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探秘在线短租网站 行业“钱”景解析

南方日报 2012-05-16 10:12

性质介于出租房和酒店之间的短租市场尚处于监管真空的阶段,缺乏监管的短租房能如描述般完美吗?

  酒店式短租公寓,日租金168元,有阳台吹吹风,有宽带可聊聊天,有烹饪爱好可尽情施展,有脏衣服可交给洗衣机……

  一切听起来很不错,看上去也很实惠。

  短租是近几年兴起的一个行业,虽没有进行大肆宣传,却在一定范围内得到了消费者认可。由于市场需求旺盛,国内很多一线城市出现了形形色色的短租房。从去年的年中开始,新兴行业巨大的发展潜力,也吸引了蚂蚁短租、游天下等在线短租网站蜂拥而起。

  收益颇丰的短租大蛋糕正在被迅速瓜分。然而,性质介于出租房和酒店之间的短租市场尚处于监管真空的阶段,现实中缺乏监管的短租房真能如描述般完美吗?

  对此,记者综合多位业内人士观点,得出这样的回答:“短租需口碑,漏洞待解决,一切靠自觉。”

  逾九成业务来源网络

  房源分散、少有门面等特点使行业经营推广以网络为主,客源多为互联网用户。

  吴翀的3位表亲今年国庆准备来深圳游玩,与往年接待亲朋好友的方式有所不同,吴翀这次没有将他们安排在酒店,而是将目光锁定在短租公寓。“考虑到黄金周期间,酒店旅馆的房价都比较高,也很难预订到。”吴翀说,经常听到出差的朋友们提及短租房,“据说房源比较可靠,与酒店一样拎包入住,关键是房间有厨房,可以自己做饭。”

  所谓短租,可以理解成将房屋短期出租给客人的一种租赁形式,提供按天、周、月等计费的租赁服务。

  “租客可享受到酒店式服务,配备独立厨卫,洗衣机、空调、液晶彩电、微波炉、免费宽带一样不缺。房门采用先进IC卡系统,还有专人定期打造卫生。”从事短租业务的陈先生告诉记者。

  这样一间地处福田区松岭路42平方米的双人间公寓,原价190元/日,现5月促销优惠价才152元/日,而附近一般酒店每天费用至少要三四百元。

  陈先生说,从2009年开始,就从原业主手中租下5、6套公寓,开始短租创业,发展至今,他手头上已有55套房源。由于时间灵活、租住方便,短租房逐渐被一部分消费者所接受。

  记者查阅相关文献了解到,国内短租市场主要有5种经营模式存在。第一种是长租短出模式,即经营商长期租赁业主公寓或住宅,通常是签订两年以上合同,再通过短期租赁给客人以牟利。第二种是既是业主又是经营商的自营模式,但此类模式规模最小。第三种是加盟连锁模式,即直营和加盟。第四种是联盟模式,即多家小经营者集成联盟形成统一网络平台。最后一种是单纯中介模式,主要是网络平台服务商,在统一平台上统一营销,通过佣金形式收取费用。

  陈先生的经营模式,就是以长租短出模式,也是国内目前最普遍的短租房经营模式。“基本90%以上业务都是通过网络平台获得。”陈先生说,由于短租房房源分散、少有门面的特点,使得这个行业的经营推广以网络为主,客源也多是年轻新潮的互联网用户。

  国内短租市场兴起,互联网平台也随之而动。去年4月,国内第一家专业短租网站“爱日租”上线。之后,多家电商公司介入这一新兴市场,起步较早的还包括“游天下”、“蚂蚁短租”、“搜短租网”、“途家”、“美租网”、“住我那”等。

  价格高于普通出租

  从事短租业务的经营商目标利润率约为50%,但实际利润一般不超过20%。

  记者在目的地一栏键入“深圳”关键字,“蚂蚁短租”显示本地共有1984个符合条件的结果。浏览发现,除了床位房、普通公寓之外,复式、海景房、别墅等高端房源,比比皆是,各类房价从35元/日到999元/日不等。

