深圳长租公寓市场现江湖混战

Warm＋公寓、小螺趣租、微家公寓、乐豆公寓、链家自如，在深圳，一众互联网长租公寓品牌正搭载互联网＋的快车，在上亿元资本的助力下迅猛生长。然而，历经了1年的商业模式摸索和试错之后，市场正面临增长放缓、管理漏洞凸显，风控失衡等问题，希望与隐忧同时显露。 

在深圳这个拥有2100万人口、平均年龄不到30岁的移民城市，租房向来是年轻人的刚需，也是痛点。相比较于上海、北京等一线城市，深圳主打白领阶层的长租公寓品牌大多数创立不到1年，但却因市场巨大而迅速获得了资本方的关注。

7月20日，深圳本土微家公寓获得世联行1500万元拟入股，完成之后将持有微家37.5%的股权。8月11日，小螺趣租宣布完成A轮融资，规模为500万美元，由光速安振领投，途家跟投。9月15日，warm＋公寓获千万级别天使轮融资，由东方富海旗下富海深湾移动创新基金领投，著名投资人、腾讯高级执行副总裁吴宵光跟投。

数以亿计的资金到账后，各长租公寓品牌席卷深圳房源市场。核心地段的商品房、回迁房、旧厂房、旧宿舍等房源，均成为各家眼中的“唐僧肉”。目前，Warm＋公寓和链家自如寓宣称签约房源达到2000间以上，微家公寓与小螺趣租的房源在1000间左右，而新近创立的乐豆公寓和UU公寓则只有数十套房源。

目前，深圳品牌长租公寓运营主要有两种模式，一种是直接与业主方签下3-5年甚至更长合同，然后经过统一改造和配置后对外出租的自营模式；另一种便是为房东导入租客流量，只做单纯的租房平台。为提高房屋的单位面积租金，不管是哪种模式，基本都以合租为主。

从获取房源的标准来看，长租公寓市场门槛并不高，但背后竞争却依旧激烈。链家自如在今年进入深圳后，以高于市场价的离谱价格收集房源，这在短时间内使得深圳自如寓到达2000余间的规模。

在多位长租公寓品牌的负责人看来，链家自如的疯狂扩张，并不符合基本的赚钱逻辑。Warm＋公寓创始人刘智告诉界面新闻记者，不得不承认，或许很多投资人的“醉翁之意不在酒”，链家自如模式是不惜代价完善交易闭环，而雷军投资YOU＋公寓则更多是看中了利用公寓寻找线下入口的趋势。

从互联网工具的开发到争夺房源，然后进行后期运营，历经1年的团队与商业模式试错之后。深圳长租公寓市场模式开始出现分化，具备强大设计和资源整合能力的Warm＋公寓和微家公寓开始向更前端靠拢，与开发商或大业主直接进行“代建”“代运营”的合作，而具备互联网基因的小螺趣租则试图向纯租房平台转型。

小螺趣租向租房平台转型的初衷是考虑到自有公寓资源很难快速满足用户的需求，希望联合同行以及潜在同行一起来改造这个市场。不过，小螺趣租的这一举动遭遇了微家公寓和Warm＋公寓的“抵制”。微家公寓CEO李树德认为，小螺趣租转型的同时还拥有大量的自营房源，“这相当于既当裁判，又当运动员。”

为迅速做大数据规模，小螺趣租不惜引入城中村“农民房”入驻平台，并考虑向其他品牌公寓转让其持有的800余间公寓，此前市场传言“接盘者”将是微家公寓。对此，李树德回应称，微家暂时没有考虑大规模扩张，“或许到明年微家公寓想要扩张时可以继续接洽，一切得看缘分。”

同行的抵制并没有阻止小螺趣租彻底向平台转型的决心，目前小螺趣租平台上已吸引到UU公寓、乐豆公寓、悦玩家、果果滨河时代等初创公寓及酒店式公寓品牌的入驻。小螺趣租创始人郭宇告诉界面新闻记者，转让自营公寓事宜目前尚不能给予确认，但接入农民房的初衷依然是为白领提供高性价比的居住空间，转型平台的同时也会加强整个管理体系，保证居住体验以吸引更多的租客。

转型平台遭遇同行抵制之外，传统的以“包租”为主的重资产运营模式也难以为继。李树德与刘智均向界面记者透露，此前他们在核心地段拿得的一些优质房源，出租率与租金回报率并没有想象中的高。

一份由Warm＋公寓提供的内部资料显示，其主打高端定位的华润城项目出租率仅为70%，而该类商品房合租公寓的成本回收周期长达2.3年，仅次于整体改造项目3年的回本周期。另外，Warm＋公寓所有类型项目的溢价率已高达70%-110%，租金回报率提升显然乏力。

对于上述情况，李树德认为，在某种程度上，包租模式的规模化扩张并不一定能够带来相应的效益，甚至有可能带来“灾难”，“2015年长租公寓市场的淡季来的特别早，空置期的成本终究需要自己背负。”

转型平台遭遇同行抵制，继续扩张则必须具备强大的产品设计能力和运营能力，不管哪种模式，长租公寓还必须得到资本市场的支持。“如果将长租公寓作为事业来做，未来很美好，但前提条件是要活下来。”刘智说，而到目前为止，深圳尚不能说哪家公司找到了这门生意的最佳盈利模式。

深圳长租公寓市场的商业逻辑到底在哪里？或许能从万科的入局而得知。

在2015年8月17日举行的万科中期业绩会上，万科总裁郁亮曾透露，长租公寓“万科驿”将成为万科转型的五大业务之一，预计未来几年将实现16万套的规模。虽然万科并没有做“以租代售”，不过这一模式在未来并不是没有可能实现。

谭华杰进一步介绍，假如万科通过住宅用地拿地盖房子出租，租金回报率大概只有3%，如果收入扣除税收20%，最终的租金收益率大概只有2.4%。而目前没有任何一个企业能够做到2.4%的融资利率，所以看起来这根本不可行。“未来的趋势是房租继续上涨、出租公寓的地价得到政策倾斜，以及利率进一步下降。”

正在进行A轮融资洽谈的Warm＋公寓创始人刘智也告诉界面新闻记者，目前风险机构投资者对于长租公寓3-5年的回本周期并不满意，因此资金进入会非常谨慎。不过，他们均相信在未来不久，国家将对长租公寓行业开放低息贷款政策，在房价暴涨的一线城市，买不起房有可能将演变成租不起房，“长租公寓在很大程度上，是解决民生问题。”

尽管如此，万科内部对于长租公寓的具体打法仍没有明确。在数次召集各长租公寓负责人进行的“务虚会”上，万科方面表示出到底是将长租公寓作为内部创业来做，还是投资扶持一家外部企业来进行合作的犹豫。“毕竟万科不能把所有的钱都赚了，万科也不一定能够把这门生意做的漂亮。”一位参与务虚会的公寓负责人说。

如果从用户与投资者的角度来看，长租公寓这门生意模型可以比照为一个哑铃，一边是用户，一边是金融，连接部分便是产品体验。失去产品体验就失去了用户，所以由精细化运营保证的居住品质与体验感是底线。而另一端的金融，则涉及到长租公寓品牌的资金痛点，谁能用强大的团队与稳定的财务指标，获得更多的资本青睐，甚至是凭借长租公寓稳定的现金流实现产品资产证券化，或将成为未来决胜的关键。

无论是蹒跚学步、果敢转型，还是逆势扩张，甚至是消亡，深圳长租公寓的江湖混战，正在打响。