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融创建业,为何“割肉”文旅板块?

空间秘探 孟沙沙 2022-05-24 10:01

“一些经营较好的文旅项目,会有上市的规划,有可能冰雪会先出来。”

2021年6月6日正式开城的“只有河南·戏剧幻城”,在开业不到1年的时间股权结构就发生了大变动。原本,“只有河南·戏剧幻城”项目公司为建业集团全资子公司,股权变更后,河南文投持股51%,建业集团持股下降至49%。建业·华谊兄弟电影小镇也变更为河南文投持股90%,建业集团持股10%。除此之外,传融创中国计划出售深圳冰雪文旅城项目51%股权。头部房企频频抛售文旅项目过半股权,以小见大,这会不会成为文旅业务被搁置的前兆?

-PART ONE-

融创割肉,万科买单?

不同于建业旗下两个已完成股权变更的文旅项目,融创旗下的深圳冰雪文旅城项目股权转让目前仍处于洽谈阶段。此前,一份有关该项目的投资方案资料在网上流传。据资料显示,深圳地铁、万科的收购方案包含直接投资、和融创成立基金进行夹层收购两种方式。

据媒体报道,有接近交易人士透露,融创持股51%,华发股份持股49%的深圳融创冰雪城寻找接盘方有三大难点。

一是受限于项目采用的“超投模式”(合作双方成立项目公司,各自持有一定比例的股权,但并不按照股权比例来分担土地价款,而是由合作方超出股权比例提供大部分资金,另一方只提供小部分资金。等项目申请到开发贷后,合作方提前收回超投部分的资金;项目全部完工,双方再按约定的股权比例分配项目利润),融创51%股权的潜在接盘方必须考虑冰雪城自持部分的成本和运营问题。

二是接盘方需要和项目合作方华发共同承担剩余50%土地款,约为63.55亿元。

三是该项目自持比重高,可售型住房项目占比低。仅有30万平米人才房,且售价限定为同地段市场商品住房售价的60%。

换言之,深圳融创冰雪城接盘方既需要有足够殷实的家底,同时还具备足够强大的运营管理能力。显然,在当下寻找这样的玩家并非易事。毕竟这是个投资额高达338.3亿元,且肩负建成集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施的重任。

回溯过往,自2017年入场以来,冰雪文旅一直是融创布局的重点之一。截至今年2月,融创文旅已开业运营9家雪场(包括3家室外雪场),6个融创雪世界,分别位于哈尔滨、无锡、重庆、成都、广州以及昆明。此外,今年融创已签约多个冰雪文旅项目。2月21日落户安徽省合肥市肥西县的肥西融创冰雪综合体项目,3月以苏州首座室内雪场的身份签约落户的苏州融创雪世界等。

面临股权转让的不止是冰雪项目,还有融创文旅城项目。今年1月,融创甘露山文旅城项目股权发生变化。该项目的两大合作方武汉城建和融创原本持股比例均为50%,股权变更后,武汉城建持股比例上升至85%,融创下降至15%。这个规划用地面积1.1万亩,总投资700亿的文旅项目,建成后有望成为中西部最大的主题文旅项目。

相较2021年,今年融创旗下文旅项目更多是陆陆续续的股权变更和零零散散的项目签约。仅2021年5-6月,多家融创文旅城先后开业,其中包括济南融创文旅城(5月29日)、桂林融创国际旅游度假区(6月26日),还完成了贵阳融创文旅城项目签约(6月10日)等。

-PART TWO-

房企做文旅,到底多烧钱?

因为投入大、周期长,门槛高的固有属性,文旅几乎不可能在短期内实现盈利。所以,“文旅”常被戏称为“苦旅”,即便是房企也不例外。在融创初入文旅行业之际,融创中国行政总裁汪孟德就表示,“融创并不看重文旅集团的短期回报”。但是,市场和股东或是券商机构是否愿意等待,还需要打上一个问号。

有分析指出,融创之所以要转让股权,原因之一是想要借此完成深圳融创冰雪城项目的轻资产转型,改善资产沉淀现状。毕竟自从2017年与万达的重磅交易之后,融创文旅方面资产就开始沉淀,且在总资产中的占比呈增长趋势。

在正式踏入文旅行业的第二年,融创2018年年报仅提及文旅板块收入20.3亿元,总收入占比为1.63%,其他核心数据只字不提。有媒体推测,这意味着融创重资产投入的文旅业务尚处于亏损状态。一年之后,融创在2019年年报中不仅公布了文旅板块收入28.5亿元,总收入占比为1.7%,负债总额为224.7亿元。2020年年报显示,融创文旅板块收入38.8亿元,总收入占比保持在1.7%。

