酒店品牌升级是更新改造吗?

需求之下满足双方

有限服务连锁品牌集团，随着旅游市场复苏的加快，在赛道上同时做着两件事：一是想方设法创立新的品牌，打造样板间，在品牌项目投资展会上吸引新的客户, 扩大增量市场；二是对原有品牌的门店要求升级换代，将经济型的升级为中端，将中端1.0 版的升级为2.0 – 3.0 版本， 提升存量市场。两件并行的事，同时为了满足两大需求：一是为了满足顾客的与时俱进消费体验需求，二是为了满足资本市场要求的持续增量维持股价的需求。有些集团在当下赛道上的双行线上走在前列，有些集团却处于签新抛旧的艰难行程中。

品牌升级更新改造

在行业中，对于全服务产权式酒店而言，为了不动产的保值增值，开业运营始，都会在每年的营收中提取一定百分比的更新改造基金，在投资方委托国际品牌管理或国际品牌特许经营的双方合作合约条款中，都有对更新改造基金的提取和保管、使用的明确规定，该项每年提取的基金都由投资方专项账户存储，专项资金一般在开业5年左右时间就某些设备或部位需要更新改造时动用，以保证酒店持续有品质的运行，给消费者支付价位的价值回报。

品牌升级属于更新改造吗？除了新签合约，在原门店实行品牌升级，其实就是对门店的更新改造。对比租赁物业酒店而言，投资方没有不动产的产权，一次投入装修后基本没有设置更新改造的专项基金账户，在加盟品牌开业运营时，往往更多的是考虑投资回报的年限。确实也有部分租赁物业投资者，在租期到限被房东要求加租而感到房价天花板租金挤抹利润时，不得以退出行业。再次租赁该物业的新投资者，则会根据租金水平而更换升级品牌以平衡盈利点。

另一种情况是投资方租赁的是较长期物业，有10 – 15年期限，加盟品牌经营一直比较顺利，5年以后投资也大部分得到回报，但装修风格和设备设施有所陈旧，和同品牌的升级版相比，价格难以卖出前几年的水平，品牌方会鼓励换新升级版继续经营。作为租赁物业的投资运营方，对于几年赚取的利润再次投入往往犹豫不决，升级的内容基本是在大堂区域增加咖啡吧、便利店、早餐提升价位和品种等，而整体更新提升会体现在智能化服务和时尚软装上，升级换新，投入增加了，运营成本是否会增加，原有的客户是否为升级品牌的提升价格买单？能否赚取更多利润这样一个现实问题令投资方感到困惑，因为同等级的品牌都在做相同的事，是否会从原来的出租率价格卷提升到新的内卷？

资金保证持续发展

其实对于租赁物业的加盟投资方而言，纠结最多的还是资金投入问题，这些投资方很少有存储更新改造的资金，就是运营得当有理想赢利的，也会担心再次投入的回本前景。投入没有产权的物业，为品牌方进行包装，从换位思考的角度，加盟投资方的困惑和犹豫不难理解。如果品牌方能提供资金帮助以及品牌升级后的其他系统保障是否会得到双赢的结果？行业中已经有上市集团在做这方面的尝试。

如艺龙酒店科技正在对于行业中的存量市场进行整合提升，其利用公司多年搭建的平台，将多家运营多年的小型酒管公司纳入平台，运用金融和会员体系，实行对酒管公司的扶持，同时推出“龙头计划”，该计划包含亿级资金支持、0元采购、物资补贴、管理费减免等政策，帮助投资人在筹备开业、存量升级、物资采购等核心需求上给予扶持，这是一种与投资人共同成长的态度和举措。

最近锦江集团也在深耕金融服务平台，针对部分酒店存在短期资金需求或融资难等问题，联合多家银行机构为投资人推出贷款服务，包括酒店新建、升级改造、供应链运营及日常运营等不同的资金需求，尝试完成投、融、建、管、退的闭环。

更新改造，品牌升级是行业各品类企业持续发展的关键举措，也是给一个经营企业重新定位创造新的机会。品牌方和投资方在品牌升级和更新改造问题上，应该是利益的共同体。