酒店抛售潮，给我们带来了哪些思考？

自去年下半年开始，不断传出几大拥有酒店物业资产的地产集团，开始抛售各地酒店的新闻，其实出于同样因为央行货币紧缩的调控政策的原因，从2017年万达200亿抛售77家就已经开始地产集团抛售酒店了。过去地产集团的快速扩张，多是受到过去20年依靠政府分配资源、银行贷款来实现的，其中，高端酒店是房地产集团和各方交易的工具之一。经济发展至今，投资过剩、货币紧缩，这些大集团的资金链都或多或少地出现问题。已出售的商住房产权已经转移，能够救急兑现的只有自持物业的工具酒店了。

笔者观察到在不同集团抛售物业的价格中，存在差价巨大现象，值得研究。春节前有新闻报出，世茂集团的外滩茂悦酒店以八折45亿元的价格出售，由国企上海地产集团接盘。这家2007年建成开业由凯悦集团管理的酒店，总建筑面积11万平方米，620间客房，不含地价投资金额为12亿元。折合成每平方米价格为@1090元，如今若以不打折扣售价可以是56亿元，折合成每平方米价格为@5090元，15年，5倍价值。如果和上海外滩地段的商住房15年涨价相比，涨价速度不到一半。酒店客房的售价和15年前基本没变。

最近还有听说，碧桂园集团也在出售沈阳的玛丽蒂姆大酒店，该酒店建成开业于2011年，也有631间房，投资12个亿，高端奢华，但至今售价从5个亿降到3个亿，接盘者还未出现。

为何差不多面积、差不多投资额的高端酒店，都是国际品牌管理，出售价差会如此巨大？笔者试着从两个方面来聊聊：

价格与价值的关系

从理论上讲，价格与价值受到最大影响的是供求关系，供不应求会使商品价格高于其价值，供过于求则使商品价格低于价值。这一理论应该对于酒店客房的售价关联性大一点，至于对酒店物业的售价关联性不是主要的。

中国地域差的关系

和不同城市及地域的地产价格有关。试想一下，我国虽然近年来对于商住房限购措施不断推出，但一线城市的房价仍然居高不下，相比而言，同样城市酒店的房价却只跌不涨，国际高端酒店品牌的房价远低于其他国家同样品牌的房价，这个应该是住宅用地和商业用地供求关系之差的原因。我国在土地分配上，一线城市在城市规划中，居住用地可能只有商业用地的10%，而在另外一些三四线城市，土地价格便宜，建设居住用地充沛，但商住价格涨幅很少，空置率在15%左右。

根据以上两个方面的简单分析，上海外滩地块上的酒店和沈阳的玛丽蒂姆酒店的售价之差，地价之差是主要因素。价格是商品价值的货币表现，价格的形成受价值的生产条件、价值的实现条件和价值的分配条件等多重影响，酒店不动产物业的价格和酒店物业作为生产资料的客房售价还不是一回事。城市区域地价、区域在城市的所在位置以及交易的时间节点，对于作为酒店不动产的出售时的价值起到关键影响；而作为生产资料的酒店客房日常销售价格，和所在地的消费水平、同类产品的供求关系以及品牌影响力和管理服务水平更有直接关系。

关于住宿业物业的估价与买卖，行业中也有多年存在被采用的和教科书上的理论， 基本由四类价值组成，但目前在国内尤其在特殊时期出售物业资产时，往往某些价值都被忽略不计。四类价值之一是“家具、固定装置和设备的价值”，像2017年万达集团以均价2.6个亿抛售77家酒店时，这类价值都忽略不计了。第二类是“商业价值”，这一价值中和酒店经营方的品牌、商誉、经营业绩有关联。第三类是“存货和流动资金价值”，目前互联网时代，酒店企业先进压存货现象基本不存在，更多的是买方考量卖方的贷款比例和金额大小是否愿意承担负债。第四类是“土地价值”，这是目前交易价值的关键点，也是文中两个案例想说明的问题。

2022年，应该说是酒店物业换牌、买卖交易的大年， 酒店产权交易网上挂牌的多，成交的少。学习和思考一直是对专业人员的要求，真心希望行业在虎年有一个有效的转型，更好的持续发展。