长租公寓市场观察:现状、挑战与趋势

全雳 杨现领 2015-07-31 15:30

长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量,也是产业趋势中处于风口上的市场。未来,“智慧公寓”可能成为一个长期的发展方向。

长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量,也是产业趋势中处于风口上的市场。粗略估计,中国的租赁市场规模超过万亿,潜在空间巨大,这也是长租公寓受到广泛关注的原因之一。

长租公寓:广阔的潜在空间

我们可以从几组数据中来观察这个市场。

第一,庞大的流动人口催生租赁需求。中国的流动人口规模超过2亿,青年人占绝对比例,且他们的需求以租赁为主,简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题,一个不太严谨的估计表明这部分人的市场规模超过4000亿。考虑到北京、上海和深圳是人口流入的三大城市,这里的市场空间相对更大,以上海为例,公安部的数据显示上海的人口已经达到了4000万,常住人口2500万,1500万流动人口,每年平均净流入在70万~90万之间。为什么上海会成为公寓行业集中爆发的重地,数据可以说明一切。

第二,年轻人的租赁需求不断升级,传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。数据显示77%的租房人群在30岁以下,85后居于绝对主导,通常情况下他们步入社会至工作3年以内,开始有稳定的租房需求,而85后人在优越的条件下长大,大多无法接受传统二房东所提供的很差的居住条件。他们更加强调生活质量,强调个性化和社交化,强调思想和文化的氛围,传统的普遍租赁市场要么长期忽视、要么无法理解这种需求,更不可能有效满足,这为青年长租公寓提供了可以切入的市场空白点,近年来出现的多个品牌公寓都在不同程度上响应了年轻人的这种新型需求。

第三,目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东,真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小,未来行业整合的空间极大。个人房东房源少,少则几套,多则几十套,而且基于不同的租金、租期、房型,管理极其困难;职业房东则通过群租的形式把三房一厅或三房二厅改成十几人的群租房,存在非常突出的安全隐患,目前不少城市也在打击这种群租现象。从相反的角度对比,中国真正意义的品牌公寓市场的发展则处于初期阶段,美国最大的公寓管理公司有超过20万套房源,而且市场上供应的房源中有超过60%都是品牌公寓。考虑到公寓租赁属于本地化服务,承租人地域选择性强,出租人管理半径有限,再加上房源获取成本和资金需求较高等因素,造成了国内公寓租赁市场极度分散的现况,单就北京而言就有约500个公寓品牌。目前中国最大的北京自如,管理的公寓规模只有3万多套,北京的租客超过800万,公寓只是太平洋中的一滴水。

第四,消费者行为的变化,这为互联网改造公寓行业提供了潜在可能。2015年3月份的 一次“网络租房调查”表明,二三线城市通过网络寻找房源的比例达到了54.2%,超过了北上广深的47.4%。76.9%的用户曾用过手机寻找房源,60.1%的网民愿意把放房源信息放到网上,占到了绝大部分比例。可以说,移动互联网的趋势已经不可阻挡,绝大部分用户开始通过手机来查询租房信息。如何针对手机进行房源查找、租房交易等,应该成为互联网公司现在应该重点考虑的事情。从房主的角度来看,更多的人开始接受将房源信息互联网化,租房网站要做的就是要对这些房源信息进行优化、辨别、筛选,以最真实、最便捷的方式呈献给租房用户。

长租公寓:挑战和出路

从2002年至今,长租公寓从无到有已经经历10多年的发展,直到2014年迎来互联网和资本两大浪潮,这个行业才真正站到风口之上。然而,站在当前这个时点看,公寓行业仍然处于初期的阶段,并不会因为资本的关注而有翻天腹地的变化,公寓的核心仍然在于从拿房到出房的存货周转速度,比拼的是运营能力。而行业本身遇到的挑战仍然不少,总结起来,大致如下:

(一)挑战:长租公寓的普遍问题

第一,房源选点问题。目前的选房模型不够科学,通常都是粗略判断一个地方比较便宜,先把它借下来,等到租金慢慢上涨,然后再到处去找租客,这点是不科学的。肯德基的选址模型是一个很好的借鉴,为什么它会开这么多家,而且每一家都很盈利,通常肯德基会有非常专业的开店模型和研究报告以指导怎么去选地址,包括从人流、交通、周围的客单价等。相比较之下,我们的选址是取决于创始人或者个人的判断,但是这个差别真的会非常大。

