上海豪宅、五星级酒店背后的新资产投资逻辑

进入2022年的国内地产业态，不容乐观，但又暗含希望，有时又诡谲迷离。1-2月份，有两则现象值得关注，一个是豪宅市场回暖，过亿“顶豪”频频成交。另一方面，多家五星酒店出售拍卖，但成交缓滞。结合这两类热点商业现象，空间秘探浅析后地产时代的新资产投资逻辑，以供参考。

01.上海豪宅抢疯了

在上海杨浦区生活了四十多年的谢先生告诉我，不久前，他陪同他的一个企业家朋友，去杨浦购买网红楼盘“上海院子”一套房，110平的房子花了1500多万。“你总说房地产已经进入房住不炒的理性阶段，我看未必，上海的房子只涨不跌。我们家的祖宅四层小楼，差不多也有这么多面积，拆迁款还不够买三分之一个上海院子。”

——谢先生说的是其在杨浦区祖传的一套弄堂里的房子，后经他亲自搭建，改造成四层小楼。2020年拆迁，补偿款四百多万，在同一区域却很难买到合适的房子。关于杨浦黄埔旧城拆迁背后的人情冷暖，故事很多，这里不表。不过，离谢先生新家不远的上海院子，确实在当地是一个传奇存在。

2015年11月底，上海新江湾以纯住宅地块竞标，信达以近73亿元竞得，溢价率达81.69%，创下区域楼面价新高。信达后来牵手当时风头正盛的泰禾，借助后者的院子IP，打造高端项目以提升利润空间。2018年4月，上海院子首开376套小高层洋房，2小时销售一空；11月，再推326套洋房，同样火爆售罄。不过，由于众所周知的泰禾高杠杆扩张遭遇资金链危机，泰禾后来全面退出该项目。一直到2022年2月，上海院子才推出最后一批房源，138套，面积最小89平方米，最大361平方米，均价达到133130元/平方米，也就是说最便宜的也要达到1000万元。这一次房源和以往一样火热，几小时宣告售罄，销售额29.5亿元。

不仅仅是上海院子，进入2022年，坐拥中国内地最大豪宅市场的上海在经历了短暂的2021年低迷后，市场成交可以用火热形容。据上海中原研究院统计，2月20日，位于陆家嘴滨江板块的滨江凯旋门成交了一套总价6720万元的二手住宅，均价达到23.67万元/平方米。而在1月份，有5套豪宅的成交价突破1亿元，其中道里官邸560的交易价格最高达到1.5亿元。

据相关统计，2021上海市高端住宅成交总价段集中在1000-2000万元之间，占比达63%，而总价超过2500万元的住宅定义为豪宅。2022年，这两个区段的高端住宅和豪宅，更是深受市场追捧，有些新盘“一房难求”。

02.五星级酒店卖不动

相比于豪宅的市场回暖，今年以上海为代表的五星级酒店却在“激烈洗牌”，最近的新闻是上海嘉定喜来登酒店破产拍卖在阿里拍卖平台上首拍结束，因无人出价而流拍。上海冠辕投资管理有限公司所属喜来登香伦酒店定于3月1日在阿里拍卖平台起拍，起拍价为10.62亿元，保证金1.63亿元。这场拍卖赚足了公众的眼光，吸引了11811人次围观，158人设置了提醒，但终究无一人报名，以流拍告终。

万豪酒店官网显示，上海嘉定喜来登酒店有309间客房、36间套房，共有345间。目前来看，酒店官网、第三方平台都可以正常预订房间。据了解，上海嘉定喜来登酒店每年都会接待F1赛事期间入住的旅客，在每年4月的赛事中，仅境外车迷就多达6000人。不过2020年疫情爆发后，大规模的赛事和会议被取消，客源惨遭流失，酒店收益大幅下降，这或许成为压垮酒店债权人的最后一根稻草。 

