中国民宿业发展进入“无人区”，旅悦花筑未来布局重点仍在景区

【环球旅讯】在预测某行业未来发展趋势时，长时间以来，中国已经习惯对标欧美。但这一次在民宿领域，放眼世界，中国已经找不到可以对标的市场。

9月19日，浙江绍兴。在首届民宿酒店行业发展峰会上，旅悦集团CEO张强讲述了民宿行业的现状。

“目前中国民宿种类包括城市民宿、农家乐、公寓、青旅在内多达五、六十种。”张强表示，这些民宿服务水平、产品品质参差不齐，导致消费者对民宿的体验也不一致，有的用户非常认可民宿带来的独特体验；但也有更多用户担心民宿有没有经营执照？管理上是否安全？房间是否干净？房东是否能够服务到位？

对民宿行业认知混乱的背后折射出方兴未艾的中国民宿市场发展并不健康：

据张强透露，一方面中国民宿酒店行业正在蓬勃发展，尤其是2018、2019两年，平均每年民宿增加数量超过6万家，目前市场上民宿体量约26万家、房量超过300万间，市场规模超过500亿元；

另一方面，由于民宿追求独特的体验，其“非标准化”的特色导致市场对民宿难以形成统一认知，有不少乘风而来的玩家“浑水摸钱”，甚至出现“劣币驱逐良币”的现象。

“在我们此前的调研中，大概有60%的消费者在体验完民宿之后表示再也不会住了。”张强表示，从长远来看，民宿定义的不清晰，则会限制民宿业未来长远发展。

由此，张强顺势提出了民宿酒店这这个概念。“顾名思义，它是特色民宿和标准酒店相结合的产物，最大的特点是既保留了民宿类产品融合当地自然美学和人文风情的风格，一店一设计， 也拥有高端品质酒店的硬件设施和宾至如归、安心服务的理念。”

整体来讲，民宿酒店行业正在由无序野蛮的生长阶段进入一个以有序的、高质量为特征的提升阶段。在这一转变过程中，对于民宿酒店行业来说，既存在不小的挑战，也面临着更大的机遇。

旅悦：到明年底实现开业门店3000家

张强明显感觉到，后疫情时代旅悦集团在民宿市场的扩张速度整体上在加快。

“现在我们去签约，民宿老板比以前好沟通多了。”旅悦集团BD小华（化名）表示，现在很多业主很愿意跟他们去聊。

事实上，正如旅悦集团从上到下所感受到的那样，中国饭店协会会长韩明在会上指出，疫情后民宿酒店行业连锁化、品牌化的趋势正在加强。

疫情的强烈冲击加速暴露了民宿本身就存在的痛点。“实际上，单体民宿业主如果仅靠自己去经营的确比较困难。”张强表示，一方面，单体民宿很少有系统，在运营上民宿业主需要对接携程、美团、爱彼迎等各类线上线下渠道；另一方面还需要做好房间的卫生管理、安全服务等。

而据高盛资本调研，目前中国60%的民宿业主没有酒店运营管理经验，处理上述这些事情会显得有些力不从心；若花钱雇人来做，由于单体民宿一般房量少，在成本飙升之后，高昂的费用也是民宿业主难以承受之重。

在对抗这波疫情的冲击中，很多民宿业主开始意识到专业化运营能力的重要性，也更加重视经营民宿的经济回报以及抗风险能力，因此他们也在开始寻找合适的民宿品牌，毕竟“背靠大树好乘凉”。

据迈点研究网统计，当前中国非标住宿行业的连锁化率不到4%，因此这里面有极大地扩张空间。张强透露旅悦集团到明年底实现开业门店3000家。截至目前，旅悦集团旗下酒店共计开业1200多家、签约2600多家。

放眼大住宿行业，近些年来多家酒店集团都提出了规模化扩张的目标，比如东呈曾提出5年万店，而华住旗下的汉庭也在不久前提出了3年内门店突破5000家的目标。相比巨头在标准酒店领域厮杀，旅悦集团把规模集中在民宿酒店领域。

值得指出的是，虽然旅悦集团旗下拥有高端酒店及度假村品牌檀程，中端酒店品牌蔚莱、柏纳，经济型酒店品牌索性、花筑以及着力于印度市场的beu共六大品牌，但花筑的门店数量占到旅悦集团酒店总量的80%以上，且未来拓店的重点还是集中在花筑。

另外，旅悦集团在国内的布点全部采用轻资产运营方式，未来旅悦集团也将继续采用这一模式，寻找合适的民宿业主进行合作。

另一方面，旅悦集团也关注到近年来乡村民宿以及民宿集群化发展的趋势。张强透露未来集团还是以景区布点为主，在乡村民宿方面主要通过与政府合作的方式进行；同时也会涉足民宿集中的地方以及像大山深处这样旅客喜欢探秘的地方等。

两个30%：业主营收增幅与旅悦的技术人才结构

在首届民宿酒店行业发展大会上发表的《中国非标住宿品牌发展报告2019-2020》指出，目前民宿品牌整体上处于发展初期，未来有还很大的空间去延伸发展。旅悦集团虽然走在了前面，但其在市场上并非没有竞争对手。

比如华住于2018年收购的民宿品牌花间堂，尽管其在规模上相对而言较小，但有一定的行业影响力；另外民宿行业中还存在寒舍等其他民宿品牌，在争取广大民宿业主的过程中，花筑靠什么赢得信任？

藏元汇董事长周如生表示早在两年前就开始与旅悦集团合作，其合作模式如下——藏元汇作为投资方提供物业，委托旅悦集团进行运营管理。其位于云南丽江古城酒店在与花筑合作后，门店入住率有大幅提升，而营业收入相较之前也提高了至少30%以上。

