大湾区文旅赴港上市:今年前5个月文旅收入占比12.9%

IPO早知道 苍穹 2021-10-23 18:58

10月22日晚间,中国文旅集团再一次递交新的招股书,并更名为大湾区文旅。

据IPO早知道消息,中国奥园旗下中国文旅集团于2021年4月23日递交的招股书届满六个月面临失效,这已是其自2020年4月17日首次递表以来的第三次闯关失败。10月22日晚间,中国文旅集团再一次递交新的招股书,并更名为大湾区文旅康居股份有限公司(以下简称“大湾区文旅”)。国泰君安国际仍为独家保荐人。


招股书三度失效(来源:港交所)

招股资料显示,大湾区文旅成立于2018年,是一间位于具文化旅游体验地点的度假物业的开发商,该等物业主要位于江门及其认为具发展潜力的中国其他地区,此外亦从事一系列文化旅游业务,如提供文化旅游胜地相关服务(包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务)、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务,分为度假物业发展和文化旅游业务两个分部。

度假物业发展方面,于2021年8月31日大湾区文旅在恩平拥有包含18个度假物业发展项目的组合,涉及土地储备总建筑面积约为130万平方米,其中11个已竣工项目、3个发展中项目及4个持作未来发展项目的建筑面积分别约为20万平方米、10万平方米及100万平方米,分别占总土地储备比重的14.5%、8.3%及77.2%。

文化旅游业务方面,大湾区文旅经营位于泉林黄金小镇的爱必侬泉林度假村,该度假村由泉林酒店别墅区与水禾田泉世界、华侨公馆一期的一部分、悦湖湾二期的一部分、那金谷景区及泉林黄金小镇内的配套设施组成。大湾区文旅另就英德巧克力王国(由奥园集团拥有的文化旅游胜地)的规划、设计及发展提供一站式景点咨询服务,并为泉林欢乐世界园区提供景点管理服务。


大湾区文旅业务布局(来源:招股书)

根据仲量联行行业报告,2020年大湾区文旅住宅物业(包括度假物业)合约销售额约达7.15亿元,分别在广东省江门和广东省房地产公司中排名第五及第220,在相关地区的市场占有率分别约为4.5%及0.04%。

2018至2020年大湾区文旅收入从3.35亿元增至9.68亿元,复合年增长率约为70%;同期归母净利润从7248万元增至1.54亿元,增长一倍有余。而在2021年1-5月,大湾区文旅收入3.19亿元、归母净利润1533.2万元,均一改去年同期疫情影响下的颓势。

从收入结构来看,大湾区文旅收入越来越倚重度假物业发展,后者贡献率从2018年的79.8%增加7.9%至2020年的87.7%,2021年前5个月仍达87.1%。换而言之,大湾区文旅更多依靠卖房营生,这与其主打文旅IP相去甚远,更名亦未能掩盖卖房为主业的事实。


大湾区文旅收入结构(来源:招股书)

营收迅速增长的同时,其销售度假物业毛利率持续下滑,从2018年的47.3%降至2020年的37.0%,并进一步降至2021年首五月的26.7%,足足下降20.6个百分点;由此拖累整体毛利率下降17.6%至27.2%,三年半来首次低于30%。

大湾区文旅自上份招股书首次披露“三条红线”数据,最新备考数据为:剔除预收款后的资产负债率为67.8%、净负债率为5.4%、现金短债比为2.6。根据“剔除预收款后的资产负债率不得大于70%”、“净负债率不得大于100%”、“现金短债比不得小于1倍”的监管标准,此次大湾区文旅全部达标。


大湾区文旅三条红线情况(来源:招股书)

当然,2018年、2019年大湾区文旅的资产负债率一度高达632.0%和272.2%,相当于两年缩减近600%。大湾区文旅解释称,2019年由于利润及全面收入总额有所增加,以及部分应付股东款项资本化作对集团的出资导致股本增加所致;2020年则因偿还银行及其他借款而下跌。

截至2020年5月31日,大湾区文旅的流动负债(即短期负债)约为11.55亿元,相较2020年末略微减少。与之相对的是,现金及现金等价物只有3.46亿元,流动性仍然难以覆盖。

如今大湾区被规划作为香港、澳门及中国之间合作的重要渠道,并预期成为创新行业、先进制造及现代服务的试点区域,2020年以11.98万亿元GDP雄踞世界最繁荣的四大湾区之一。

只是房住不炒”已经深入人心,三条红线、银行贷款集中度管理、两集中供地一再加码,地产行业再难重现高速增长,这对高度依赖销售度假物业的大湾区文旅并非好事。叠加疫情时有反复,文化旅游业务亦要受到掣肘。更名锚定大湾区概念,大湾区文旅能否上市顺利还宜拭目以待。

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