中国奥园11.6亿元入主京汉股份,欲再推文旅板块上市?

蓝鲸财经 张学新 2020-04-09 15:11

早在2017年,奥园管理层就提出,用三年时间将奥园文旅的营业额规模增加至100亿元。

中国奥园(以下简称“奥园”)成了京汉股份的新主人。

4月7日晚间,奥园发布公告称,拟以11.6亿元人民币的代价,收购京汉股份29.99%的股份。收购完成后,原实控人田汉持股比例降低至10%左右,奥园成为京汉股份的控股股东。

据悉,京汉股份是一家河北房企,在河北、京津等区域有着丰富的土地储备。在业内人士看来,郭梓文通过收购京汉股份,成功扩大了公司在环渤海区域的布局。与此同时,其标的A股平台的资质,也给奥园下一步的发展带来了想象空间。

京汉股份易主

出生于白洋淀的田汉,曾是京汉股份的当家人。收购之前,田汉通过京汉控股及建水泰融,合计持有京汉股份40.92%的股本。随着本次收购事项的完成,田汉持股比例将降低至10.93%。

在业内人士看来,田汉似乎早有退隐之意。从2019年11月到今年3月,他通过建水泰融已累计减持京汉股份4.98%股权。今年年初,京汉股份总裁、常务副总裁张祥顺、曹进先后去职。高管减持与变动的背后,是京汉股份长期面临的资金难题。虽然坐拥着“雄安地主”的称号,但京汉股份近几年的发展并不如意。

2015年,在田汉的资本运作下,京汉股份借壳湖北金环,成功登陆了A股资本市场。随后,借助雄安新区的概念优势,京汉股份市值一度突破200亿元,是当时奥园市值的3倍多。然而,京汉股份“形势一片大好”的情况并没有维持太久。

受公司战略转型的影响,公司逐渐开始走下坡路。2019年前3季度,京汉股份实现营业收入17.32亿元,同比减少42.49%。更为严重的是,由于转型绿色纤维项目仍在建设期,尚未形成收入,公司逐渐陷入资金困境。从去年开始,京汉股份先后出让北京、四川简阳等地区公司的项目股权。期内,京汉股份流动负债(扣除预售账款)合计为37.62亿元,货币资金仅为12.84亿元,不足以覆盖短期负债。

在知名房地产评论员严跃进看来,目前政策对房地产开发的管理较为严格,京汉股份虽然拥有大量土储,但产品变现能力似乎并不强。这在一定程度上,导致了公司在资金上存在压力。值得关注的是,在收购事项完成后,奥园还将透过借款或协助目标公司融资,向京汉股份投入不少于5亿元,供其偿还借款及用作日常营运。由此可见,京汉股份的资金压力并不小。

如今,田汉将京汉股份交到郭梓文手中,又能给奥园带来哪些好处呢?

奥园图谋A股上市?

虽然是广东人,但郭梓文对燕赵大地一直有种特殊的向往。

在尚未开展全国化布局之前,奥园(当时称“金业集团”)便已在北京、天津等地拓展。其中,最为人知的便是奥林匹克花园项目。2009年7月,郭梓文以3.7亿元的价格,获取北京耀辉国际城的控制权,后更名为“长安8号”。

随后相当长的一段时间,奥园将主要精力放回华南,仅在北京及环京保持着有限的存在。作为一家全国化房企,奥园的区域分布并不均衡。2019年,奥园在华南、华东、中西部、环渤海销售额分别为:425亿元、271.5亿元、306.96亿元、129.87亿元,其中环渤海区域占比是最低的。截至2019年底,奥园在环渤海的土储建筑面积占比仅10%,也是其国内土储占比最低的区域。

而据公告披露,京汉股份项目主要分布在北京、天津、河北省等地,共计约18个项目,总可售建筑面积约124万平方米。业内人士分析称,通过对京汉股份的收购,奥园弥补在环渤海区域的缺失。

此外,在业内人士看来,奥园获得京汉股份控制权的同时,也获得了一个宝贵的A股上市平台。虽然奥园方面向蓝鲸房产表示,公司目前并无借壳或回A的打算,但在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来,未来通过整合实现协同效应,奥园可以获得“A+H”双资本平台运作的相互支持和策应的效果,在强化市场资源获取能力的同时,有效降低运作成本。

最有可能被打包注入的资产或许是文旅业务。据了解,目前奥园旗下拥有“地产、商业、科技、健康、文旅、金融、跨境电商、城市更新八大板块。其中,包含康养、商管、物业等业务的奥园健康生活,已于2019年3月份上市。而奥园的文旅板块的上市计划却被搁浅。

事实上,奥园一直对文旅集团寄予厚望。早在2017年,奥园管理层就提出,用三年时间将奥园文旅的营业额规模增加至100亿元。2018年8月份,奥园文旅集团总裁程耀公开表示,公司计划于一年后拆分文旅板块上市。

2019年,奥园管理层在评价文旅板块地位时提到,“奥园文旅已经具备了跟政府谈判,并获取产业用地的能力,让公司在土地资源获取上有了更主动的权利。”显然,推动文旅板块的发展,不但可以推动公司多元化业务,对地产主业也能带来反哺作用。

而从标的资产的分布来看,京汉股份在文旅业务上有着一定规模的布局。据其官微披露,公司的文旅小镇主要布局在北上广及雄安新区、重庆、武汉、南京、成都等一二线及重点城市周边,并与产业、文化、旅游、养老、社区等功能进行有效叠加。

随着奥园收购京汉股份的消息传出,奥园文旅是否会借此与京汉股份进行资源整合,并借助其A股地位实现上市图谋,同样值得想象。

以11.6亿元的价格,便获得了一个A股上市平台和上百万土地储备。对于中国奥园而言,这笔交易似乎并不亏。

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