需继续观察。

亚朵的策略是以长租公寓搭配酒店物业一起运营,优先服务好商务客。其官方说法是定位为中高端住宅市场运营商,丰富社区生活服务配套,为用户提供“市中心有温度的家”。「有遇」从人文理念出发设计了邻里互动(主题分享会、正能量运动、品茗会等)、极致关怀、品质定制,从三大维度为中高端人士打造多元化、重社交、高品质的中长租生活空间,践行“走进城市中,住进人情里”的理念。亚朵有遇目前主要通过长租渠道销售,未来或可考虑将租期定位为一周以上,从而跟亚朵酒店形成互补。途家盛捷合资方中,途家专门做短租,雅诗阁是全球最大的服务公寓业主及运营商,旗下的盛捷品牌以商务客为主,定位中高端。未来可考虑长短租结合,进行一些错位布局。

未来短租市场各方将如何博弈,是否会不断上演“大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米”的戏码,我们拭目以待。

郭晓昊
郭晓昊

环球旅讯 记者

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