在房价“万元时代”,如何做好酒店投资?

空间秘探 熊初墨 2020-10-27 10:15

酒店投资不再是冰冷的数字和成本游戏。

根据国家统计局近期数据显示,2020年前三季度,全国商品房均价达到9878元,离万元大关只有一步之遥。如果只看单月,从7月开始,全国商品房均价其实已进入万元时代,根据国家统计数据进行测算,7-9月,全国商品房销售均价分别为10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米。房价进入“万元时代”,对酒店投资有什么影响,酒店投资又会有哪些趋势和机遇,本文略作探讨。

一、房地产投资,或已进入“青铜时代”

全国房价平均破万,这一数字是针对全国所有城市而言,难免存在“平均数效应”。既囊括北上深这些房价超6万的一线城市,也包括以杭州厦门南京为代表的房价突破2万元的二线城市,也不乏房价仍未过万的三四线城市。 

1998年是一个历史拐点。那一年,住房商品房改革正式启动,福利分房逐步退出历史舞台,房地产正式登堂入室。正因如此,从1998年到2020年,全国房价从2000元涨到1万元左右,翻了5倍。

按照房价的高中低区域分布,你会发现,北上广深一线城市房价在制高点。在如今寸土寸金的上海陆家嘴区域,当时房价仅有5000元左右,如今均价早已突破8万元。绝大多数中东部地级市房价均在六七千元以上,浙江全部地级市房价都已突破万元门槛,成为全国唯一一个地级市房价全部破万的省份。 

此外,目前全国房价低于5000的城市已经屈指可数,根据统计局公布的数据,全国房价排名最后30位的城市除了5个城市来自华南、华北、西南外,其他25个城市都集中在东北和西北等收缩型城市或偏远城市。其中,曾经3万买一套房上热搜的黑龙江鹤岗,均价只有2355元。

二、回归理性,酒店成了投资新产品

当然,房价上涨是和中国的经济发展也是密不可分的,毕竟,从1998年到2019年,中国GDP从8万亿元增长到近100万亿元,翻了10多倍;全国城镇居民人均可支配收入从5425元增长到4.23万元,接近8倍。但是,我们也不得不承认,20多年发展的中国房价,也存在不少泡沫成分,尽管政府多次调控,但是房地产已经度过了最黄金的时代,2014年前后,就进入“白银时代”,进入21世纪20年代,房地产或将彻底进入“青铜时代”,有的地方甚至提前进入“烂铁时代”。

——说的简单点,那个只要有钱买房,就能坐等房价飞涨的时代已经彻底过去。当然,即使在今年国内出现历史以来最严楼市调控,我们也会发现,楼市正在呈现大分化态势。有城市在上涨,有城市在下跌,热门城市“万人摇号抢房”,冷门城市一再降价无人问津。但从长期因素来看,我国的人口红利已经所剩无几,老龄化率不断创下新高,而00后和10后相比90后整整少了几千万。同时,楼市分化背后,经济增长在分化,人口流动在分化,资金流动也在分化。 

可以预测的是,未来的单纯的房地产消费刚需正在下降,同时,投资也越趋于理性,房地产进入“横盘时代”,可能还会有一些中等城市,踩着历史的新机遇(比如城市群、都市圈、高铁、经济特区等)房价有所起伏。核心的一线城市资源有限,房价即使上涨想象空间已有限。而一些收缩性城市,随着青年人口的迁出,房价也会出现下降。

房价过万,代表着中国的房地产市场彻底从增量走向了存量,没有任何投资壁垒的买房卖房爆发时代已经不会再到来。

当然,对于房价进入万元时代的相对平稳,很多人还是习惯掩耳盗铃,不以为然,他们认为房价依然会大涨。一方面,手里有房产或者投资房产的人希望永远涨下去;另一方面,一些开发商、销售人员和中介定期就会制造热点,推波助澜房价。

此外,中国民间依然对房子有持久的占有欲情节,农村里有房子的希望镇里有,镇里有的,希望县城有,县城有的,希望城市有,三四线城市有,希望一二线城市有。中国民间对房子的欲望,似乎永无止境。即使像熊老师这么理性的一个人,每次回去跟父母聊天,他们说的最多的就是房子买少了。并且抨击我说老是说房价会跌,但是某某亲戚买的房子又涨了几千一平,某某亲戚又换了套房子。

