文旅“抢食”新城,楼市劲爆背后的“美丽大饼”?

空间秘探 郑豫舟 2021-01-27 09:48

城市旅游找到了新的落脚地。

上海是最近媒体关注的最热度城市,房价持续上涨、楼市重磅调控……在1月24日的上海市十五届人大五次会议上,另一个一直被关注的热度,也正式亮相——“五个新城(嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇)建设”首次写进上海市政府工作报告,或在未来深刻影响上海城市未来空间格局和人口、产业流动。伴随着城市从单一中心到“多中心”,各行各业都试图在一片处女地上占据先机,城市旅游亦找到了新的落脚地,一场文旅产业对于新城的“抢食”大戏,已经开始!

一、楼市“灭火”,“抢食”新城

在2020年的第四季度,上海和深圳楼市都显现出了“翘尾”行情,作为楼市回升的代言人,两地成交都突破了近4年的高点。中原地产首席分析师张大伟指出,其上涨的原因,无外乎4大原因:打新+放水+学区+落户。尤其是落户政策的放松以及一二线城市的“抢人大战”,使得城市更新加速,大批刚需涌现。

根据易居、贝壳等机构统计数据,上海二手房库存量从2020年四季度迅速下降,12月份更是环比下降了18.5%,仅约5万套房源,处于近两年的历史最低位;2021年1月的前13天,上海链家二手房成交量环比去年12月同期增长了42%,业主涨价占比提高了12个百分点,达到67%。

而在新房开盘方面,同策咨询统计数据显示,2020年12月,上海新房开盘项目超30个,其中20余个项目认筹率超100%、13个项目认筹数量超1000组。不过很快,进入1月下旬,沪深两地连下重手,发布楼市调控新政,包括严控“假离婚”购房、上调增值税征免年限等措施,给滚烫的楼市浇上一盆凉水。

值得注意的是,上海发布的新政中提到“完善土地市场管理,优化土地供应结构”,具体来说,就是增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。

这一点对于城市发展战略、对于资本流向都极具启迪作用。对于城市,尤其是人口众多的大城市来说,多核心城市、多个副中心、轨道交通网络,是解决特大城市住房问题的方向;而对于投资者来说,对“新城”的强调,无疑是指出了一条热火散去后的新路。

根据上海“十四五”规划中对于“新城发力”的诠释,新城将成为上海连接长三角的重要纽带,五大新城不再是中心城市的附属,而是真正成为一个城市功能完整的新城来吸引大批居民扎根。这也就意味着,中心城市有的,新城也能有,新城的“产城融合”,也必然是多产业的有机融合,“旅游兴城”亦被作为重要一环,成为多方资本的争抢目标,万达、融创、金茂、卓尔等文旅地产板块巨头,纷纷在此下注。

二、城市旅游为何出走旧城拥抱新城?

在分析城市旅游为何拥抱新城之前,我们首先需要明确新城的定义。在《中国新城新区发展报告》中指出,新区是城市出于自身发展的需要,跳出主城另择新址进行土地开发的地区,往往具有较为成熟的城市综合服务功能。因此,如果说旧城代表着城市的历史,那么新城则在描绘城市的未来,城市旅游的发展路径,与城市的发展方向常常一致。

在城市发展的初期,尚没有新、旧城之分,只有一座中心城市,所有的旅游活动则落脚于城市中的人文或自然风貌景点;在城市发展中期,城市旅游虽仍在中心城市,但已变得更加多元,并具备区域特征,以“人间烟火”吸引旅行者;而到了当下,不少承载着居住、生活、产业、旅游等多功能的旧城,显然到了超负荷的临界点,城市到了风貌更新的时候,新城的出现变得理所当然,同时也给城市旅游拥抱新城,提供了足够的理由。

