华侨城210亿融资与文旅苦行

观点地产网 黎倩 2020-03-04 12:21:36

近几年,文旅业务加速布局是华侨城资金压力的根源之一。

2019年斥资近500亿拿地后,华侨城开启了新一轮融资。

深交所3月2日消息显示,华侨城集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券状态变更为已受理。

该笔债券拟分期发行,首期不超过100亿元,期限不超过10年期(含10年期)。

时隔一日,3月3日,据上清所消息,华侨城集团有限公司拟发行2020年度第二期超短期融资券,发行金额15亿元,发行期限270天。

短短两日,华侨城集团便抛出210亿的大手笔融资计划,成为年内发债规模最大的房企之一。

华侨城表示,债券所募资金拟用于偿还金融机构借款、偿还前期发行公司债及利息、补充流动资金。

值得一提的是,受新冠疫情影响,以房地产和文旅为主业的华侨城可谓受到双面夹击。

除开发物业销售受到影响,1月25日,华侨城关闭旗下全国所有旅游景区,是全国第一个全面关闭旗下景区的大型企业,同时停止举办各类新春活动。

业内人士指出,此次疫情对纯旅游经营型企业影响最大,尤其是以经营主题乐园类为主的企业,企业不仅没有盈利,还要承受着设备和资产维护的费用。

或许为回应投资者和市场的质疑,2月27日,华侨城集团首次发公告公布2019年经营情况,包括销售额、销售面积、新增土储和拿地金额等等。

华侨城同时强调,将尽最大努力把疫情对公司经济发展不利影响降到最低,疫情对该公司2020年一季度业绩不会产生重大影响。

事实上,信息披露不充分一直是令华侨城A股东颇为不满的地方,导致华侨城在市值管理上的弱势。

“我就希望华侨城能够主动性披露一些信息。”去年在股东连番追问之下,管理层也曾表示未来将会加强信息披露的管理。

规模与融资

回顾过去的2019年,不断买买买和出售项目成为华侨城最显著特征。一路扩张与调整业务之下,华侨城的负债也水涨船高。

数据显示,2019年,华侨城A新增土地项目合计47个,权益建筑面积合计833.9万平方米,较上年同期下降约4.46%。土地总价款合计约747.75亿元,权益对价约492.67亿元,权益占比约66%。

据观点地产新媒体不完全统计,仅2019年10月单月,华侨城就斥资111.47亿元,在南京、江门、武汉等城市纳储超过39.56万平方米。其中,华侨城66.4亿元拿下武汉青山区综合地块,溢价率达21.88%。

与此同时,华侨城A2019年度主要销售项目合计53个,销售面积合计251.96万平方米,较上年同期增加22.05%,合约销售金额达862.42亿元,权益销售金额达641.55亿元。

以此计算,2019年,华侨城的拿地销售比达到77%,与行业一般的50%相比高出不少。

为此,华侨城在融资上也马不停蹄。

数据显示,最近三年及2019年9月末,华侨城集团的负债总额分别为1182.93亿元、2167.12亿元、3047.39亿元和3804.08亿元。最近三年末,有息负债金额分别为508.02亿元、1013.80亿元和1462.80亿元,占负债总额的比例分别为42.95%、46.78%和48.00%。

此外,最近三年及2019年9月末,华侨城集团的资产负债率分别为67.96%、67.22%、68.63%和71.81%,而扣除预收账款后的资产负债率分别为58.60%、57.15%、58.64%和58.90%。

为缓解资金压力,同时加快项目周转率,华侨城也不得不接连出售旗下项目股权。

2018年,华侨城转让了18家子公司股权和1个资产包,是2017年的两倍多。

2019年,华侨城继续卖卖卖的节奏。据观点地产新媒体不完全统计,期内华侨城公布拟转让位于昆明、重庆、襄阳、秦皇岛、深圳、上海、西安等多个城市共计19个子公司股权,转让价格总计超过百亿。

其中,去年末华侨城22.28亿元转让上海苏河湾项目予赌王之女何超琼掌舵的信德集团;此外,华侨城还拟转让重庆悦岚房产100%股权,底价40.54亿元;拟31.29亿元转让陕西西咸新区5宗商住地80%权益等。

尽管如此,短期来看,华侨城集团仍然存在偿债压力。

数据显示,最近三年及2019年1-9月,华侨城集团经营活动产生的现金流净额分别为9.73亿元、-152.44亿元、-173.21亿元和-127.96亿元,

此外,最近三年和2019年9月末,华侨城集团的短期借款、其他流动负债和一年内到期的非流动负债合计分别为188.90亿元、373.85亿元、442.21亿元和519.96亿元。

为此,华侨城依旧需要不断融资输血。

文旅苦行

与此同时,近几年文旅业务加速布局也是华侨城资金压力的根源之一。

此前,针对频繁的股权转让,华侨城就曾表示是公司围绕加快周转的具体举措,保证公司有更多精力和资源集中到文旅产业的开发建设中。

数据显示,在旅游业方面,华侨城旗下在北京、上海、天津、重庆、成都、武汉、南京等十余个城市共有景区18家,酒店24家,旅行社1家以及开放式旅游区2家,2019年累计接待游客5209万人次,同比增长12%。

业内人士指出,文旅项目都具有投资周期长、投资金额大,因此资金回收期较长,将加大公司资金周转的风险。

从数据来看,无论是营收还是毛利率,旅游业务的表现都远不及地产,因此,地产反哺旅游仍是华侨城目前做文旅的模式。

数据显示,2019年年1-9月、2018年和2017年,华侨城集团房地产业务收入分别为206.35亿元、280.79亿元和226.47亿元亿元,实现毛利润153.28亿元、194.81亿元和129.05亿元,毛利率为74.28%、69.38%和55.24%。

同期内,华侨城集团的旅游综合业务收入分别为151.99亿元、255.75亿元和226.47亿元,实现毛利润61.86亿元、103.46亿元、96.58亿元,毛利率40.70%、40.45%和42.65%。

尽管如此,华侨城也并没有减慢在文旅项目布局上的脚步。

据华侨城集团官网显示,仅在粤港澳大湾区,公司就计划要开拓文旅综合项目共计26个,未来预计投资总额超过1000亿元。

此外,2019年华侨城“云南大会战”一周年上,华侨城新增签约项目37个,新增投资490亿元,包括16个文旅项目、9个城镇化项目、6个产业项目以及6个美丽乡村项目。此前,华侨城已在云南签约项目60个,签约金额超过1000亿元。

显然,对于聚焦文旅华侨城似乎颇具决心,但在这条回报的漫漫长路上,华侨城仍需要不断苦行,才能迎来真正的春天。

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