这一现象说明,中国民间的投资逻辑还建立1.0时代的“钱生钱”初级阶段,所以这20多年来,我们会屡次经历这样的金融或投资泡沫,除了房地产,还有股票,2006年股票最热的时候,炸油条的小商贩都开始跟风炒股,黄金大热的时候,广场舞大妈也纷纷在国外抢购黄金。但是,短暂的兴奋过后,我们看到更多的是这些初级投资者沦为韭菜惨遭收割。

正因如此,未来的投资逻辑,一定会开始步入具有技术壁垒的2.0时代,主要可能呈现3个趋势。

1.一夜暴发草莽投资时代结束

闭眼买房、抢购黄金、跟风买股票、期货或理财产品,就能迅速暴发的时代已经过去。此外,传销组织甚至某些低层次微商那套更LOW的投资逻辑,很难再忽悠到人。

2. “现金流”成为投资者重要参考标准

未来投资更多的是看其“流通价值”。以酒店为例,中国酒店20多年的飞速发展,其实背后已经有一批早期的投资人活跃其中,他们之所以获取比房地产还要丰厚的投资回报,就在于他们更看重酒店的“现金流”,出租率高的酒店,自然流水就足,投资回报率就高。

同样,这类投资还适用在一些商场、长租公寓、写字楼、联合办公等物业。当然,之所以这类领域后来出现了各种各样的问题,还在于不少投资者的思维还维持在1.0时代,比如长租公寓大量投机的二房东进入,让这个领域出现了短期混乱的局面,但从长远趋势来看,未来这些投资者会被市场淘汰。

 3.垂直领域、长期主义和机构理财是必然

垂直细分领域会有更多机会,投资的长期主义,甚至机构投资、机构理财,必然会成为未来趋势。特别是机构理财,其实国内以及欧美很多高净值人群投资都是依靠机构理财。因为投资是一门技术活,交给专业机构,总能找到最垂直领域,长期主义,一定会取得丰厚的投资回报。日本的投资教父孙正义背后的软银,就是这样的机构。

三、投资再升级,酒店集团疯狂重组

其实说到酒店投资,我在上文也已经讲了,投资客其实已经进入这个领域20多年,要不然中国的酒店集团也不会那么多上市,背后也不会隐藏着有一个个爆发的投资客。但是,随着酒店行业投资的竞争激烈,加上今年疫情的影响,酒店投资也开始升级到2.0。1.0时代,别人买房子买小区,酒店投资人买酒店、加盟知名品牌,本质上其实还是一样的。

进入2.0时代,再也不是买个物业或者租个物业,加盟个市场上叫得响的酒店品牌,就能稳稳赚钱。细心的酒店投资人今年应该发现酒店领域有几个变化。

1.各大酒店集团产品升级优化

空间秘探已经写过多次,三大酒店集团都在做品牌升级工作,锦江升级维也纳、7天;华住升级汉庭、桔子水晶;首旅加大中端酒店布局等等。为什么会出现这样的情况,就在于以往的酒店产品已经适应不了新时代的客群需求。酒店必须升级,才有更大的投资价值。

2.新创品牌不断增加

有专家表示,今年是旅游最糟糕的一年,却是酒店集团发展最多品牌的一年。国内三大酒店集团目前的酒店品牌接近100个,万豪、希尔顿、洲际、雅高、温德姆等国际高端酒店的品牌数量则超过100多个,有不少还是今年才初创的。原因何在?越是在谷底的时候,可能正好是投资和布局的最佳机会。

3.强强联合报团取暖成为常态

近年来,酒店集团也不断在强强联合或者抱团取暖,雅高收并购莱佛士和费尔蒙,万豪吞并喜达屋,洲际拿下金普顿、丽晶和六善,凯悦采摘阿丽拉,甚至还有传闻雅高要并购洲际。国内酒店集团就更不用说了,锦江通过各种整合,把维也纳和铂涛收入囊中,成为亚洲第一世界第二;华住在外收购德意志,在内把花间堂、桔子水晶收入囊中;首旅与凯悦合作催生的新品牌逸扉;另外,开元、金陵等国内酒店管理公司,一直各种动作。还有众多地产开发商,以前只是国际品牌酒店的业主,现在纷纷推出自己的酒店品牌,例如碧桂园、宝龙、绿地等。

酒店集团之间为何疯狂重组,或者多品牌战略发展,其实就是看中未来10年酒店投资的新机会。只不过,这一次新机会同样需要技术壁垒,目前看来,最大的技术壁垒就是酒店品牌。未来的酒店投资,很显然是品牌之间的直接“战争”,谁的品牌响,谁的投资回报率才会大,才会真正吸引投资人。

四、“后疫情+后房产”,如何投资酒店?

