凯悦高管看上海市场:大跃进导致供求失衡

东方早报 2012-04-25 13:32

酒店行业是有周期的,每七年是一个周期,这个过程对所有的酒店业主、管理公司而言是一个痛苦的过程,对消费者则是一个福音。

  当下,五星级酒店在中国高歌猛进之际,凯悦酒店仍保持着舒缓的步伐。自1986年进入中国天津,凯悦至今在华只有14家开业酒店,35至36家在建酒店。

  上海五星级酒店“入住率在下降”

  如同商业地产走势一样,眼下五星级酒店也从一线城市往二三线城市快速发展。夏农说,中国酒店市场非常活跃,亚太区60%新建的酒店都在中国。不仅是北上广深的供应很充分,二线城市也越来越多。“我4月21日谈了一个项目,在乐清,是温州的外围,(我觉得)这种机会越来越多。以前管理公司并不会考虑(二三线城市),觉得市场尚未成熟。现在二三线城市市场的回报率对业主、管理公司都算得来账。”

  大跃进,必然导致部分地区供求失衡。夏农谈及,杭州、成都、天津、三亚等地,有太多的新建五星级酒店。原因在于政府希望引进五星级酒店,即使这类项目的经济性并不理想。另外,很多人对市场的了解并非那么细,有一家酒店开得好,于是十二家酒店开业全都是比较这一家酒店的数据。

  “有的业主不在乎需求是否能消化供应,他们觉得引入五星级酒店很有面子,而且能有助于卖房子。”希尔顿一位高管提到了中国酒店市场的一个“特性”。

  供求失衡,在夏农看来,这是周期的一个波段。夏农称,上海世博会新建了大量的五星级酒店,现在的入住率都在下降,但三年以后,可能又回到一个供求平衡的状态。酒店行业是有周期的,每七年是一个周期,这个过程对所有的酒店业主、管理公司而言是一个痛苦的过程,对消费者则是一个福音。“新开酒店比较多的城市价格压力比较大,比如上海。”

  在前述希尔顿高管看来,短期内部分城市出现供大于求的状况也是正常的,这段时间会淘汰一些五星级酒店。

  该高管认为,一线城市中,上海和北京算是相对稳定的,因为经历了奥运会和世博会,已经有大量的五星级酒店新开。而广州和深圳眼下新建酒店非常多,还有一些省会城市也是如此。

  缺席的自持型酒店

  对于今年的业绩,夏农持谨慎乐观的态度。“今年宏观趋势不是那么乐观,对整个酒店行业经营的压力会逐步体现。对开店分散的酒店来说,就是东方不亮西方亮。今年二线城市酒店的增长比较看得见,一线城市保持平稳的状况。”

  目前,凯悦在中国的经营模式都是输出管理,也就是说,营业收入全部来自管理费,管理费基于酒店的收入和毛利,酒店即使是亏的,也会有收入。前述希尔顿高管说,一般而言,酒店开业成熟后毛利率会在50%、60%以上。

  此外,夏农提到,凯悦在全球其他地方有超过100个自持型酒店。在中国目前还没有一个自持型酒店,等待市场条件成熟后也会考虑。

  希尔顿在中国也没有自持性酒店。究其原因,前述希尔顿高管说,“酒店管理公司的盈利模式很简单,如果要当业主,就要涉及房地产,就非常复杂。”

  香格里拉酒店集团是为数不多的特例之一,其在中国以自持型酒店为主。其中原因与香格里拉与嘉里同属一个母公司不无关系。嘉里的综合体项目中,总能看到香格里拉酒店的身影。(文/王齐)

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