疫情这两年，上海拍卖清算的五星级酒店不在少数，如上海中谷小南国花园酒店，因债权纠纷被法院查封，最终拍卖成交价仅为原始报价的一半，且中途大约流拍过两三次。初始报价20多亿元，最后大约是在12亿元成交。

除了拍卖，上海五星级酒店这两年转售的也非常多，但大部分仍“待字闺中”。2021年开始，就有上海虹桥绿地酒店群、上海新华联索菲特大酒店、上海豫园万丽酒店、上海日航酒店等多家上海五星级酒店的出售信息，但除了一些换牌之外，不少依然没有找到下家。进入2022年，世茂的资金链紧张，也开始出售集团旗下的多家高星酒店资产包。 

根据旅界的整理，世茂旗下出售的酒店资产包，总价高达260.5亿元，7个待售酒店项目上海酒店独占4家，南京、武汉、武夷山各占1家。 其中上海世茂佘山洲际酒店评估值为22.5亿元、上海佘山茂御臻品之选酒店评估值为16.6亿元、上海外滩茂悦大酒店评估值为56亿元、上海世茂皇家艾美酒店、上海世茂广场绑定在一起出售评估值为135.5亿元、南京世茂滨江希尔顿酒店评估值为11.8亿元、武汉世茂希尔顿酒店评估值为12.9亿元、世茂御榕武夷度假酒店评估值为5.25亿元。

不过，除了今年1月底，上海地产集团45亿元收购世茂上海外滩茂悦酒店这一消息外，其他酒店资产包只有“绯闻”，暂时还未现实质性操作。

03.并购风潮下的优质“投资标的物”

豪宅抢购一空，重资产高星酒店不太好出手，背后是什么样的投资逻辑？其实透过现象，背后都是资本在寻找优质的“投资标的物”。

首先说C端资本，就是个人投资。住宅类产品投资依然是比较简单直接的投资模式，这里面会渐渐成为稀缺资源投资，比如上海的高端住宅或豪宅投资，比拼的其实依然是资本，与其说是投资，不如说是“稀缺资源”争夺。随着后房产时代的到来，这类“稀缺资源”会越来越少，并且价格其实已经到达顶峰，很难一直高下去，如果没有进一步上涨的空间，就会失去投资价值，当稀缺资源开始“有价无市”，稀缺资源的泡沫风险就会变大。

纵向来比，进入2022年，我国房地产市场已经开始萎缩，呈现两极分化状态，特别是四五线城市的房价，已经出现多个类似鹤岗的万元低价房城市。

当然，C端的房产投资，也不是没有一点机会。我们知道，这两年很多房企日子不好过，2022年肯定会稳字当头。地方政府对政策的调整，则主要集中在2022年。据不完全统计，今年已有近50个城市出台了政策，对市场进行松绑，政策主要集中在降低首付比例、放松落户限制、松绑公积金政策、发放购房补贴等四个方面，均为从需求端入手。此外，根据住建部公布的数据：我国每年城镇新增就业人口超过1100万，住房的刚性需求比较旺盛。基于这两点，对于C端来说，房产投资还是有机会，不过眼光要精准，而且要有资本，个人很难再用金融杠杆完成投资。因为所有调控的政策并没有改变让房产回归到住宿的本质，房产基本已经告别金融产品的属性，很难再回来了。

其次，说下B端资本，也就是机构投资。可以预见，2022年，地产行业肯定会开启大并购时代，为了保证现金流正常，行业开始重新洗牌。以世茂为例，手里掌握着大量的优质资产，一下子要卖掉近800亿的资产包偿债，也是无奈之举。

3月3日，上海票交所公布数据，近几个月一直在“卖卖卖”的闽系地产世茂集团，全国竟有15城24个公司出现商票持续逾期，逾期余额少则数十万，多则数千万元，排在所有房企首位。

