融创中国文旅项目陷瓶颈,净负债率畸高拟出售资产补现金流

每日财报 何洛 2020-04-17 10:40

融创中国的文旅板块表现平庸,营收不及预期,在整体财报营收上贡献微弱。

上个月,融创中国发布年报称,2019年合同销售金额约为5562.1亿元,同比增长20.7%;收入为1693.2亿元,同比增长35.7%;拥有人应占溢利为260.3亿元,同比增长57.1%;每股派息1.232元,同比增长49%。

近几年仍是融创中国高速发展期,公司业绩增长较快,行业排名也是名列前茅,融创中国仍是一线房企的领头羊。但是,《每日财报》也注意到,随着企业的营销规模扩大,毛利率偏低、融资成本高等潜在问题的慢慢发酵和积累,融创中国在高增长的背后也是隐忧不断。

文旅项目或陷瓶颈

2018年8月,融创集团正式成立文旅集团,并将其列为重要的战略版快。同年10月,经融创和万达双方协商,融创以62.81亿元收购万达原文旅集团和13个文旅项目。

2019年11月,融创中国在港交所公告称,以人民币152.69亿元的对价,收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球51%股权。交易完成后,环球世纪及时代环球将成为融创中国的间接附属公司。12月份,融创中国又以10.42亿元接盘华侨城成都文旅项目。

彼时这一系列举动也是地产界的重磅消息,融创中国重金收购文旅项目的举动还历历在目,仅仅时隔4个多月,被视为融创的“第二曲线”的融创文旅板块反而陷入了困境。

纵观近三年的文旅板块的营收情况,2017年为10.86亿,2018年为20.3亿元,2019年为28.5亿元,总体呈现增速缓慢,占比偏低。

文旅项目虽然拿地成本较低,但前期投入大,且开发周期长。根据《每日财报》的统计,截止2019年底,融创文旅部分的资产总额1001亿元,负债总额224.7亿元。年报显示,2019年融创中国文旅城建设及运营收入占总营收比例1.7%,仅为28.53亿元,增速为40.39%,照这个速度,即使不算开发建设费用,大概到2028年才能收回成本。

换句话来说,融创中国的文旅板块表现平庸,营收不及预期,在整体财报营收上贡献微弱。融创中国在2019年业绩会上表示,会选择性的处置一些固有资产,而这部分固有资产主要指融创的文旅项目资产。

融创已成功卖掉了一个酒店,据悉,现在另有4个酒店短期内也会成交,孙宏斌表示还要卖掉一些商业和乐园。

疯狂拿地榜上有名

融创中国在地产界一直以“买买买”而闻名。2019年的融创中国并购。仅今年上半年就掏出801亿拿地,超过2018年全年总和。2019年年初花125亿收购了泛海,40亿接了李嘉诚的项目,全年收入了货值约1.34万亿元的高质量土储。

据中指研究院数据显示,2019年拿地金额前五强房企为万科、碧桂园、保利地产、中海地产、融创中国,拿地金额均超千亿元。这也是近四年来,房企全年拿地金额前五“门槛”第二次达到千亿级。

此前五年里,靠着规模达2000亿的并购,融创中国从榜单中不起眼的位置,成了中国地产TOP5。

回看融创中国2019年的并购之路,1月,融创中国以125.53亿元收购泛海2个项目;4月,以13.34亿元收购阳光100重庆两项目70%股权;同在4月,砸下152亿元在武汉公开市场拿下四宗地块;7月,耗资67亿收购新湖中宝20宗地;10月,逾40亿接盘李嘉诚大连项目;12月,融创以10.42亿元接盘华侨城成都文旅项目。“并购王”称号,融创中国当之无愧。

对于2020年的并购计划,融创中国表示今年也许是地产行业的“洗牌年”,并购机会会大大增加,但是并购项目中好的标的可能不会太多。

负债率双高压力大

融创中国高增长、大肆并购的背后,毫无疑问是高杠杆。融创中国的资产负债率连续3年下降,但仍然高于2016年及以前的数据。

值得注意的是真正反映房地产企业杠杆情况和债务结构的净负债率和净有息负债率双高。截至2019年12月31日,融创中国净负债率为176.4%,同期,碧桂园净负债率为46.3%,万科的净负债率为33.9%,融创中国净有息负债率更是达到了289.54%,居于已披露年报的十大房企之首。

高杠杆伴随着高风险,一方面,投资活动资金流出加快,但经营活动现金流入减少。从现金流量表来看,2019年,公司经营活动产生的净现金流入为273亿元,明显低于2017年的751亿元和2018年的521亿元,说明融创中国经营活动的现金贡献力下降。但投资活动现金流出从2018年的341亿元提高到620亿元,公司总的现金净流入仅为16.4亿元,是过去五年的最低水平。

另一方面,公司短期负债规模增加更快,货币资金保障倍数下降。2019年,融创剔除预收款项的资产负债率为63.1%,较2018年提高1.1个百分点。融创中国留有现金余额1257.3亿元,但其一年内到期的短期借款高达1357.3亿元,存在较高的短期偿债压力。

尽管融创在今年初已实施多笔融资,现金状况有所好转,但如果2020年销售不能如期增长,并购项目不能快速实现销售业绩,企业短期现金流将进一步承压。

所以,2020年对于进入调整期的融创中国来说,又是压力重重的一年。

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