这些数据基本与高盛资本调研的结果基本一致。2019年，高盛资本联合欧翎资本、腾讯投资、红杉资本等共斥资数亿美元投资了旅悦集团。

而藏元汇后来也陆续与花筑合作了两家门店——在暑期这些民宿的入住率都达到了90%以上。藏元汇决定今年将继续与花筑合作，再新投资6-8家门店。

张强表示，旅悦集团之所以能够帮助民宿业主真正获益，在于其在技术上大力的投入，可以为民宿提供从智能选址到营销、渠道建设的全产业链支持；另外其背靠携程、去哪儿的资源支持，旅悦集团拥有海量的数据支持，可以为民宿提供更精准的服务。

“比如在十一期间的民宿定价策略问题，”张强表示，一般而言民宿业主就几间、十几间房，因此每间客房的定价都会影响到民宿业主的最终收益。但民宿业主很少有这方面的意识，他们的定价策略就是看看周边其他人卖多少钱。

但实际上，民宿业主想要获得更好的收益，其定价策略并非像上述操作这么简单。比如民宿主要考虑在国庆这个节假日，要提前多少天提价比较合适？是提价几十元、一两百元，还是更多？

张强表示，民宿客房的定价第一要看历史数据，第二最好建立一个智能模型，根据所属酒店整体经营状况和自己的经营情况建立自己的收益管理模型，以基于历史大数据，可以实施调整价格。

再比如在选址方面，张强认为选址是经营好民宿酒店的关键，民宿所有的经营都是从选址开始。旅悦集团打造的阿拉丁智能选址系统，能够告诉业主物业选择在哪个位置更合适，这个位置为什么不建议选择；并且阿拉丁智能选址系统可以基于海量的民宿历史数据给出非常具有建设性的修改建议。

尽管一些酒店集团也有选址系统，但张强指出，民宿绝大多数都是靠网上预订来实现，而酒店的订单来源主要靠会员或者线下渠道，因此OTA上留存的民宿数据对于业主在选址方面的建议来说，更具参考价值。“毕竟从更完整的预订数据中分析出来的结果更令人信服。”张强表示。

据了解，旅悦集团的技术研发人员占到公司全部员工的30%左右；而每年的技术研发投入占据公司总成本的70%左右。“旅悦集团在技术研发方面的投入，我认为非常值得。”张强表示，因为这将为他们在民宿领域的扩张构建强大的护城河。

高盛直接投资部董事总经理朱斌表示，现阶段单体小规模的民宿酒店痛点很多，他们需要提升整体系统性的运营能力，包括线上运作，会员体系建设、动态定价系统、标准化运营、集中采购等。“但挑战即机遇，旅悦集团切准了民宿酒店行业的发展痛点，系统性专业化地为民宿酒店行业赋能。”

民宿酒店的“四美”与新零售

实际上，旅悦集团的最终目标并非成为一家伟大的民宿酒店集团，从官网介绍来看，其愿景是致力于成为值得信赖的目的地旅游服务品牌，为消费者提供旅游度假中的「吃住行，游购娱」360°全方位服务。

张强表示，旅悦集团目前已经打通了包括选址设计、供应链提供，管理运营、销售等在内的系统流程，因此集团明年的战略重点除了拓店以外，“酒+X”这个板块也是其中一个重要板块。目前旅悦集团已经在浙江等地区进行“酒+X”新零售模式的试点。

一方面，张强认为“酒+X”的模式可以为民宿业主带来更多的收入，提高抗风险能力。实际上，民宿酒店投资重、回报慢，如果仅仅是靠客房收入实现盈利的确有些困难。据了解，大多民宿的投资回报周期大都在5-8年左右，投资体量特别大的甚至到了10年，基本与投资一家五星酒店无异。

张强由此也提出了民宿酒店要从运营房间转向运营住客的理念，以民宿作为核心基本盘，深度串联全产业链，探索民宿更多非客房收入的可能。比如旅悦集团在华东地区推出了包括民宿、游玩线路在内的文旅产品，张强透露，华东地区文旅产品贡献的收入占到集团总收入的10%。

另一方面，张强也指出近来周边游、本地游市场的火爆也为民宿“酒+X”的发展带来很大的想象空间。“周边游市场空间有5100亿元，且从携程的数据来看，周边游是今年最火的事情。”

不过，民宿要想做好“酒+X”，就要从民宿经营理念的转变开始。张强提出了民宿酒店的“四美”——即安心之美，想方设法让旅客住得安心；风景之美，民宿酒店选址基本在5A、4A级景区四公里范围之内，门店所处的大景致、窗外所构建的小景致要本身就是美的。

另外还包括体验之美，这不仅涉及旅客的住宿体验，同时也将旅客游玩的深度体验纳入其中；人文之美，其重点在于让旅客融入当地的生活中去，将历史文化底蕴的东西很好地讲述、呈现给旅客。

这也就不难理解为什么花筑作为旅悦集团新零售的重要入口，核心重点布局的区域就在景区。而与酒店新零售相比，民宿在新零售方面，实际上更符合消费者吃住行游娱购的心智。毕竟绝大部分预订民宿的人都带有一定休闲度假的目的，在游玩中体验当地特色美食、美景是游客在度假规划中本来就有的步骤。

据张强透露，目前旅悦集团的非客房收入占到总收入的比重并不小，未来预计将有更进一步的提升。

可以说民宿产业背后蕴藏着一个更大的市场空间——无论是国家出于乡村振兴的需求，还是国内度假旅游市场的快速增长。民宿行业发展中长期看供给，中期看需求，而短期更看重的是市场情绪和政策。民宿行业挑战与机遇并行，重要的是如何去把握。