收入同比增长,但是总收入占比却变动不大,由此推断融创文旅板块仍有很大的营收贡献增长空间。当然,做文旅的不止是房企,也就是说在这条赛道上“一掷千金”的不只有融创。

以上文提及的建业为例,旗下的文旅项目经济账就值得深究。

2015年签约落地的建业·华谊兄弟电影小镇,土地竞得价为1.38亿元,加上投资建设费用,总金额超150亿元。据财报显示,2015年建业地产总收入为125.63亿元。

2021年开城的“只有河南·戏剧幻城”投资共60亿元,包括长328米、高15米、厚2米的当今世上单面最长的人工夯土墙。在项目开建的2017年,建业地产总收入为138.79亿元。

对于建业而言,无论是置身收入无法覆盖文旅项目投资总额的2015年,或是身处投资占比总收入近一半的2017年,都不会将大量现金投入其中。有业内人士透露,因为文旅项目的资金投入需要提前支取,并且需要陆续开发5~7年。所以,大多房企不会选择使用现有现金流投资,而是会采用银行、债券等外来资金。但是,这些资金是有使用成本的,如果按一般融资成本7.5%来算,高昂的利息将会加剧企业的资金压力。

而且,大型文旅项目因为建设周期长,不得不面对一些意外因素。同为建业旗下的郑州樱桃沟足球小镇项目去年因水灾道路冲断,复建无期,6亿元投资及9亿元建设用地或将成为15亿元无效资产。“只有河南·戏剧幻城”刚运营了45天,后因水灾和疫情又停业了45天。停业之外,因为水灾积水带来的设备维护费用,又是一笔不菲的开支。

正如建业文旅方面在接受媒体采访时所说,“一切还都是摸着石头过河,没有现成的案例可循,我们整个团队只能是边干边探索。”巨额文旅投资之下,除了项目自身的建设运营成本之外,“学费”也是一项不可忽视的额外支出。

-PART THREE-

文旅,房企的“新弃子”?

严格来说,融创和建业目前并没有“抛弃”各自的文旅项目,只是降低持股比例。但是同为百强房企的蓝光发展却是在认真抛售旗下文旅项目。年初,蓝光发展宣布以1元价格打包甩卖多个项目约15亿资产,其中包括一个土地竞得价位19.6亿元的文旅项目天津小站镇“稻米侠”主题乐园。这是继都江堰、昆明之后,蓝光发展旗下的第三个水果侠星球项目。

基于流动性和债务危机,“稻米侠”项目年初陷入了停工、诉讼、查封、复工困难等问题,因此被蓝光发展放入资产甩卖包中,一同出售。最终,该资产包由一家成立不足两周,但实控人为金科地产旗下的企业收入囊中。有媒体戏称,这是一笔关于川(蓝光发展)、渝(金科)地产“一哥”之间的交易。

当越来越多的房企面临流动性危机时,酒店之外,同样积淀大量资金的文旅会不会成为“新弃子”?从积极和消极面看,房企既有继续持有并发展文旅项目的动机,也有止步或是抛售项目的压力。

选择继续“苦旅”的房企,会享受到两大利好,一来文旅项目是其与地方国企合作的新抓手,二来借助大型文旅项目完成城市未来发展的提前卡位。

融创在优化沉淀文旅资产的同时,还在强化与地方国企的链接。今年年初,融创与北京北文资产(北京市文资办实控)及吉林省长白山保护开发区管理委员会签约战略合作,共同开发长白山和平雪场、火山遗址风景区、长白天地度假酒店、南山雪场等项目。

此前,融创与厦门国际邮轮母港集团(厦门市国资委实控)合作高崎渔港项目,运营管理河北旅投集团(河北省国资委实控)旗下金山岭滑雪场项目,运营管理广西路桥集团(广西自治区国资委实控)旗下路桥融创茂项目等。

无论是落子上海川沙的迪士尼,或是选址北京通州的环球影城,大型文旅项目一般选址在城市新区。其中,既有土地建设成本的考虑,也有助于推动文旅项目与新区的相互成就。

于房企而言,想要实现提前卡位城市未来发展,除了文旅项目之外,城市更新也是选择之一。但是相较于动辄千亿且对运营管理能力要求更高的城市更新而言,显然文旅项目的门槛略低一些。以粤港澳大湾区为例,华侨城、融创和佳兆业早早入场。其中,华侨城凭借着2020年布局30个文旅项目等动作先人一步。

不过,文旅项目遭遇股权转让和资产抛售的现实背后,的确也藏着让房企忌惮的弊端。

一是流动性危机下,陈旧的文旅地产“圈地”模式正式告一段落。此前,文旅是一些房企圈地的“幌子”。但是在资金链收紧的情况下,部分前期靠卖房和门票勉强算得过账的项目,难以纯靠运营收入维生。一些文旅项目后期运营甚至仍要靠集团输血。对于当下的房企而言,这样的文旅项目无疑是烫手山芋,急于脱手。

