酒店里能不能“长出”一家WeWork?

空间秘探 雷布同 2020-10-29 10:14

酒店+联合办公,或许有戏。

我们都知道,疫情大大推动了酒店业科技应用的进程,除此之外,它还让酒店空间加速了一些特殊的变化——因受到第二波疫情的影响,英国伦敦等地大多数员工需要居家办公,多家英国酒店开始为那些不想居家办公的人提供客房办公的服务。酒店+联合办公在此前火过一阵,尔后便开始沉寂,那么,这种空间形态到底是伪需求,还是一个有待开发的潜在需求?本文稍作探讨。

一、伦敦酒店的新生意:花1/4房价来办公

因欧洲第二波疫情来势凶猛,自10月17日开始,英国伦敦等地正式进入高级别警戒,大多数员工需要居家办公。人员流动的限制,首当其冲受到影响的就是仍在艰难前行的旅游住宿业,好在相关企业已经积极展开自救。

前不久,数百家英国酒店开始提供客房办公的服务,把预订服务改为从早八点到下午六点的办公时间段。入住办公的客人,可以使用酒店健身房及泳池,有的酒店甚至还提供高带宽网络、免费打印、午餐、热饮等。而根据酒店类型不同,客房办公的费用介于35英镑至1500英镑之间。据英国伦敦某酒店首席运营官表示,一间套房一晚的价格是1500英镑(约合人民币12970元),但早9点到下午5点办公一天(含午餐)仅需350英镑(约合人民币3026元),即一晚价格的1/4,还可享受商务服务及便利的交通位置。

这样价格优惠的客房办公服务,对于那些需要正式商务办公空间的客人无疑是刚需。其实,酒店对于这个新业务的开展并不陌生,早在国内联合办公诞生之前,甚至是行业鼻祖WeWork出现之前,酒店已经出现了这一业态。

2009年开业的纽约Ace酒店,大堂不设密码的WiFi在当时吸引了不少自由职业者和社区居民。不过,Ace酒店没有驱赶他们,而是在大堂装上了不少插座,并提供食物和饮品。加上酒店本身时髦的设计,很快就将曼哈顿中心的创意人群吸引了过去。自此,Ace酒店的大堂就成为了一个“新型的公共广场”,即后来出现的联合办公业务雏形。

这股由Ace开启的潮流迅速影响了整个酒店业,从特拉维夫的Link酒店到首尔的Ryse酒店,再到全美大学城中的Graduate精品连锁酒店都在效仿。

所以,这一次伦敦酒店们的“新生意”不能算作是一项全新的业态,但可以视为一次有效拓宽酒店联合办公服务宽度的尝试:将原本依附于公共区域的联合办公业务延伸至客房内,并提供更多元的办公服务。

二、办公时代:热闹的1.0和寂静的2.0

如前文所述,在Ace酒店的先导示范加上WeWork的后续刺激,越来越多的酒店开始了联合办公业务的尝试。锦江、华住、开元等几大酒店集团,都或多或少地以资本或是实体业务的形式参与其中。

而评价酒店联合办公近年来的发展态势,开元酒店集团副总裁朱明生的一句话较为客观,“酒店联合办公从热闹到寂静,既有时代的因素,也有行业的因素。”

1.热闹的1.0时代 

2015年,随着国内联合办公行业的爆发,国内酒店行业也开始重视联合办公业务,从资本、合作、运营等不同角度切入其中。这一年,华住酒店开始布局联合办公空间,在随后的2年时间内,先后投资了思微、方糖、创邑,并与励业公社展开了深度合作。

2016年10月13日,上海锦江国际酒店(集团)股份有限公司确认了投资美国联合办公空间WeWork的消息,包括锦江酒店在内的投资者向WeWork投资了2.6亿美元;2017年10月,首旅如家酒店集团与共享办公品牌优客工场达成战略合作。首批落地的两家样板酒店分别是上海徐汇和颐至尊酒店和如家精选酒店北京东四店;2019年,雅高集团联合法国开发商Bouygues Immobilier推出了联合办公业务Wojo,并计划在2022年将Wojo从原本的10个站点扩展到欧洲的50个站点。

在一些行业专家看来,酒店+联合办公的组合业务,无疑是空间价值的叠加。尤其是对于一些大堂空间没能创造更多经济价值的酒店而言,联合办公就像是一块甜美的糖果,吸引诸多酒店玩家一拥而上。

2.寂静的2.0时代

但是,经过三年近乎“疯狂”的发展,联合办公行业在2019年迎来寒冬,资本回归理性,投资融资大幅降温。据VCSaaS的数据显示,2018年至2019年3月,联合办公品牌减少约40家。这一波寒流也影响到了酒店中的联合办公。尚美生活旗下的集长租公寓、联合办公为一体的LIPPO公社如今不再推广,其门店也被改造为尚客优品。裸心集团单独开设的裸心社业务以被WeWork中国收购的结尾告终。