  短租房的客源主要有商务客人、游客、应试者、探亲访友者等。在深圳地区,赴港购物或赴港产子的内地人也是短租房的客源之一。目前,陈先生对短租房的出租情况比较满意。“深圳的商业气氛很浓,每月有这么多展会,商务客源较稳定,而且淡季、旺季的区分也相对不明显。”

  陈先生接触过的商务租客表示,他们很喜欢这种经济舒适又可以有家的感觉的居住方式。时间长了,部分客人还与他建立了私人关系,订房都不再通过在线网络平台下单,而是直接打电话给他。

  据记者了解,深圳短租房的操作模式大致如下:经营商通过实地考察,相中某热点区域中的一栋或数栋商业大楼,并与各个业主签订租房合同,租下多套公寓,经营商会将房源按各自标准,统一装饰成短租公寓以对外出租,随后接待、看房工作就交给雇佣的员工或物管公司处理,而清洁工作也是由雇来的专职人员或家政公司完成。

  从事短租的个人或公司一般不依赖实体中介寻找租客,最先进的网络平台以及最传统的发名片、传单、口口相传是他们推广的主要模式。中联地产首席分析师叶蓉、世华地产市场研究部研究员廖小敏均表示,基本上没有实体中介从事短租业务,“如果委托中介租赁的话,每成功一笔,中介需分别向业主和租客收取月租50%的佣金,而短租房租金基本是按日计算的,难以收取中介费。”廖小敏解释。

  “短租房的盈利主要来源于租金差。”陈先生自曝,与普通出租屋相比,短租房的租金确实要高出不少。以福田区上步南的佳兆业中心一套47平方米的小套房为例,月租的话价格大概是5500元,按一个月30天计算,平均183元/日,但按日租计算,这套房间定价是278元/日,比月租日均价高出约50%。

  在外人眼中,这样利润看来相当高。然而,据“游天下”深圳区域运营总监唐晓璇介绍,从事短租业务的经营商目标利润率约为50%,但实际利润一般不超过20%。

  经营商利润在所得租金收入减去支付给原业主的租金、人工费用、水电费、管理费以及前期投入的装修费等,但关键的一点是必须保证短租房的低空置率。“我的55套房子,每套必须保证每月至少要租出20天,要不我就要倒贴。”陈先生说,房间内的硬件维护也是一笔不小的费用。

  短租前景有多大

  短租业务是市场细分的产物,目前短租行业规模非常小,甚至都还不能算起步,未来的成长空间很大。

  短租行业,前景能有多大?站在不同的角度,可以听到不同的声音。

  “我们看好短租市场的前景。在过去的半年时间里,‘蚂蚁短租’每月订单的增长量都超过100%,网站现在每天都要处理上千个订单。”“蚂蚁短租”市场部粟波告诉记者,短租业务是市场细分的产物,目前短租行业规模非常小,甚至都还不能算起步,未来的成长空间很大,据分析,国内短租公寓每年增长率都在300%以上。

  唐晓璇表示,短租之所以没有引起大规模复制主要由于市场尚未成熟。据“游天下”此前对国内短租市场的一项调研显示,有64%房东都是近一年内开始从事短租行业,从业1到3年的占比21%,5年以上的房东只占15%。

  在预测短租市场未来的发展轨迹时,“游天下”短租网负责人刘坚曾在公开场合指出,未来,短租业务是一个比酒店还要大的市场。而“蚂蚁短租”总经理陈驰则认为,国内中低端尤其是偏低端短租市场是一个非常大的市场,平台的生长时间将会很长,或许3至5年高速增长,也许3至5年后仍将保持快速增长。

  目前,国内短租网站商业模式基本仿照美国旅游租房网站Airbnb首创的模式,即从房东与租客交易中收取一定比例佣金,如“蚂蚁短租”收取10%,“爱日租”12%,“游天下”则从今年4月起取消此前收取的5%佣金,成为完全免费的服务平台。

