魔方生活港交所递表，郑南雁或再收获一个IPO

郑南雁“悄悄地”上了头条。

9月26日，长租公寓服务商魔方生活服务集团（以下简称“魔方生活”）向港交所递交上市申请。而2018年开始参与魔方生活的郑南雁，在招股书里的职位是“非执行董事兼董事会主席”，负责集团重大战略决策。

招股书显示，魔方生活的历史可以追溯至2009年6月，该公司在南京推出首个租赁公寓社区。截至2022年6月30日，魔方生活有76190套在营公寓，分布在全国26座城市的394个地点，其中，在一线城市拥有38609套直营公寓，在其他城市拥有11465套直营公寓。

图源：魔方生活招股书

现下，长租公寓的生意也受制于疫情及扩张压力，面临增收不增利的困境。根据招股书，魔方生活上半年营收同比增长24.1%至8.5亿元，净利润则同比下降99.75%至41万元。

创始人退场，郑南雁带来了酒店管理者

郑南雁与魔方生活颇有渊源。

据悉，魔方生活创始人葛兰在2017年底离任，如今在招股书中，魔方生活创始团队的痕迹已经淡去，葛兰本人的持股比例也低至2.86%。

随着创始团队的退出，作为魔方生活最大的股东，华平资本董事总经理潘建在2017年底向郑南雁发出邀请。

据《中国企业家》报道，在2008年华平资本投资7天时，潘建与郑南雁就开始共事，并参与7天的路演、上市、私有化的每一个重要环节。而2014年，在郑南雁的推荐下，柳佳加入魔方生活担任COO。

2018年6月，魔方生活以内部信的方式欢迎郑南雁加入其中担任董事长；同年，郑南雁参与创办、携程作为LP的鸥翎投资参与了魔方生活D+轮融资。

早在铂涛时，郑南雁就对长租公寓就颇有兴趣。2014年11月，铂涛的内部创业项目窝趣立项，主打青年长租公寓的品牌。鸥翎投资除了魔方生活外，还投资了乐乎公寓。

根据招股书信息，郑南雁于2018年4月27日首次加入魔方生活并获任为董事兼董事会主席，于2022年9月25日调任为非执行董事，主要负责集团的重大战略决策、制定业务计划和提名高级管理层。相比一线管理，郑南雁的角色更像是“导师”，有媒体指出，郑南雁通过控制的投资公司持有魔方生活 3.25% 的股权。

而在魔方生活的高级管理层中，酒店背景的管理者非常突出。

魔方生活CEO柳佳负责集团业务营运的整体管理，在加入魔方生活之前，曾在华住和携程任职。招股书显示，柳佳于2008-2014年期间在华住任职，还参与创办华住于2008年推出的经济型品牌酒店海友。

而分管魔方生活营销中心和业务发展中心的副总裁李亮和钱智康，也拥有多年的酒店管理经验。

李任于2014年12月加入魔方生活担任运营总监 ，并于2014年在华住短暂任职。在这之前及直至2014年6月， 李亮就职于锦江之星，负责酒店营运及品牌营销。如今，他主要负责魔方生活营销策略的制定及执行。

钱智康则于2015年3月加入魔方生活，在这之前在华住任职超过5年，如今他管理的业务发展中心主要负责管理及运营租赁公寓及执行轻资产战略。

尽管主要管理者有酒店背景，但郑南雁在加入魔方生活后，就提出了长租公寓扩张要“去酒店化”的理念。

据悉，原本魔方生活管理层在制定扩张战略时，设想的是按照酒店的网络发展。但郑南雁认为酒店聚焦的是商旅的跨城需求，而公寓聚焦的是同城需求，因此相比网络化扩张，把重点城市做深做透才是关键。

郑南雁的判断或许是对的。招股书指出，根据弗若斯特沙利文的资料，以截至2021年12月31日在营公寓数量计算，魔方生活在独立的集中式长租公寓运营商中排名第一。

酒店为什么做不出“魔方生活”？

长租公寓最火爆的那几年，同样作为住宿服务商的酒店集团也在摩拳擦掌。

前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》指出，截至2015年，中国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。按当时国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场的租金规模可达万亿。

但租赁公寓市场至今非常分散，有大量运营中的非机构化长租公寓。根据魔方生活招股书信息，直至2021 年，中国机构化长租公寓渗透率也仅 7.4%，同年英国及美国的渗透率分别为42%和30%。