究其原因,优客工场创始人毛大庆曾在接受媒体采访时直言,酒店做联合办公的挑战之大——“怎么让有移动办公需求的商旅人群觉得在酒店的共享办公空间办公、搞活动,比在写字楼里来得更舒服、更有意思。”而这也是酒店联合办公陷入寂静的第一个原因,市场教育不足。尽管不少商旅客人已经习惯了在不同城市选择相同的联合办公空间办公,但是他们并没有适应选择入住有联合办公的酒店并完成工作。这个市场教育过程,还需要一定的时间。

其二,很多中档酒店并不能为客人提供完善的办公硬件服务。对于一些商旅客人而言,因为需要实地拜访的客户大多属于重要客户,所以对于会面空间会有一定的要求。但是很多中档酒店局促的办公空间,并不能满足这类客人的需求,再加上投影仪和小型独立办公室等硬件设备可能的空缺,导致了他们会选择酒店之外的空间。

最后一点,酒店本身欠缺办公空间产品运营的经验。即便都是空间,但是酒店的运营与办公空间的运营还是相去甚远。酒店空间的运营重在为客人提供尽善尽美的住宿性服务,而办公空间的运营则重于满足办公人群的办公需求。例如,人们在办公时有时会寻求财务、法务等专业性企业服务的支持,而这些均属于普通酒店日常运营中不曾涉及的服务范畴。

多重因素叠加,导致了酒店联合办公从原本热闹的1.0时代发展至寂静的2.0时代。不过,过度悲观倒也不必,因为业态发展的寂静也意味着其中有待改进之处,对于那些想要继续深入发展这一业务的酒店而言,反而能够起到一些启示作用。

三、3.0时代,酒店能不能“长出”一家WeWork?

疫情改变了全世界,酒店无论是主动还是被动,生态都在发生巨变。酒店和办公,又赋予了新的内涵,一改以往办公空间只能置身于公共空间的观念,将客房推向了联合办公的舞台。

尽管之前,纽约联合办公Serendipity Labs的创始人John Arenas曾表示,“根据我们的经验,公司需要员工出差,但似乎员工在酒店客房里的工作效率并不高。”但是对于当下第二波疫情来势汹汹的欧洲等国而言,相比起居家而言,酒店客房或能创造更高的工作效率。而这,或许会成为敲响了酒店联合办公3.0时代大门的契机,只不过,在新的时代,对于酒店和联合办公双方而言,他们在其中的角色都有了些许的变化。

1.于双方:在居家办公大潮之下的一次双赢协作

在合理组合的情况下,酒店的住宿的价值可以与联合办公的工作的价值叠加。只不过寂静的2.0时代揭露了一个现实,单纯的租赁工位,在竞争日渐激烈的酒店市场,再也不能打动曾在合作中受过挫折的玩家了。

但是,当下的居家办公大潮,极有可能成为敲响3.0时代大门的新机遇。根据美国Enterprise Technology Research (ETR)的调查,2021年全球永久在家办公的员工比例预计将增加一倍,将达34.4%。常规的联合办公空间或许出于疫情防控不敢随意进入,但是有着酒店+办公双重把关的酒店联合办公,或将成为那些不愿在家办公的人群的最优选择。

2.于酒店,成为时髦社交的城市客厅

对于酒店而言,社交功能已经成为近年来发展的重点之一。尤其是Z世代已经成为消费主体,占到酒店顾客总量的三分之一,他们从小对于社交、社群都保持着高度参与感。而这也正是近年来W酒店等社交属性明显的酒店,在社交媒体上备受好评的理由之一,能够让客人不出酒店便轻松完成社交。未来这也可能成为联合办公之于酒店的理想发展目标,办公空间成为酒店中满足客人时髦社交需求的城市客厅。

纽约的Ace Hotel有两个侧门,一个是通往挤满小众设计的Opening Ceremony,另一扇则是直接连接鼎鼎有名的Stumptown Coffee,这种融入城市商业的酒店形态,也是受到当地年轻人欢迎的原因之一。

3.于酒店:成为旅途中的城市媒介

无论是商务出行或是休闲度假,人们从不介意旅途中多出一处,让自己对属地文化理解更透彻并感受当地特色的城市媒介。

很多联合办公企业会选择一些具有当地特色的老旧物业进行改造,在提供办公硬件服务的同时,保留能体现属地文化的特征。比如WeWork落地北京文化新地标北京坊的旗舰店,其原物业是一家百年金店,除了内部空间的改变与创新,这里保留了大部分历史建筑的原有风貌,想让人们在老北京的胡同里,看见历史。其中不乏千里江山图,红旗轿车、铜锅涮肉造型的霓虹灯等最具标志性的元素。而这些,也是3.0时代打造联合办公空间的酒店所要做到的方向之一。