01 从时代角度来看,仍处于爆发期的新城更具可能

根据国家发改委数据,截至2014年10月,中国县及县以上的新城新区总数超过3000个,而到了2016年5月的报告中,这一数据则提升到了3500个。92.4%的地级城市提出要建设新城新区,省会城市平均一个城市规划4.6个新城新区,地级城市平均每个规划1.5个新城新区。在城市化进程加速的背景之下,“城市病”的困境随之而来,新城不仅仅是作为分担中心城市压力的存在,更是发展新都市圈的可能。正如上海五个新城建设,是逐渐建成和江苏、浙江邻近的一些重要城市连片发展的都市圈,这些都市圈,将成为新时代旅游发展的重要目的地。

02 从旅游发展角度来看,新城模式更具活力

城市更新已经成为了当下城市发展的一种必然,有专家指出,城市更新有三种模式,即大拆大建、有机更新以及不拆而建,前两者都是对旧城的更新,大拆大建容易破坏城市文化风貌,有机更新则为了保留烟火气而缓慢迭代,耗时过久,相比起来,将新城与旧城分开,旧城有机更新,新城重新建设的模式,更为妥帖。旧城保留了原有的文化历史,完全空白等待描绘的新城,则有大片新土地、新项目与新增长点,等待文旅资本的投入,以重新构筑起一个不乏文化特质,又全然现代的旅游城市。

03 从旅游人群来看,新城正吸纳,更多具备旅游消费实力的年轻人

当代年轻人的城市旅游已经较上一代有了根本的变化,城市不再是旅途的中转站,或者只是为了那些城市知名地标的打卡,综合体、美术馆、甚至是一家奶茶店、火锅店,都可以促成一次年轻人的城市旅游。因此,汇聚了大量年轻人与产业集群的新城,能够在社交平台上获得更多曝光,进而成为更具时代性的城市旅游目的地。以天津滨海新区为例,在“海洋都市旅游目的地”的打造目标下,2019上半年累计接待游客92.09万人次,实现旅游综合收入1.19亿元。

04 从旅游类型来看,新城由于,重心不同,有了更多的方向

国内新城被大致划分为产业主导型、交通依托型、城市优化型、生态先导型、区域战略型五大类,而根据新城中的旅游资源,又能进行进一步细化,相比起已经定型的旧城,新城对于文旅投资,具有更大的包容性,对于旅行者,则提供了更多选择。

三、新城旅游如何摊好领会“大饼”

尽管新城在城市旅游上存在诸多优势,但打造新城并非等同于新城旅游便能兴起,事实上,关于旧城与老城的争议从未停止过,一些人认为,新城配套不成熟、缺乏文化底蕴的尴尬,使其将在很长的一段时间里,更像是一张“美丽的大饼”,因而,新城旅游的发展,也缺乏必备的根基。

如何摊好灵魂大饼?这是新城建设者们必须要考虑的战略问题!正如前文所提,早在2016年,国内就已有超过3500个新城新区,而这些新城中,更多的则从新城变“鬼城”——没有定位、没有人气,更没有长远发展的动力,便缺乏了真正的“城市灵魂”,而这,恰恰是旅行者城市旅游的目标与最终印象的落脚点——正如重庆的灵魂是魔幻、长沙的灵魂是茶颜悦色、西安的灵魂是大唐盛世……好在,也有一些成功的新城旅游案例,能为当下新城探索城市灵魂带来些许启示。

01 传统文化穿越城市文化

大多新城与旧城之间的关系,往往过于割裂,新城便是全然现代都市CBD的模样,一进入,就无形中被带入了一种商务氛围中,因而造成的结果便是,走到每个城市的新城,都千篇一律,不仅不会让人产生深度旅行的欲望,甚至还带有一种紧张感。

西安的曲江新区,则一开始便定位清晰,完全立足于自身优势——文化产业,构筑起自己的文化产业梦。位于西安城区东南部的曲江新区,在唐代便是著名的曲江皇家园林所在地,境内有曲江池遗址公园,大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江海洋公园、大唐不夜城、曲江乐园等景点。凭借从度假区到城市新区的时序性开发,导入文化产业集群,早在2010年,曲江新区便被评为国家5A旅游景区,在“六园一城一塔”的文化旅游大格局下,实现了游客到西安必到曲江的目标。而近两年,大唐不夜城的不倒翁小姐姐、大唐芙蓉园的《梦回大唐》演艺,更成为在社交平台上出圈的旅游项目,吸引诸多游客。