这样的蓝海，心动的不只有公寓创业者，还有酒店集团、地产公司和金融机构们。

单就酒店集团来看，2014年11月，住友集团旗下的漫果连锁公寓在杭州开业。2015年4月，铂涛旗下的窝趣正式亮相，定位为舒适生活和趣味社交二合一的“轻社区”，主要面向青年消费者，并开创了公寓加盟模式。同年7月，如家联合红杉资本、易居中国推出主打年轻人长租的逗号公寓。2015年，华住也推出城家公寓进入长租市场。

酒店集团进入长租公寓市场，拥有物业选址开发经验、标准化管理及运营体系、加盟体系、会员体系以及品牌溢价等优势，被认为有利于直接切入集中式公寓市场。

而彼时，城家CEO金辉曾对媒体表示，长租公寓还有助于盘活酒店的存量资源。酒店物业选址要求较强的交通便利性，可以低成本、大范围地集中散客；而公寓讲究区域性获客，考虑的是物业周边人群的聚集数量。在华住的基础上，城家能将选址不合适的酒店物业重新定位和吸收，改建成公寓。

不过，酒店集团在长租公寓市场的扩张与发展并不顺利。

金辉曾坦言，目标人群的收入水平还很难与酒店长租公寓的产品、服务供给成本相匹配。

窝趣的数据也能说明问题，在2015年推出当年净亏损就达到246万元，次年亏损扩大将近一倍。2017年6月，第一大股东铂涛拟以1200万元的价格转让持有的窝趣的16.4％的股权。

而在2019年5月，逗号公寓被安歆集团战略并购后，酒店集团发展长租公寓的势头也随之画下了一个“逗号”——虽然发展还在继续，但已经不是关注的重点。

至今，在酒店公寓市场仍没有诞生“魔方生活”，这和郑南雁的判断是相符的：酒店是异地短租场景，而公寓是同城长租场景，这两种场景带来的差异对产品模型、扩张模式和服务打造提出了不同的要求。

再加上长租公寓本身也面临着诸多发展的困境，2020年蛋壳公寓的暴雷揭开了机构化长租公寓隐藏已久的伤疤。

机构化长租公寓市场，包括分散式长租公寓（从不同个人业主收集分散在不同地点的公寓）、集中式长租公寓（通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大量公寓）两种运营模式，蛋壳公寓是前者，魔方生活是后者。

作为服务产业，除了产品和服务等所产生的运营痛点，比如甲醛房、黑中介等，长租公寓最为人关注的问题在于资金链。在快速扩张的年份，一些分散式长租公寓会利用杠杆撬动规模，向租客提前收取租金、鼓励租户申请租金贷而获得租金预付款，利用收到租金和付出房租的时间差占用资金，用来收储房源和装修。

在2020年疫情暴发之后，大城市租客返城受阻以致退租增加，蛋壳公寓陷入流动性危机并持续发酵，类似经营模式的分散式长租公寓企业也随之陆续退出市场。长租公寓行业迎来资本寒冬。

但在疫情发生之后，越来越多的酒店再次被动布局“长租房模式”：一方面是年轻人对酒店式服务有了新的需求，二是酒店为了生存不得不降价以保入住率。

今年7月底，亚朵APP上线长租房服务，将长租业务铺设至全国一线城市，其长租服务具有“随住随走，无需押金、水电费及其他额外费用”的特点，但预订仅限连住30日，连住30日最低可享5折。

首旅如家也在APP中上线了中长租房业务，据悉长租的价格一般为门市价的5-7折，根据入住时长和酒店地段不同，优惠力度也不同。

值得一提的是，开元旅业集团于今年9月对外宣称，面对海量新青年、新市民想租房、租好房的需求，开元集团推出集中式住房租赁品牌——开元·摩所，首店将在杭州萧山区落地。

而开元旅业则与郑南雁接掌的开元酒店集团曾有着千丝万缕的关系。如今，开元酒店集团已经进入了德胧集团的体系中，而郑南雁也是德胧集团的执行董事长。

开元旅业集团表示，长租公寓的发展与进化式优胜劣汰的过程，到2022年，长租市场已经历过多个周期、完成多轮迭新。同时，后疫情时代的到来也催生了新的租住诉求，这是择机入局。

与此同时，魔方生活若能成功IPO，长租公寓的新战场也将徐徐展开。