酒店行业报告:星级酒店、经济型酒店发展趋势

星级酒店近五年营业收入和客房数量均呈下降趋势;高星级酒店RevPar持续下降,盈利能力大幅下滑;中档酒店市场空间巨大,需求逐步增加等。

一、酒店行业发展趋势

1. 酒店行业市场表现

1)星级酒店近五年营业收入和客房数量均呈下降趋势

星级酒店营业收入自2012起持续下降,客房数量也同样呈下滑趋势,造成这种现象一方面是受到经济型酒店的冲击,另一方面是酒店类型趋于多样化,如主题酒店、度假酒店等,评星级热度趋缓。

2)高星级酒店RevPar持续下降,盈利能力大幅下滑

受三公消费限制影响,国内高端酒店市场遇冷,一改前几年的凶猛发展势头,市场渐趋理性。

3)中档酒店市场空间巨大,需求逐步增加

随着国内高端酒店市场遇冷,经济型酒店进入“微利”时代,中档酒店成为整个酒店行业的主战场。从图表中可以看出,以四星级为代表的中档酒店市场表现良好,其酒店入住率高于中低星级和五星级酒店。中档酒店市场需求突出,平均出租率高于中低星级和五星级酒店。

4)经济型酒店RevPar不断下降,利润摊薄

经济型连锁酒店领域在经历过去10年爆发式的增长后,逐渐形成寡头的格局。竞争的加剧和人力成本快速上升导致行业利润空间减少,企业面临着运营压力,但庞大的市场需求和吸收能力仍使得经营者继续保持持续的扩张。

显然,从上述图表的分析中,可以看到中档酒店发展势头强劲,市场空间巨大。

2. 住宿需求和消费观念变化

再从需求角度看,随着经济能力提高,消费观念改变,中档酒店需求也逐步上升。

1)高层次消费崛起

随着国民收入的增加,消费者出游已经冲破了传统的以经济为主的观念,而更偏向休闲与享受,尤其是商务出行以及家庭出游的消费者对酒店的选择都开始越来越注重质量优势而非价格优势。

2)新一代消费观念改变

以80后、90后为代表的新一代消费群体的生活方式和消费观念也在发生变化,他们对新事物有着很强的需求,同时具备一定的经济基础和文化沉淀,标准化的经济型酒店已经不能满足他们的需求。

3. 行业专家见解

华住酒店集团创始人兼董事长季琦:“2015年经济型酒店依然是一个发展高峰,这个力度和数量不会弱于2014年。中档酒店持续升温,高端酒店和奢华酒店处境艰难,星级标准式微,品牌连锁崛起。十年前我感觉到经济型酒店会是中国酒店市场的一个机会,今天我感觉中档酒店和十年前的经济型酒店情况很相似。”

维也纳酒店创始人、CEO黄德满:“不可否认,随着高星级酒店盈利能力下降和经济型酒店的利润摊薄,中档酒店迎来了黄金发展期。与此同时,经济型酒店的高速发展或可持续五年,高星级酒店也结束过去的野蛮增长期,投资回归理性。可以说,中档酒店将实现弯道超。”

4. 总体趋势

酒店行业呈哑铃型市场现状,高端酒店过剩,经济型酒店利润摊薄,中档酒店市场空间大。

经济型酒店:低端酒店市场自2002年开始迅速扩张,已形成较为稳固且为众多消费者所熟知并认可的经济型快捷酒店品牌。经过十几年发展,经济型酒店面临产品老化、人工成本上升、门店租金连年上涨、入住率偏低等困境,其经营利润已经出现下滑态势。

中档酒店:目前中端酒店市场以单体三星酒店为主,品牌弱,规模小,缺乏具有市场影响力的品牌,处于品牌真空期,存在较大市场空白。相比经济型酒店,中端酒店拥有良好的品牌形象和档次塑造,而相对高星级酒店,又具有开发成本和开发风险低的优势,成为城市开发新宠。

高端酒店:目前高端酒店市场以国际高星级连锁酒店品牌占主导,高端酒店经过三十五年的高速发展后造成大量供应过剩。自2013年反腐新政实施后,以政府和国有企业为主体的高端消费大幅下滑,更是使得高星级酒店经营出现严重滑坡,发展空间狭小。

二、经济型酒店发展趋势

1. 市场格局:四大酒店品牌鼎立的整体格局已定,市场发展充分、成熟

2.产品标准:产品高度标准化,体系成熟,提供有限服务

 

3.拓店方式及计划:加盟方式占绝对主导,依然保持较高的拓店速度

三、中档酒店发展趋势

1. 市场格局

(1)经济型酒店集团纷纷推出中档品牌,抢占中档酒店市场

(2)中档酒店集团加快市场布局,稳固行业地位

(3)高端酒店集团向下品牌拓展,寻求新的利润增长点

2. 中档酒店品牌研究—三星级

1)产品标准

2)拓店方式及计划:加盟拓展是主流方式,整体加快拓店速度

3. 中档酒店品牌研究—四星级

1)产品标准:

2)拓店方式及计划:拓店方式以全权委托管理为主,拓店很谨慎

四、酒店开发模式研究

1. 资产证券化:REITS

适宜对象:拥有一定规模已开业的优质酒店物业的酒店集团

优点:既能实现证券市场交易和融资,又有助于改善交易价格和市盈率,同时资产包的设置相对比较灵活

限制:大陆的Reits机制还未形成,市场环境很不成熟

案例:开元酒店香港Reits上市

标杆意义:首个中国的酒店Reits

简介:开元集团是内地最大的民营星级酒店管理集团,2013年将旗下5家自持的优质高星级酒店物业打包Reits上市,最终募集6.75亿港元,实现酒店不动产的物业变现

2. 整体出售或股权转让

适宜对象:以单体酒店为主,要求地段较好、经营情况佳

劣势:标的体量大,单价较低;总价较高,大型买家资源较少,变现难度较大

3. 分割销售:售后返租,由专业酒店管理公司统一经营管理

适用性:一般可售总量在10000㎡以下,可售量有限,需引入知名酒店管理公司,增强投资者信心

优势:分割销售,能快速回笼资金,平衡现金流

劣势:产权分散,小业主众多,管理难度大,酒店品质难以得到有效保障,经营收益回报压力较大

4. 主动持有:获取长期经营收益,开业后,可获得经营性物业贷款

适宜对象:地段好的优质酒店物业,开发商资金实力较雄厚

优势:引进知名品牌酒店能够提升整体项目形象

劣势:资金沉淀大,回报周期长

主动持有收益途径:

租赁

委托经营管理

加盟经营

备注:第2、3种方式均需开发商自主投资

5.大型开发商与知名酒店品牌战略合作,共同发展

案例:2014-2015年,万达广场与锦江都城战略合作,目前已开出约20家门店

合作模式:租赁、委托经营管

6.众筹酒店:筹集资金,导入客流

案例:

2015年3月,三亚中信雅墨半岛酒店在众筹网和原始会同步上线,三亚中信雅墨半岛酒店项目为奖励式+股权式结合的众筹项目。

在原始会上线的股权众筹项目计划融资1.1亿元,最低投资额为10万元;

预期股东年化实物加现金回报不低于15%,其中包括每年经营性收益现金分红不低于5%、每年赠予合伙人股东投资金10%的消费券可在三亚雅墨酒店会所配套及雅墨集团任意一家门店及精品酒店联盟使用。

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游客

酒店要做好,还靠酒店的特色及服务,才能赢得更多的客户!

2016-05-23
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