02 工业园区到新派商圈

新城的建设,大多数是基于产业,而对于新城旅游来说,产业只能作为确保新城的持续发展的经济基础,绝不是吸引旅行者前来的城市灵魂,真正的城市灵魂,是让人能够产生消费欲望的。

金鸡湖畔的苏州工业园区,借助商旅文体展融合的现代商圈综合体,打造出了一系列“非来不可”的特色旅游品牌,譬如诚品书店、半岛骑遇项目、音乐喷泉、空中观光项目、金鸡湖马拉松等,让游客以“轨交加步行”的方式,得以实现完整的旅行体验。2012年,金鸡湖景区成为全国唯一的具有商务旅游特质的5A级景区,证明了商务旅游的巨大潜力。

03 城市新旧时代更迭

城市旅游的发展,与城市发展走向密切相关,城市自身要做好从旧时代向新时代转型的准备,才能进一步推动城市旅游从旧城走向新城。

以杭州钱江新城为例,这一新城的出现,是杭州从“西湖时代”迈向“拥江时代”,向东部扩展的标志。城市中心不变,但重心的迁移、对外名片展现的变化,使得城市旅游的目的地亦开始改变。有媒体报道,如今杭州的旅游,从西湖十景游览,变成了上午西湖,下午钱江新城,而钱江新城的灯光秀则是压轴。

四、“后新城时代”的未来旅游指南

新城旅游的发展可分为三个阶段,前期的新城是一张待绘画的白纸,旅游是城市运营的手段之一,后期的新城,旅游则成为了其城市竞争力的一部分,既拥有属于自己的城市灵魂,又势必反哺于整个城市旅游,为未来的城市旅游提供借鉴,提升区域影响。以下三点,或许能成为未来新城旅游的模样。

01 城市文脉传承

正如前文所提,新城与旧城并非完全割裂的两者,而是新旧时代的一脉相承。不可否认,新城的产业导向,决定了其必然更为现代化,但如果因此新城摈弃城市文化,打造一个无根无源的现代都市,便缺乏了内生的动力,更无从吸引旅行者。

在新城中,一切都是新的,没有旧城的老建筑,新城所需要汲取的,是旧城的文化精神延续,是旅行者即使在一座现代城市中,也能立刻知道这座城市的文化根基来自于哪里。

举一个历史颇为悠久的新旧城例子,英国爱丁堡旧城与新城,尽管即使是作为新城,也是在1765年到约1850年期间分数个阶段兴建的,以新古典主义风格为主,而更古老的旧城,则密布中世纪城堡和建筑。新旧城反映了18世纪和19世纪城市规划的思想,两者反差极大,却和谐并存,而使其得以具备整体效果的,除了两城建筑的联结与延伸外,更在于城市文化的一致性。

02 理想生活孵化

旅行者的城市旅游,某一程度上来说,是对于理想生活的追寻,去另一座城市,感受从未有过却又向往的生活。旧城生活受制于刻板印象,往往会显得过时,而新城由于其未来的不确定性,理想生活的模样也具备更多可能性,具备孵化的能力。譬如韩国一山新城,就是影视娱乐驱动的时尚新城,日本六本木新城,则是钢筋森林里的艺术新城,同样带有“新城”的名字,却有着不同的生活方式。

03 多中心城市旅游走廊

在上海的“五个新城建设”,是上海探索多中心城市路径的方式之一,复旦大学城市经济研究所所长周伟林认为,“从全球来看,不管是东京,还是伦敦,周边都有很多卫星城,卫星城的功能和中心城区的功能形成补充和分工,包括居住,以产业、制造业,文教、旅游等,而卫星城之间的定位也有区别,城市的功能也得到了丰富。”

而对于新城旅游来说,多中心城市之间,由于有不同的定位与旅游资源,依托城市之间的发达交通网,得以实现整片区域的旅游走廊,带动区域旅游的发展。

很显然,并非所有新城都适合发展旅游,但对于城市旅游来说,新城给予了一次“从头开始”的机会,对于旅行者来说,则是一次从旧城到新城的穿越之旅……

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