  “现在这个行业不挣钱。”记者从“游天下”、“蚂蚁短租”方面了解到,目前此类网站均未实现盈利。

  粟波表示,“蚂蚁短租”刚刚起步半年,还未盈利,但他们坚信平台化运营将成为未来网站盈利的关键,并有信心为消费者提供更具性价比的短租房作为出行住宿选择。唐晓璇同样称,网站暂未考虑盈利,主要考虑的是市场的培育。现在正逐步完善平台,努力提供真正有价值的服务,让房东与租客交易双方离不开这个平台。

  如此看来,在线短租平台已然做足准备,期待着蓝海弄潮。但从实体中介的角度看来,短租市场的前景充满未知与变数。

  中联地产市场研究总监周庆亮告诉记者,中联此前也企图开拓短租业务,曾对深圳短租市场做过相关调研,“但结果并不乐观。”从调研结果看,只有30%左右的业主愿意接受短租业务,业主普遍认为无法保障持续性客源是他们拒绝的主要理由。另外,从租客角度出发,出于安全、卫生、发票等问题的考虑,如居住时间不长,经济型酒店仍是他们的首选。

  相关:身份不明的短租房

  虽说吴翀想在国庆期间找一个短租公寓给亲戚们住,但他对此类房源还是有些不放心:“图片跟实际是否百分百相符?房间卫生情况怎样?餐具这么多人用过,能保证一定干净吗?”

  事实上,并不是只有吴翀一人对短租房心存顾虑。“蚂蚁短租”网站旗下的研究院发布的《2012年一季度在线短租行业报告》显示,房间卫生整洁状况最能直接影响短租客户对短租公寓的选择,同时,“照片与实际不符”高居房客投诉问题榜首。

  经营主体管理各异

  唐晓璇说,像陈先生那样,活跃在“游天下”的批量式职业经营商,大约有三四十个,普遍手头都有30至50套房源,另外也包括一些物业公司、地产中介公司。

  据了解,目前整个短租市场经营方的规模偏小,大的也只有百余套房源,有的只有四五套房源,接待能力较小,不能一次性满足团体订房。同时,尽管各种形式短租服务琳琅满目,却很难发现一家真正上规模、叫得出名堂的短租商品或品牌,短租经营主体以个体、中介公司、酒店管理公司为主。

  浙江工商大学研究学者程乾、竺肖英在其撰写的《短租公寓制约因素及发展路径选择》指出,短租在国内还是新兴行业,还没有专门的部门机构对此进行管理。这不但给管理部门带来了执法尴尬,也令行业的身份存在混乱。

  目前市场上的短租房很大一部分还没有执照,而部分领取执照的是以租房中介、商业咨询公司或物业管理的营业执照,此类办理执照或签订合同的经营商在法律上取得了合法形式,但在没有相关规范的约束之下,操作过程中不仅有风险和隐患,还很容易形成管理的死角。

  治安隐患谁担责

  首先是安全问题。短租房分散在城市的各个区域,且在租客身份登记方面也没有与公安系统联网。但目前绝大多数短租房都有较好的硬件设备,可能会给流窜的案犯提供理想的躲避场所。

  “短租房没有监管条例,不单是租客担心,我更焦虑啊!”陈先生一脸苦笑。他说,他个人拥有租房中介营业执照,但是没有针对性的法律法规对行业加以规范,“万一租客在房间里出了问题,责任谁担?!”

  陈先生说,作为经营者只能依靠自己自觉规范做法。他时常提醒接待租客的员工,必须反复核实租客身份证信息,并对信息进行详细登记,以规避风险。

  “就算租客只住一天,我都要求他们签订入住协议。”但陈先生还是担心,登记身份信息以及签订协议并不能带来实质性的保障。“换个角度,对租客来说,没有行业规范,在租客的权益受到损害时,维权也会有难度。”

  其次是服务卫生问题。由于短租经营主体的不一,短租房对室内用品的管理方式也千差万别。短租公寓均承诺对床品一客一换,房间由专人负责管理,定期打扫卫生。但在具体操作上,有的是雇佣家政钟点工,有的是请家政公司打理,有的是专业的物业管理公司,没有统一的卫生标准,在用品消毒等方面也没有正规酒店那样的规范制度。