未来的酒店投资,正好经历两个时代,即后疫情时代和后房产时代。后疫情不用说了,今年乃至明后年,旅游和酒店消费仍处于逐步复苏阶段,但是随着疫情的国际国内彻底结束,这块市场的消费潜能会报复性的呈现。

后房产时代,随着房价万元时代的到来,国内房价肯定处于稳定状态,加上三条红线的杠杆严控,未来是存量大于增量,一些传统落后物业在城市更新的背景下,一定会焕发生机,发挥更大的价值。对于更多人来讲,国家提倡双循环,老百姓的钱不会过多的压在房子上,房住不炒也将持续多年,国人的消费观也会进一步跟上时代,这对酒店业的发展必然也是一个好的讯号。

华住创始人季琦在2020华住世界大会上表示,未来的酒店有五大趋势。分别是:

第一大趋势,是从星级到品牌。传统星级酒店同质化严重,体验感雷同,品牌在持续弱化,消亡与演变将是必然。在未来,有鲜明品牌精神和相应调性产品设计的连锁品牌,话语权将会越来越重。 

第二个是本土品牌的崛起。疫情过后重新开放边境,国际客源几乎没有的情况会有所改善。疫情后遗症都会使国际出游人数减少,酒店本土品牌会崛起。

 第三是单体走向连锁。今年关门15万家酒店里面,98%是单体。单体酒店抗风险能力较弱,自身各方面承受能力有限,向连锁化、品牌化转型迫在眉睫。 

第四是全服务到精选。过去酒店盲目追求星级、追求配套齐全。以后就不会了,很多酒店没有条件做这么大的会场了。 

第五是从地产配套到投资工具。酒店不再是房地产业的附庸和装饰,而是一个回报可观的投资工具。在当前大环境下,投资酒店依然有很多利好。

正是因为这5大趋势,季琦认为,酒店投资会有8大红利。归纳起来就是,在电商和疫情的双重冲击下,一线城市写字楼等物业闲置率进一步提升,对酒店投资者而言,这将意味着更低的租金成本。同时,内循环背景下,中国作为全球最大的消费市场,将释放巨大住宿需求和消费动力。中国城市化在加速推进,三四线城市也将成为新的市场增长点,房地产思维也正在改变,酒店不再是房地产业的附庸和装饰,而是一个回报可观的投资工具。在当前大环境下,投资酒店势必有很多利好。此外,熊老师认为,未来的酒店还有两点投资趋势值得关注。

1.经济型酒店中端化

未来的酒店投资由于中国庞大的人口红利需求,经济型酒店仍是“压舱石”,但是经济型酒店中端化是必然趋势。说的简单点,就是用经济型价格住上中端酒店的水平,是一个必然趋势。这里面包括设计、科技、人工、品牌、成本都将是投资人重点关注的问题。

2.酒店和家无限融合

酒店投资不再是冰冷的数字和成本游戏,未来的酒店投资人,要想获得更大的回报,可能需要人文加持。暴发户死的早,儒商走的远。亚朵创始人耶律胤表示,酒店不仅仅是个睡觉的地方,酒店就是生活,酒店就是城市社区中心。未来住宿行业发展的趋势,是酒店的房间和你的家将无限融合。围绕酒店投资个性化和标准化的重要平衡,当是品牌和投资人都需要重点研究的问题。

明白了这两点,也许,你获得酒店投资回可能是——更长远的“星辰与大海”!

© 以商业目的使用环球旅讯拥有版权的内容,请遵循环球旅讯 版权声明 获得授权。非商业目的使用,请遵循 CC BY-NC 4.0

评论区

暂无评论

发表你的观点 . . .
0
0
微信扫码分享

请输入观点