4.于办公,完成轻资产模式输出拓展规模的梦想

对于联合办公而言,与酒店合作是继大业主合作之外,较为心仪的合作之一。因为这意味着,联合办公品牌方能够以轻资产形式,实现品牌规模拓展的梦想。毕竟,相比起租赁的成本,仅输出品牌服务,并提供空间设计、建造以及管理服务的费用会大幅减少。

未来,会有越来越多的联合办公品牌倾向与大型酒店集团进行轻资产合作,一方面,对于品牌而言,这样的合作成本低,另一方面,一旦有了成功运营的范本,那么便能在集团内部快速复制,实现规模扩展的加速。美好愿景实现的前提是,联合办公能够满足上述两个酒店对于未来空间的发展需求。

当然,在3.0时代,最让人期待的就是,酒店能不能“长出”一个WeWork。尽管这家行业鼻祖遭遇了上市折戟,但是其过去所塑造的企业文化和品牌效应,依然值得其他玩家学习并超越。如果能够将酒店在住宿空间打造的经验,与联合办公在办公空间运营的能力相结合,给出商旅客人一个意想不到的惊喜也是大有可能。

四、1368亿市场的分食指南

艾媒咨询最新发布的专题报告中表示,2020年中国联合办公整体市场规模预计达到1368.2亿元。此外,据前瞻产业研究院统计,预计到2022年,中国联合办公面积预计接近 8000万平方米。同时,中国有近4亿的办公人口,将成为世界最大的联合办公市场。

所以如何在2022年之前,做好准备并在世界最大的联合办公市场中分得一杯羹,个人认为,以下4点可供参考。

1.概念背后,玩点实在的

酒店要清醒认识的一点是,遇到了客房过剩、客房平均收益下降等发展瓶颈,联合办公并不是最好的解药。尤其是那些中低档酒店,本身的公共空间早已不能再容纳联合办公空间的时候,没必要跟风。

对于那些有足够宽裕空间的酒店而言,在打造联合办公空间的时候,需要注重办公人群的实际需求,与其放置一堆好看但并无大用途的装饰物,不如换上更受欢迎的办公必需硬件,如打印机、高速网络等,提升工作效率。

2.办公场景下,有度的社交取舍

良好的办公空间设计,能够有效缓解商旅人群的孤独感,并加强他们与空间甚至是酒店的联系,从而进一步加深他们对酒店的认同。但是,办公社交不同于普通社交,一些沟通多出于办公所需,而非消磨时间或仅是为了拓展交际圈的闲聊。

以WeWork为例,其设置了公共空间、茶水间、休闲放松区,还是连接上下两层的楼梯通道、屋顶露台,这些看似与办公无直接关联的空间,其实都在为职场社交创造场景。而酒店联合办公也可以提供这类轻社交的小区域,如mini咖啡吧便可以满足办公人群的基础社交需求。

3.是否对外开放?权衡利弊

早在联合办公进入酒店之际,有业内人士就认为,酒店主要是提供旅客住宿、休闲的场所,联合办公空间的加入会影响到酒店自身的居住环境,也会对酒店原有住客造成一定影响。一些对私密性要求高的酒店客人会有这方面的顾虑,也是情理之中。但也有的酒店,尤其是以社区为载体的品牌,在他们看来,人来人往的大堂,更能体现其社交属性以及办公空间运营的成功。

其实,关键在于做好办公空间的客群运营管理。所以,这是个开放性思考题,没有固定答案,而是由酒店自行选择,可以仅对入住的客人提供,也可以对外开放。

4.避免过分商务,减弱旅途轻松感

曾有人认为“没有什么是比把酒店的公共空间商业化更糟糕的延伸了”。除了上文中提及的隐私性担忧之外,酒店大堂更是一座美学圣殿与隐秘的乌托邦,承载了创造者的美学与态度,更能够为晚归的旅人扫净倦意。

所以联合办公空间的打造不能过于商务,无论是商旅客人或是偶有办公需求的入住客,都不想舍弃的是旅途的轻松感。而这恰恰是酒店联合办公之于写字楼联合办公最有优势的特色之一。

写到这里,想起Ace创始人给自己的定义是“文化工程师”,旗下每个酒店都浓缩了当地的人文情怀与历史精华。联合办公其实只是内嵌其中的业态之一,除此之外,咖啡店、烘焙坊、鲜花、音乐、甚至是表演都在其中。而这,这正是酒店做联合办公空间的理想化模样之一。

世界不缺独具创意的商业模式,而能不能成功,还是要看背后的人,以及运营的技巧。酒店+联合办公,我看有戏!

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