  第三是硬件保障问题。记者在短租网站上浏览租客对房间评价时发现,“房间用品坏了,房东不能马上进行修复”的现象较为常见。一般的物业管理公司在水电上会对公寓进行统一管理,但在其他硬件设施,如宽带、洗衣机等室内电器出现问题时,租客需要找经营商,因为距离问题,经营商大多无法像酒店那样第一时间赶到,在维修上也没有酒店的专业队伍,一定程度上降低了短租房的服务质量。

  亟待规范准入标准

  值得注意的是,由于租期短,租客更换频繁,业主与租客并没有硬性规定必须签订租赁合同,因此短租房与出租房存在明显区别。但相同的一点是,业主均无须向管理部门登记备案,更无须依法纳税。

  一方面,短租房以租赁形式运作,具备一部分出租房之“形”,另一方面,短租的经营模式与经济型酒店无异,具备酒店业之“神”。短租房游走于传统意义上的出租房与酒店之间,在发展过程中,直接规避了两者应该承担的监管和责任。

  程乾、竺肖英对短租行业提出三点建议。一是行业应该被确定“身份”。在国外,短租公寓大多归酒店行业管理,如法国的“studio 6”,日本的“樱花之家”等。在明确短租行业“身份”后,行业才能真正合法。

  二是行业应建立相关的法律法规。程乾、竺肖英写道:“目前一旦出现酒店式公寓的投资纠纷或短租公寓服务纠纷,一般根据《合同法》或《城市房地产管理法》等房地产专项法律法规处理,设计酒店餐饮服务内容的,也会参照酒店餐饮服务行业的相关政策规定处理。建立规范短租行业法律法规迫在眉睫。”

  三是制定行业标准和认证体系。对于这点,作为业内人士,粟波认为,除了自身管理需要规范化运作以外,有针对性的行业管理存在缺位也制约了行业的良性发展。

  “经营商具有怎样的资质可以进入短租行业?房间要有怎样的硬件配置,价格区间是多少?每个价格区间需要达到的服务标准又应该是怎样的?”粟波强调,行业亟需明确准入标准。

  数读短租

  ◇中国短租房用户中男性占比为68%,女性为32%,可见,男性用户较女性用户更易接受短租。

  ◇中国在线短租以21至35岁的年轻用户为主体,占比超过8成,其中21至25岁的用户占比最大,接近48%。

  ◇在校学生、销售人员、管理人员占短租用户总比超五成,其中在校全日制学生占比最大,达到24.37%。

  ◇在线短租用户选择短租房的出行目的中,以旅游度假、短暂停留、探亲访友、出差办事等为主,总占比已达83%。

  ◇价格优势是短租公寓受青睐的主要原因。33.05%的在线短租用户因为价格便宜、性价比高选择短租房。

  ◇在用户选择短租房的关注点分析中,高达20.41%的短租用户选择“房间卫生整洁状况”,其次15.82%用户关注房间安全程度。

  ◇67%的中国短租客在选择短租房类型时会选择整租,整租的短租房最受欢迎;25%选择单间出租,仅有8%会选择床位出租。

  ◇传统的公寓最受关注,其客户占比超过五成,选择民居的客户有15%,12%客户选择旅馆。对比较而言,选择别墅、豪宅等客户占比较低,总占比只有8%。

  ◇房客投诉问题中,“照片与实际不符”占37%,其次是房间设施缺少或损坏(22%)以及房东私自涨价(20%)。

  ◇在线短租城市需求指数排名中,北京排名第一,上海第五,广州第六,深圳第十二。

  ◇在线短租城市供给指数排名中,北京依然排名第一,广州和上海分列第三和第五,深圳第六。【以上数据来源:蚂蚁短租研究院《2012年一季度在线短租行业报告》】 (文/刘丽、曲广宁、张西陆)

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