酒店业大佬转向公寓市场 展开房源争夺战

第一财经日报 2015-09-17 14:16

转向中高端品牌和公寓是目前经济型酒店业者的发展趋势,然而随着短租、长租和酒店业者的进入,公寓市场的房源争夺大战暗潮涌动。

“大家都在看经济型酒店的竞争,但实际上如今的竞争已经不仅仅是酒店业者之间,而是要与公寓一起竞争,尤其是长租公寓,这些业者对于房源的争夺力很强。”尚客优城际酒店管理有限公司董事长兼总裁马英尧在某论坛上的一席话引起了业界的一致赞同。

记者经过一段时间的采访和观察后发现,转向中高端品牌和公寓是目前经济型酒店业者的发展趋势,然而随着短租、长租和酒店业者的进入,公寓市场的房源争夺大战暗潮涌动。为了获得房源,部分业者甚至不惜重金支出佣金、违约金,而加速“烧钱”之下,公寓可能即将迎来并购整合大战,一些中小型品牌或将被洗牌。

酒店业大佬都来啦

“其实在行业走低,入住率和房价都有下滑的情况之下,目前经济型酒店就是两大转型方向,要么做中高端新品牌以增加利润,要么就做公寓。”东呈酒店集团董事长程新华说。

记者观察发现,目前华住、铂涛和如家等酒店业者都纷纷开始杀入公寓市场。一般经济型酒店一间客房投入在6万~8万元,有些甚至接近10万元,而公寓的投入该数字只需要5万元。一家100间客房规模的经济型酒店需要至少20多个员工,部分优质店长的年薪高达几十万元,而公寓只需要2个人,店长可以是90后,月薪仅4000~5000多元。一家经济型酒店的投入至少700万~800万元,而同规模的公寓的投入仅约500万元。根据上述诸多数字计算,经济型酒店的投资回报期至少5年以上,而公寓的回本期从1~3年不等。从上述数据不难看出,似乎公寓的投资回报价值明显高于经济型酒店。这促使诸多酒店业者涉足公寓。

“如家已经成立了独立的全资公司来运作公寓品牌逗号,我们是做经济型酒店起家的,但我们希望可以更多地覆盖市场。现在一些经济发达地区有很多流动人口,这正是切入公寓市场的好时机。我们现在打算做的是整租公寓,暂时还不会开放加盟。先集中在一线城市,2015年年底打算开出8~9家,每年会覆盖到北京、广州和深圳。未来我们会考虑长租和短租结合经营。”逗号公寓执行总经理陈意告诉记者。

和如家类似,格林豪泰、华住和铂涛也已试水公寓。反之,公寓业者也在看酒店模式。

贝客公寓创始人魏子石透露,其正尝试将部分房间做成可以“日”计算的酒店客房,届时酒店客源与长租公寓客源“通吃”。

房源之战与并购之势

公寓市场从2014年开始涌现出青客、蘑菇、魔方、贝客、友社、小猪短租、寓见、住百家、YOU+、自如寓等一大批品牌,而如今随着酒店业者的进入,公寓市场已经掀起一轮抢房热潮。

与当年经济型酒店耗费多年时间才开发加盟不同,才兴起不久的公寓已经开始纷纷开放或者准备开放加盟,比如魔方、贝客、铂涛的窝趣公寓等,因为在业者看来,经济型酒店当年是“摸着石头过河”,从直营到加盟需要一个过程,而如今部分公寓借鉴了酒店的套路,有些甚至已经有了一整套模型。

而加盟的兴起更加速了市场房源的争夺。

“公寓的选址和酒店不同,要接近交通便利和白领办公地点,有些过于偏远或不涉及办公区域的房源是无效的。正是因为有效房源的稀缺,公寓和酒店对于优质房源的争夺非常激烈,我们业内的做法是会找一些中介公司、二房东谈一个大单子,给予中间商佣金。而一些迅速扩张的公寓品牌会大量提升佣金比例,假设正常佣金是10%,部分公寓可以直接给到20%甚至更多,有些甚至是房源还没有敲定,公寓就直接把费用提前预支,以确保房源。最夸张的是,A公司已经拿下了一个物业的租赁,结果B公司给了中间商更多的佣金并承担违约金,然后物业就被B公司抢走,这种事情比比皆是。”一位不愿透露姓名的业者坦言。

据悉,目前依托链家资源的自如寓和起步较早的蘑菇是扩张比较迅速的,而魔方、小猪短租、青客、贝客和寓见等也都不甘示弱。

在争夺房源的过程中,工业厂房成为公寓业者瞄准的一个“擦边球”市场,这类厂房的租金略低,有些还位于市中心不错的位置,不过这类物业因为是工业用地性质,如果要转作商用则过程略微复杂。

有数家连锁公寓的创始人向记者反映,尽管目前看似市场上大家各做各的,但是实际上公寓同业之间已经有询价和并购的想法,甚至有些非常有名的资本投资者、公寓都亲自拜访一些目前还名不见经传的公寓业者,希望全资收购。

“原因很简单,你自己一家一家开设,拿房的成本很高,要占领市场很慢,但是通过并购同业公寓,则可以马上杀入一个区域市场,直接获得房源。这就好比当年经济型酒店之间的并购潮。只是公寓的并购潮会来得很快,2016年可能就会见分晓。届时一批中小型公寓会被洗牌。”魏子石指出。

目前,途家已经和小螺趣租有了资本合作。

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