奢华酒店的“收割机”,金茂酒店梦碎“彩云之南”

空间秘探 雷布同 2020-09-17 08:31

金茂酒店私有化后,中国金茂或意在重组资产,有可能联合商业板块做大二次上市。

2288天之后,金茂酒店完成了自己的上市“短途旅行”。成绩斐然,首家自营高端酒店品牌问世,与诸多国际高星级酒店联手打造奢华酒店项目…但营收的孱弱以及股票的不温不火,让金茂酒店急需开始下一场旅行。

2288天的上市“短途旅行”

2014年7月2日,金茂酒店正式上市。略显遗憾的是,这段上市之旅只有2288天。

9月10日,金茂集团、金茂酒店联合公告称,中国金茂将金茂酒店私有化的计划获批,金茂酒店的公司股票将于2020年10月5日上午9时起,正式撤回在联交所的上市地位。

相比起2007年在港上市的母公司金茂集团,金茂酒店就像是小心翼翼地看了眼外面的世界,然后又娇羞地退回了闺房中,回归“豪门大小姐”的位置。毕竟中国金茂旗下酒店无一例外均为豪华酒店,客房单价从704~1748元不等,是名副其实的“酒店豪门”。这一点,与母公司金茂集团如出一辙。

背靠中国第四大石油公司中化集团,金茂集团可以说是含着金汤匙出身。不过,最初的金汤匙是在一家叫做方兴地产的“嘴中”。

作为中化旗下的旗舰企业,成立于2004年的方兴要在其选择的豪宅领域内成为“标杆”。所以,2007年方兴花了110亿买下了成立于1995年、母公司同样是中化集团的金茂,并收获了一揽子豪华酒店及写字楼业务,为日后金茂酒店的独立上市奠定了基础。

之后,凭借着金茂府等一系列豪宅作品在行业内站稳立足,方兴在2015年选择了品牌价值更高的金茂作为新企业名称。至此,“地产豪门”金茂集团正式亮相。当然,这些改变无一离得开中化集团的资金支持。

“豪门是非多”,即便是当初被视为帮母公司盘活酒店资产价值的金茂酒店,上市之后股价一直表现一般,在上市六年间,金茂酒店股价整体波动下行至3.68港元/股,较上市发行价5.35港元/股下跌了31.2%。而最近一年来(52周内),金茂酒店股份最低下行至2.11港元/股,跌破发行价超过60%。

奢华酒店的“收割机”

不过,相比起上市之后在资本市场的惨淡表现,金茂酒店在酒店品牌挑选方面的成绩才是可圈可点,甚至用“奢华酒店收割机”来形容也不为过:

不过,相比起上市之后在资本市场的惨淡表现,金茂酒店在酒店品牌挑选方面的成绩才是可圈可点,甚至用“奢华酒店收割机”来形容也不为过:

  • 1998年,上海金茂君悦酒店(原金茂凯悦)开业,当时被认证为“世界最高酒店”;
  • 2005年,金茂三亚亚龙湾希尔顿开业,为希尔顿国际酒店集团在中国的首家度假酒店;
  • 2008年,金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿开业,为丽思卡尔顿酒店集团在中国的首家度假酒店;
  • 2008年,金茂北京威斯汀大饭店开业,为北京的第二家威斯汀酒店;
  • 2009年,金茂深圳JW万豪酒店开业,成为国内第五家JW万豪品牌酒店;
  • 2014年,崇明金茂凯悦酒店开业,为中国首家引入“凯悦校园”概念的五星级酒店;
  • 2014年,北京金茂万丽酒店开业,为万丽品牌在北京的第二家酒店;
  • 2014年,丽江金茂酒店(原丽江金茂君悦酒店)开业,为金茂首个高端自营酒店。

这种“豪掷亿金”的气派,像极了当年方兴地产以40.6亿人民币天价拍下北京广渠路地王,一战成名,成为了地王的代名词。要知道,金茂这些酒店无一不处于城市黄金位置或是风景优胜地。这么看来,金茂酒店或许也能壮着胆子自称一声“奢华酒店王”。

只是,明面上的光鲜亮丽,都遮盖不住金茂酒店业务板块在方兴地产中的“尴尬位置”。

金茂酒店独立上市前夕,根据中国金茂的财报显示,2013年全年间,酒店经营业务实现收入20.61亿港元,占集团全年收入总额的10%左右。而到了2020年,金茂酒店所在的酒店板块业务总资产201.07亿元,在中国金茂总资产占比仅为5.5%。由此可见,酒店业务在金茂的业务板块中占比较低的一个比例。一方面,是因为金茂原本的地产收入强势,另一方面也暴露了酒店业务发展的窘境。

梦碎之地,彩云之南

2017年11月,一位游客在微博写道,自己入住的一家丽江民宿客栈工作人员表示,“蚊子是我们养的宠物,死了要赔,100块1只”。这则微博让丽江再次上了热搜。而且,这只“宠物蚊子”,拍懵了丽江游客的同时,也让丽江旅游从业者再次“挨了”板子。