第二,获取房源成本问题。举个例子,一套徐家汇的两房一厅正常租金是1万,有一家企业为了获取房源,它给的是全佣(一般都是35%),即一万块钱的佣金。

第三,盘源和远期租金上涨预测问题。通常房源获取的成本和远期租金决定了中间的价差,这个价差的大小受制非常多的因素的影响。其一是盘源是否充足。例如在上海的老城区里面,超过一千户的楼盘不多,考虑到80%左右的自住率,意味着只有200套的可租赁房源,通常这些地方已经有三个以上的二房东,再加上个人房东,所以这里的盘源紧张程度也决定了成本和拿房周期以及难度。其二,租金的预测更加困难,通常会受制于周边交通条件、商业配套情况等因素的影响。

第四,空置率和周转率问题。拿完房以后肯定就是算库存了,库存有实际库存,有免租期,当免租期结束之后才是实际库存。如果免租期结束以后,房子还没有租出去,就会产生空置率。周转率的概念,就是从拿房、改造、再到出房的周期,这对营运能力有很强的要求。

第五,分销渠道和营销费用问题。目前还没有太好的分销渠道,低端的主要集中在58同城的平台上面,高端的主要还是通过一些门店的中介,门店中介营销的费用也非常高,还有是通过做移动端、做PC端,通过购买非常多的关键词。

第六,IT系统问题。职业二房东做不好的原因是因为他们没有IT系统,目前很多公司都是用excel表在统计,处于非常原始的阶段。

第七,隔间能耗计算问题。现在大家都没有很好地解决这个问题。

第八,实现盈利问题。目前来看这是最大的问题,如果一个公司刚刚进入这个行业的,就要抱着一种长期抗战的心态,投入可能需要三年、四年,通常做的比较好的三年收回投资,如果营运能力差一点,那么就五年、八年。

(二)出路:智慧公寓管理

智慧公寓即长租公寓与智能家居、IT系统和物联网的结合可能是一个长期的发展方向。在这个方向上,以下的解决方案可能是需要的:

第一,要及时的做到房屋房态的监控。未来能否通过一个手机或一个终端,能够及时了解房屋的状态。现在很多人做公寓,甚至都不知道这些房子到底租了没有,这很荒唐。

第二,安全监控。因为有群租、合租,所以安全监控非常重要。

第三,智能门禁和门锁。很多人是在Wi-Fi状态下做门锁,但是Wi-Fi在很多年之后是要被淘汰的,这也是一个问题。而且Wi-Fi也是有距离的,我个人不觉得这是未来的方向。

第四,房屋定位服务和入住体验服务。

第五,自助看房服务。

第六,隔间式精细化能耗计量。

长租公寓:几个长期趋势

关于行业的长期趋势,目前广泛讨论的重点方向包括公寓租赁平台、租赁后服务平台、社区资产管理平台、二房东平台以及公寓社交化等仍然停留在较浅的层面上。至于未来可能的趋势变化,以下几个方向值得深入探讨:

第一,由单一的房屋租赁逐渐成为业主房屋资产管理。业主的房屋资产管理是未来所有公寓公司去努力的方向,未来可能会有很多开发商以及经纪公司一定会切入到物业资产管理。

第二,由集中包租逐渐成为房屋托管。包租从未来看一定是不好的模式,是重资产的模式。为什么要包租?在一个特定区域的楼盘采取了包租以后,就锁定了,当通过包租相对集中之后,可以对这个楼盘有一个定价权,所以采取包租。如果包租到一定阶段以后,当形成品牌效应的时候,一定要托管,不能再包租,集中包租长期来看是错误的行为。

第三,由单一区域经营逐渐成为区域经营。现在有很多公寓管理公司有一个非常难以理解的现象,就是当它在一个地方都没有建立成熟的、可复制样本的情况下,突然会进行跨城市的异地扩张。正常情况下,租赁是一个区域化市场非常强的业务品种,个人理解,正确的做法应该是选择一个主战场,把本地化做透,市占率做到第一,而不是追求不同城市的扩张。

第四,由传统租赁收入逐渐成为租赁消费升级和金融产品融合型收入。

第五,分布型和集中式经营方式会融合,逐渐走向以社区为单位分布式集中管理,并渗透到物业行业。

第六,开发商和公寓运营商合作共建创业公寓。未来公寓包括整租也好、分租也好、分散也好、整栋也好,只是产品的差异,不是业态的差异。未来衡量一个公寓企业的能力的关键指标是两个:第一,管了多少资产,多少间,多少租客,不要讲什么业态;第二,盈利还是不盈利。

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2016-01-11
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