——仅仅是商票，世茂就有24个公司逾期，遭遇类似困局的还有融创等一众头部地产企业。不过，这些头部房企如果操作精当，应该能够解决当前的危机，因为他们手里有大量的优质资产可以售卖，比如世茂的酒店、商业在资本市场总体估值较高，之所以售卖的速度没有太快，主要还是因为大宗交易，背后谈判比较复杂，不可能一蹴而就。

所以，综合来看，无论是C端还是B端，资本市场正越来越趋于理性。寻找“优质标的物”，并理解背后的投资逻辑，评估其背后的潜力和风险，是考验投资人和投资机构的一把标尺。

04.黑铁时代投资“多元并进”

万科董事会主席郁亮说，房地产已经进入黑铁时代。其实，也可以理解为投资的“黑铁时代”。未来的中国投资市场一定会呈现两大特点。

第一、“房强股弱”局面将改写。

从全球主要国家的历史来看，在货币放水的背景下，能够显著跑赢通胀的主要就是房产和股市。以中国的经验来看，过去20多年的历史，房地产已经成为资产保值增值的超级明星，而股市的表现则差强人意，除了极少数的几次牛市行情之外，股市跑赢通胀的能力远远不能和房地产相比。不过，未来这种“房强股弱”的局面肯定会被改写。

有人会说，股市看不见摸不着，搞不好是资产泡沫，而房产起码是不动产，再怎么跌也不会跌到谷底。其实，房产和股票都有可能成为资产泡沫，我们知道，富人的财富并不是拥有大量现金，而是与资产泡沫共舞获得的巨额回报。因此，如果不想在财富分配的过程中被边缘化，普通民众也不得不适度拥抱资产泡沫，否则就有可能在贫富分化的道路上被越甩越远。

法国经济学家皮凯蒂在《21世纪资本论》中得出这样一个结论：西方资本主义国家几百年的发展历史，贫富差距之所以越来越大，主要原因就是资本收入相对劳动收入增长过快。换而言之，如果仅仅依靠劳动收入，是完全跑不过资本收入的，尤其是在今天全球大放水的时代，如果不能通过资本收入增值，就很可能成为财富洗牌的牺牲品。

所以，以长远的视角来看，加上国家政策的调控，房产的投资空间要远远低于股票。经过20多年的高速增长后，中国的楼市价格已经基本上处于全球领先位置，尤其是几大一线城市，以房价收入比来衡量，已经遥遥领先那些国际著名都市。国内一线城市的房价收入比都在40倍上下，而纽约、旧金山、伦敦和东京等城市的房价收入被都在10倍上下。如果从估值的角度来看，中国楼市已经算是全球最贵。

基于如此变化，近两年“房住不炒”的背景之下，大量资金已经开始从楼市流入股市。所以，随着地产调控力度持续高压，资金从地产流出也会越来越明显，未来“股强房弱”也是必然。

第二、非住宅地产业态更主流。

过去是传统的房地产开发时代，以单一住宅产品为核心，走的是比规模、成本和速度的快增长高周转模式。现在是“后开发时代的房地产”，以住宅以外的产品为主，比如医疗、健康、物流、仓储、度假、酒店、公寓、办公、商业等，就是非住宅的这些地产形态会更主流。做了不赶紧卖，而以持有和运营，也即资产管理为主。这会是未来主流的地产商业模式。

所以，这两年大宗交易市场明显呈现回暖趋势，因为地产行业一定会回到平均的回报水平，而其他的非住宅地产业态还有更多投资想象空间。以上海为例，综合戴德梁行与世邦魏理仕的数据，2021年，上海大宗交易市场共录得交易89笔，全年交易总额重返千亿量级，同比上升50%左右，基本恢复至2018年水平。这里面投资的明星排在前列的就是写字楼、物流、长租公寓、酒店、商业等新兴崛起的非住宅地产业态。

综上，“人傻、多金、来钱快”的粗放式投资逻辑已经不适应新的时代，新的投资机会一定属于通晓现代经济学，并遵循资本规律的人和机构。