因为屡次出现黑导游、购物陷阱、游客被打等问题,2017年开始,云南省开始了对旅游业的持续敲打,但当地旅游业都不可避免地受损了。

据云南第一家上市旅企丽江旅游2017年年报显示,旗下丽江和府酒店有限公司(含洲际酒店、英迪格酒店、丽世酒店、5596商业街)实现营业收入4397.80万元,同比下降1.39%,亏损1548.73万元,亏损金额比上年同期减少268.49万元。

更不用提,自2014年开业以来,连续三年都是亏损的丽江金茂君悦酒店了,加上凯悦高昂的服务管理费用等因素,2018年初,金茂酒店对丽江项目进行了换牌,丽江金茂君悦酒店部分换牌为金茂酒店凯悦臻选,原玉龙雪山景区部分换牌为丽江金茂璞修雪山酒店,并由金茂酒店聘请当地的管理团队进行管理。经营模式转变之后,金茂酒店也就顺势推出了丽江金茂酒店,成为旗下第一家自营高端奢华酒店。

细究丽江金茂君悦酒店在丽江市场的挫败原因,金茂酒店财务总监张润红认为,主要原因是丽江市场的高星级酒店供过于求,导致的入住率过低。

好在做出的换牌改变是有效的。在金茂酒店2018年业绩发布会上,丽江酒店已经从亏损变成了不亏损。但失去的3年发展时机,金茂的奢华酒店梦在海拔3100米的高原草甸其实已经宣告破碎。

今年的疫情,金茂酒店旗下各酒店入住率又进一步明显下降。根据最新的一季度财报:金茂酒店合计房间数量为3437间,一季度,酒店房间累计入住率为25.1%,去年同期为75.6%,同比下降66.9%;累计平均房价为1408元,同比下降7.5%;累计每间房收益为353元,去年同期为990元,同比下降64.4%。

种种因素,加上今年的世界性疫情,国外商旅住客以及国内会务需求几乎呈现断崖式下跌,奢华酒店影响首当其冲,现金流也有较大压力。

金茂酒店的下一个野心

当然,酒店退市,业绩表现是一方面,另一方面是为了金茂集团实现更好的配股融资,获得更多的股东资本,度过眼下的难关。奢华酒店的未来是有钱途的,或有可能联合其他版块重组上市,种种操作显示,金茂酒店还有个更大的“野心”。

  • 奢华酒店,复苏力更强

疫情之后,根据携程财务业绩显示,与市场上低星酒店率先复苏不同,高星酒店已成为携程半年来恢复最快的酒店品类。随着国内休闲度假的爆发,金茂酒店的营收能力也在逐步恢复。

酒店经营毛利率为50%。虽然受疫情的影响,酒店经营的毛利率下降至2020上半年的34%。但从长远看,金茂酒店业务的毛利率仍然十分可观。尤其是,中国房地产行业逻辑正在变化,持有型物业越来约受地产商的青睐。

当然,在这样的大背景下,金茂酒店需要吸取之前的一些教训,在获客、品牌、运营等方面需要进一步细化,才能迅速提高酒店营收和毛利率。

  • 城市运营商的一个重要版图

“豪门”身份之外,金茂集团还有一个伟大的梦想——城市运营商。这是一门要花上5年、10年才能看出成绩的寂寞生意。酒店、写字楼、商业综合体、园区、住宅…诸多项目都是造城梦想家金茂的“刚需”。在金茂“以城聚人、以城促产”的运营逻辑支撑下,金茂酒店自然是造成梦想的一个重要板块。这有点像现在的文旅产业,酒店是其离不开的一个因子,金茂酒店是“豪门”的脸面,只是这个脸面不再像以前只是为了提高物业产值,或者某种虚荣心,而是要两手都要硬,也要为集团输送现金流炮弹。

  • 豪华酒店资产背后的“钱袋子”

当然,金茂酒店的下一步野心,也是金茂集团的“野心”。中国金茂方面称,私有化实施,虽然可能会对集团中短期的财务业绩等产生负面影响,但中国金茂可以更灵活地开展必要的资产组合调整,并作出与集团长期目标相符的战略决策。

空间秘探此前也做过解读,一方面,是方便金茂融资。金茂酒店在上海拥有金茂大厦,在中国拥有其他八家豪华酒店资产,总公允价值估计超过200亿元,私有化将使中国金茂更容易将这些资产抵押进行融资。私有化将可解除商业信托对酒店资产的锁定。酒店资产若以抵押贷款作融资,其融资成本将低于金茂酒店平均收益率。虽然私有化会提高金茂净杠杆比率,但加上公司庞大的土储规模和央企背景,这样操作对金茂的中长期发展还是有很大帮助的。

另一方面,中国金茂核心业务分为地产开发、酒店、商业三大板块,金茂酒店私有化后,中国金茂或意在重组资产,有可能联合商业板块做大二次上市。

综上,金茂酒店的退市,既是市场经济下的一种及时止损,也是金茂集团资产重组的一种必需,这是一条做大蛋糕,坐稳位置的复合拳。从整个战略上来看,金茂酒店还继续会是奢华酒店的“追梦人”,只不过,时代变化,外部环境也在变化,竞争对手也日益增多,梦想如何真正实现,还有很长的路要走。

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