有业内人士向空间秘探透露,江浙沪一大型文旅项目今年以来持续亏损,只能依靠母公司一医药公司输血。但是,对文旅项目输血,于本就“贫血”的房企来说真的不容易。

二是文旅业务资产证券化难度增加,难以反向输血房企。在房企的多元化业务中,物业堪称近年来的香饽饽。原因无他,通过登陆二级资本市场,物业板块能实现对房企的反向输血。但是,文旅项目的整体回报周期过于漫长,让本就近乎“惊弓之鸟”的资本市场有所畏惧。

一位融创人士曾于2021年透露,“一些经营较好的文旅项目,会有上市的规划,有可能冰雪会先出来。”2021年末,市场传闻融创考虑分拆冰雪业务,最早于2022年赴港上市。但也有业内人士分析指出,冰场和雪场投资和运营成本高、回报周期较长,平均回报周期为5-6年,资本市场需要更长的观望时间。

-PART FOUR-

房企文旅的不同活法

既然文旅是否会成为房企“新弃子”一说,尚无定论。那么不如打开思路,思考房企文旅如何跳脱原本的“文旅地产”发展模式,尝试不同的新活法。抛开房企身份的局限,以下这几个“文旅+地产”的项目新玩法,或许能为房企文旅操盘手们带来不一般的灵感。

01迪士尼 先文旅后地产

今年2月,迪士尼宣布推出迪士尼住宅社区业务“迪士尼故事生活”,与开发商和房屋建筑商共同合作居民社区。而且,接受过迪士尼传奇宾客服务培训的迪士尼演职人员负责运营社区协会。根据公告,迪士尼的首个社区将建在美国加利福尼亚州科切拉谷,华特·迪士尼本人就在此拥有一个住所。

据“迪士尼故事生活”官网显示,该社区有多种房屋类型可供选择,包括庄园、独栋住宅和公寓。不仅如此,该社区还将开发酒店、海滩公园、餐饮和娱乐产品。不难看出,这是一个典型的“文旅+地产”项目。不同的是,在“迪士尼故事生活”,文旅先行,成为了地产的补给养分。定位“寻求探索、创新和灵感的好奇梦想家和实干家的终极目的地”的迪士尼住宅社区,对“迪士尼梦想家们”(迪士尼粉丝)来说,很难不心动。

02良渚文化村 人文成就孤品

在社交平台上,万科良渚文化村频频出圈,这离不开美丽洲堂、良渚文化中心、晓书屋等公共建筑和配套,还与五千年良渚文化遗址留存的古韵休戚相关。据了解,早在良渚文化村发展初期,万科便定下了三大原则:尊重自然和生态,怀着对土地的敬畏之心开发;尝试复兴良渚五千年文明;着力于营造田园栖居生活,为中国新城市主义人居场所提供实践范本。

随着良渚文化村二期、三期的建设,劝学公园、矿坑公园等公共建筑,以及举办的一系列活动,如杭州不熟艺术节、春日游园会、各类展览等,丰盈了人文精神底蕴。再加上酒店、商场等商旅设施的补充,让良渚文化村在从人文精神上发展社区的基础上,得以成为一个能够满足多重需求的综合体目的地。因此,有人将良渚文化村誉为“文旅地产孤品”,人文在其中功不可没。

03阿朵小镇 蓬勃的生命力

阿朵小镇开业之际,曝光众多。拂去一些虚实不明的赞赏,这个融创花了4年时间打造的旅居小镇,着实藏了不少惊喜。既有“以田园综合体”为核心,因地制宜而建的藏马山森林公园,还有北方首个民宿集群“阿朵花屿”,集结多个头部民宿品牌,以及生活配套商街“阿朵花街”、美术馆、阿狸主题乐园等等。

在阿朵小镇,自然和农业是强烈生命力的重要来源之一。不同于其他文旅小镇,只是将农业视为点缀。从藏马山的森林,藏马湖,到阿朵云茗谷茶田、芳香谷玫瑰园,阿朵小镇已初步形成以农业、种植为主,包括春耕节、春茶节等节日设置。让人在北国山水之间,也能遇见江南风雅,满足了归园田居的需求。

有人戏称,“做文旅运营就像‘老鼠蹬油车’,一开始就停不下来。开始还会有哪天可以轻松点的思想,后来发现根本没可能。”所以,一些房企在踏足文旅行业之际,会给自己确定发展周期。汪孟德曾说融创文旅的重要性,会在三到五年后显现。从目前看来,三五年并不充裕,但是自身现状却让房企难以继续延长文旅板块的发展周期。如果不能独立行走,房企文旅项目很难扭转成为“弃子”的局面。一场变革,势在必行。

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